Телефон:  +38(099)363-27-63, +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Как работает Жилищное Бюро "Альфа-Город"

Шаг 1. Подача заявки.

Как обычно происходит:

Покупатель звонит риелтору и говорит, что увидел в объявлении конкретный объект и просит рассказать о нем подробнее. Риелтор начинает рассказывать, на каком-то этапе рассказа этот объект перестает нравиться покупателю и разговор прекращается. Возможны случаи, когда покупатель выскажет свои требования к жилью и попросит риелтора подобрать подходящие варианты. Риелтор подберет, позвонит покупателю, покупатель захочет что-то посмотреть, и они договорятся о встрече. При осмотре объекта вдруг оказывается, что риелтор ввел покупателя в заблуждение, что он имел в виду совсем другое, после чего покупатель расстается с риелтором навсегда, при этом покупатель считает риелтора придурком.

Продавец звонит риелтору и говорит, что хочет продать квартиру в Донецке. Риелтор начинает расспрашивать продавца об объекте, заносит информацию в базу данных и… забывает о нем. Если позвонит покупатель... далее все происходит по схеме, описанной выше, однако здесь уже и продавец считает риелтора придурком!

Почему так случилось? Потому что общение происходило по телефону.

С одной стороны, продавец приукрасил свою недвижимость, а риелтору все равно, что записывать, ведь у него перед продавцом обязательств нет!

С другой стороны, риелтор плохо понял требования покупателя к недвижимости, в результате чего остались разгневанными продавец и покупатель, а риелтор испортил свою репутацию.

Жилищное бюро «Альфа-Город» под подачей заявки понимает только изъявление желания человека продать или купить недвижимость и дальнейшую договоренность о встрече!

Шаг 2. Уточнение требований

Это самый важный этап взаимодействия клиента с риелтором.

Покупатель.

Встреча происходит в офисе. Вы удивитесь, сколько вопросов нужно задать покупателю, чтобы риелтор смог осознать и уточнить его желание, особенно это касается желания купить дом в Донецке. Часто бывает так, что после беседы желание у покупателя кардинально меняется, поскольку он взглянул на проблему покупки жилья с точки зрения специалиста. Покупка жилья – это серьезный шаг в жизни каждого человека, причем человека с любым уровнем достатка. Ошибка или упущение какого-либо важного аспекта жизни человека, желающего купить квартиру в Донецке, оборачивается в дальнейшем дискомфортом проживания на долгие годы.

Часто бывает так, что жилье, соответствующее требованиям покупателя, стоит дороже, чем он себе представлял. В этом случае есть два пути: или снижать требования к жилью; или искать деньги на покупку своей мечты.

И только осознав все свои требования к жилью, покупатель может самостоятельно выбрать нужный ему пакет услуг: от «Полного» до «Экономного». В дальнейшем, если в жизни покупателя произошли изменения, он может заменить пакет услуг на тот, который максимально подойдет под его ситуацию.

Продавец.

Встреча происходит на объекте недвижимости продавца. Почему у продавца, можете спросить Вы? Это уже психология. Вспомните, чей ребенок самый умный и красивый? Конечно же, Ваш! То же самое и с недвижимостью. Чье жилье самое хорошее и дорогое? Ответ очевиден. Вот почему в жизни нужны специалисты: адвокаты, врачи, эксперты. Только специалист может дать объективную оценку Вашей проблеме, здоровью, жилью. Поэтому, если опрашивать по телефону продавца, информация будет подсознательно приукрашена. Кроме того, на ряд вопросов может дать ответ только специалист.

Очень редко жилье, выставляемое на продажу, соответствует всем критериям. Специалист, на месте, всесторонне изучив объект, обозначит круг проблем, мешающих продаже и даст рекомендации, выполнив которые можно повысить рыночную привлекательность недвижимости. В этом случае уже специалист подскажет, какой пакет услуг наиболее приемлем Вам, подскажет стартовую цену продажи.

Иногда общение с продавцом заканчивается на этом этапе. Узнав, что у него есть проблемы, мешающие продать дом в Донецке, продавец пропускает это сообщение мимо ушей (в психологии этот процесс называется «Стирание» - когда мы просто игнорируем то, что может каким-то образом угрожать нам) и заявляет, что сам решит все проблемы за счет задатка, полученного от покупателя… и переходит в разряд продавцов «Устал продавать».

Шаг 3. Заключение договора на оказание услуг

Если требования уточнены, проблемы обозначены и выбран, соответствующий условиям пакет услуг, то заключение договора – это процедура, закрепляющая на бумаге обязательства сторон. Кроме того, в процессе чтения договора происходит дополнительное осмысление своих желаний и действий, т. е. человек, как бы отстраненно оценивает то, что предстоит сделать. Часто бывает так, что в процессе подписания договора возникают новые вопросы и пожелания – это нормальный процесс продолжения уточнения требований.

Однако иногда бывает и так, что человек, впервые пытающийся продать или купить жилье рассуждает, примерно, так.

Продавец.

1. Зачем мне связывать себя договором с одним агентством? Сам размещу 2 объявления о продаже: одно в интернет, другое в газету, и квартиру тут же купят.

Мы уже писали о том, что уже через сутки все ваши объявления навсегда устареют, опустившись на 15 страницы самых популярных рекламных площадок. Риелторы могут «поднимать» объявления, однако ДАРОМ они работать отказываются.

2. Извещу о продаже все агентства, пусть бегают и продают мою квартиру, конкурируя между собой, а комиссию заплатит покупатель. Я в квартире 10 лет назад сделал евроремонт, такую красоту купят сразу.

Конечно, риелторы будут бесплатно водить покупателей, но так же верно и то, что они устроят соревнование, в котором победит тот риелтор, который предложит покупателю наименьшую цену и поскольку им будет платить покупатель, все они заинтересованы в понижении цены продавца. Разве собственнику, это выгодно? При договорной работе агент использует всевозможные способы и продаёт квартиру по максимальной цене для собственника. Когда при продаже квартиры работают пять агентов по недвижимости, это означает только одно: ответственного за результат нет, и они продадут вашу квартиру очень дёшево, будут продавать долго, потому что у них нет денег на рекламу вашей квартиры, а вкладывать свои деньги без договора – глупо, т. к. каждое агентство рассуждает одинаково: я потрачу деньги на рекламу, а другое агентство приведет покупателя и получит деньги, а я останусь с убытком.

Покупатель.

Дам задание всем агентствам найти мне квартиру, пусть ищут, а кто первый найдет, да такую, чтобы мне понравилась, да хозяева в цене уступили, вот с ним я заключу договор и заплачу комиссионные, размер которых мы еще обсудим.

Вполне возможно, что Вы найдете «риелторов», которые согласятся на такие условия работы, однако очень сомнительно, что Вы получите желаемый результат.

Вы знаете о том, что ЛЮБАЯ недвижимость, как только появляется в продаже у одного агентства, сразу подается во все существующие на рынке. У всех агентств одна и та же база данных. Теперь представьте, Вы выставляете свою заявку в кучу агентств, каждое из них начинает с Вами работать: звонить, тревожить и ... предлагать одно и то же. Бывают казусы, когда люди ездят смотреть то, что уже видели. Или, наоборот, про Вас «забывают», а Вы делаете вывод о том, что все агенства недвижимости «плохо работают». Или, Вы звоните, но все равно попадаете на агентство, наверняка такое уже было с Вами. Вряд ли Вы захотите подобное. Потому что Вы потратите кучу времени на самостоятельный поиск. Заключив нормальный договор с одним агентством, Вы словно попадаете в супермаркет и получаете большой выбор, вместо того, чтобы ходить от павильона к павильону в надежде найти что-то подходящее. Кроме этого, Вы получаете ОДНОГО сотрудника, Вашего персонального риелтора, с которым ведете все переговоры. По крайней мере, Вы точно знаете с кого спросить, если что.

Поручив покупку всем, Вы, скорее всего, потеряете время и перейдете в разряд клиентов «Устал покупать» и, в конечном счете, все равно обратитесь к профессионалам, потому что нет людей, которым удавалось воспользоваться услугами профессионалов просто так.

А все потому, что настоящий риелтор работает, и делает это хорошо, и знает цену своим услугам, их ищут клиенты, они умеют объективно оценить недвижимость и правильно подать её на рынок. Именно риелтор может донести до покупателя все выгоды и плюсы такого приобретения, именно риелтор сможет превратить объект в своего рода уникальный на рынке, если конечно он заинтересован в продаже Вашей недвижимости, а Вы, как собственник можете только догадываться, как это сделать. Заинтересованность рождается выгодой, гарантированной заключенным договором на дальнейшее сотрудничество собственника/продавца и риелтора.

Жилищное Бюро "Альфа-Город" всегда представляет и отстаивает интересы только той стороны, с которой у него заключен договор!

Жилищное Бюро "Альфа-Город" считает, что брать вознаграждение с продавца и покупателя за один и тот же объект недвижимости - это поступок, порочащий репутацию риелтора!

Шаг 4. Пошаговое выполнение договора

Что здесь имеется в виду. Если человек пришел, чтобы проконсультироваться об уровне цен и получить номера телефонов собственников недвижимости (пакет «Экономный») – это все можно сделать в течение дня.

Другое дело, когда нужно продать проблемный дом или квартиру. Здесь, под договор, Жилищное Бюро «Альфа-Город» составляет календарный план выполнения работ с указанием дат исполнения и ответственных за исполнение работ. Например, составление сметы ремонта можно объединить с выселением квартирантов, устранение проблем с документами можно объединить с ремонтом жилья. Другими словами, минимизируется время на подготовку недвижимости с целью продажи ее в кратчайшие сроки и по максимальной цене.

Шаг 5. Отчет о проделанной работе

При всем при том, что продавец или покупатель является участником процесса, Жилищное Бюро «Альфа-Город», оговоренным договором способом и срокам, периодически высылает на адрес, указанный в договоре для связи, отчеты. Содержание отчетов также оговаривается в договоре. Это, как правило, информация о проделанной работе, местах размещения объявлений, стоимости рекламы, количества просмотров. Поэтому у клиента всегда есть возможность высказать свои замечания, пожелания или претензии, с целью ускорения процесса исполнения договора.

Шаг 6. Переговоры с продавцом/покупателем недвижимости

Мы уже много раз писали здесь о том, что недвижимость можно продать только по рыночной цене. В статье «Определение рыночной стоимости недвижимости» перечислены основные факторы, влияющие на ценообразование.

Задача профессионального переговорщика Жилищного Бюро «Альфа-Город» состоит в сближении точек зрения на недвижимость продавца и покупателя. С одной стороны, если продавец переоценил свое жилье, то его нужно убедить, что квартира, с учетом всех имеющихся как положительных, так и отрицательных характеристик сегодня стоит столько-то. С другой стороны, нужно донести до покупателя, что, жилье, соответствующее его требованиям, сегодня стоит дороже, чем он предполагает.

Венцом переговоров будет достижение сторонами консенсуса и перехода к следующему этапу.

Шаг 7. Сопровождение сделки

Если стороны успешно прошли предыдущие этапы, то сопровождение сделки – это подготовка к заключению между сторонами нотариально заверенного договора купли – продажи. Как правило, на этом этапе все крупные проблемы разрешены и стороны, при помощи Жилищного Бюро «Альфа-Город» заключают между собой предварительный договор купли продажи недвижимости и договор о задатке.

Сопровождение сделки заключается в том, что Жилищное Бюро «Альфа-Город» проследит за тем, чтобы все устные обещания сторон со сроками их выполнения были перенесены на бумагу в договор, а если какой-либо аспект был упущен, указать на это сторонам.

Шаг 8. Получение результата

Результатом Вашего взаимодействия с Жилищным Бюро «Альфа-Город» будет акт выполненных работ, в котором Вы своей подписью подтвердите выполнение договора, если Вы купили или продали недвижимость, либо, если в течение действия договора сделки не было, своей подписью подтвердите получение от Жилищного Бюро «Альфа-Город» гарантированной Вам суммы.