Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

При сделках с недвижимостью в ДНР у покупателя и продавца всегда возникает вопрос: по какому законодательству будет проведена сделка, а что будет если… Давайте вместе просчитаем дальнейшее вероятное развитие событий если…

Прежде всего, эта проблема должна больше волновать покупателя недвижимости в Донецке, ведь ему в ней жить и в дальнейшем распоряжаться ею, а продавец, получив деньги, если он не мошенник, может забыть о ней.

Однако волнуются обе стороны сделки, и причина страхов заключается в неопределенности будущего этой территории: кто придет к власти: красные или белые.

Каждый человек имеет на этот счет свое мнение, но, на всякий случай, хочет подстраховаться, чтобы уже все было наверняка. Это как с религией. Даже отъявленный атеист к старости начинает ходить в церковь (синагогу, мечеть, костел): мало ли чего, а вдруг! Занесу попу (раввину, мулле, ксендзу, пастору) деньжат, пусть похлопочет о моем будущем!

Опасения покупателей:

1) если купить дом в Донецке по законам ДНР или квартиру, то в Госреестре недвижимого имущества Украины продавец останется ее собственником и, в случае смены власти, я могу потерять эту недвижимость, если продавец заявит на нее свои права;

2) если купить квартиру в Донецке по законам ДНР или дом, то, согласно демографическому реестру места проживания Украины, продавец и члены его семьи сохраняют за собой право проживания в этой недвижимости и, в случае смены власти, я могу получить нежелательных жильцов, если продавец и члены его семьи заявят на нее свои права;

3) если купить недвижимость в Донецке по законам ДНР, то можно ее потерять, если она находится в ипотеке украинского банка, а банкиры всегда вырвут свое при любой власти;

4) если купить недвижимость в Донецке по законам Украины, то в дальнейшем ею нельзя будет распорядиться (подарить, продать, передать в залог), т. к. в ДНР не признаются сделки, заверенные украинскими нотариусами.

Опасения продавцов мы разбирали в другой статье, поэтому уделим внимание покупателям.

Итак, теоретически, самые опасные развития событий.

  1. Власть поменялась, и хитрый продавец хочет получить назад свою недвижимость

С точки зрения украинского законодательства договор купли-продажи недвижимости, заверенный нотариусом ДНР, будет никчемным (несуществующим) и продавец будет иметь право через суд на истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 387 ГК Украины).

Однако и покупатель, даже если суд признает, что он владеет имуществом незаконно, имеет право требовать назад деньги, полученные продавцом и требовать от собственника имущества возмещения необходимых расходов на содержание, сохранение имущества, совершенных им со времени, с которого у собственника есть право на возврат имущества (ч. 3 ст. 390 ГК Украины).

Такая затея невыгодна продавцу, т. к. приведет его к убыткам – расходы на суд, возврат полученных денег и расходов на содержание недвижимости по встречному иску покупателя, причем, даже начинающий адвокат, подаст в суд ходатайство об обеспечении иска – наложения ареста на спорную недвижимость, т. е. сплошная головная боль!

1.1. Хитрый продавец, продав недвижимость по законам ДНР, второй раз продал ее третьему лицу по законам Украины

Такой вариант развития событий возможен только в случае, если продавец профессиональный мошенник. Как заметил один из читателей, нотариус, заверяющий сделку, как в ДНР, так и в Украине, заберет у продавца правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы исключить проведение с ней повторной сделки. Чтобы провести вторую сделку требуется еще один правоустанавливающий документ, для законного получения которого нужны специальные знания, деньги и время.

Поскольку здесь рассматриваются экстремальные случаи, представим, что продавец – мошенник получил еще один правоустанавливающий документ и продал недвижимость третьему лицу по законам Украины.

А теперь давайте залезем в шкуру этого самого третьего лица и оценим сделку с его колокольни.

Станет ли добросовестный покупатель, все равно по каким законам, заключать договор купли-продажи недвижимости, зная, что там живут другие люди, купившие у продавца эту недвижимость, даже незаконно? Станет ли добросовестный покупатель, все равно по каким законам, покупать эту недвижимость, без ее осмотра, чтобы потом узнать, что там живут другие люди, купившие у продавца эту недвижимость, даже незаконно? Вопросы риторические. Нормальный человек, наверняка, предложит продавцу сначала разобраться с жильцами, а потом приступать к продаже, т. е. продавцу придется пройти процедуру, описанную в п 1.1 этой статьи.

Таким образом, если такой договор будет заключен, то, наверняка, это третье лицо – сообщник мошенника.

В жизни мошенники такой схемой не пользуются, поскольку такая сделка в суде будет признана недействительной по основаниям ее фиктивности (ст. 234 ГК Украины), т. к. она не была направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею, т. е. стороны, заключая договор заранее знали, что он не будет выполнен (владение, распоряжение и пользование недвижимостью), поскольку, чтобы его выполнить, нужно предварительно выселить оттуда жильцов.

Любой здравомыслящий человек поймет, что затевать продавцу судебные тяжбы, итог (юристы говорят "судебная перспектива") которых может быть не в его пользу, занятие для слабоумных, хотя решения украинских судов могут быть непредсказуемы… Анекдот, рассказанный автору статьи украинским судьей.

Судья выносит определение: «В связи с тем, что истец занес $120000,00, а ответчик только $100000,00, постановляю: вернуть истцу $20000,00 и рассматривать дело по справедливости.».

Вдумчивый читатель может сказать, что при наступлении таких событий все равно придется бегать по судам, так может лучше сразу провести двойную сделку!

Конечно, для полной подстраховки от всяких неожиданностей лучше оформить сделку как по законам Украины, так и по законам ДНР, однако и расходы по оформлению такой сделки будут двойные.

Кроме того, для проведения такой сделки нужно согласие двух сторон, а зачастую продавец отказывается от этого, особенно когда покупатель предлагает ему разделить расходы, связанные с ее проведением, поэтому все зависит от желания покупателя, а Жилищное Бюро «Альфа-Город» поможет провести двойную сделку купли-продажи недвижимости, исключающую возникновение проблем, связанных с двойными реестрами.

Продолжение следует…

 

Перечень статей