Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продолжаем разбор самых опасных возможных развитиях событий, связанных с двойной регистрацией недвижимости.

  1. Власть поменялась, и хитрый продавец или члены его семьи хотят жить в проданной недвижимости.

О проблемах «прописки» мы уже писали ранее. Да, теоретически, продавец может требовать для себя или членов семьи место для проживания, даже если сделка проведена по законам Украины, но на практике ему для этого потребуется решение суда, а покупатель подаст встречный иск, предупредив за 3 месяца продавца или членов его семьи о расторжении договора найма в связи с тем, что занимаемое нанимателем помещение требуется ему и членам его семьи (ст. 168 ЖК Украины).

Если же в суде всплывет вопрос о никчемности договора купли-продажи недвижимости (в Реестре недвижимости Украины продавец остался собственником недвижимости), покупатель будет действовать по алгоритму, описанному в п. 1 предыдущей статьи.

Вряд ли вменяемые люди или мошенники будут тратить усилия на реализацию этой схемы, зная о конечном результате.

А чтобы покупатель был застрахован, следует требовать от продавца и членов его семьи перед оформлением договора купли-продажи «выписаться» из продаваемой недвижимости. Проверить факт «выписки» можно в «Єдином державном демографічном реєстрі щодо реєстрації місця проживання». Если у покупателя будут проблемы с получением вытяга из этого реестра, он всегда может обратиться за помощью в Жилищное Бюро «Альфа-Город».

  1. Кредитор требует вернуть недвижимость из чужого незаконного владения, т. к. на нее был наложен арест или она находится в ипотеке.

Это действительно проблема. Причем проблема будет реальной при любой власти! И покупатель может потерять купленное жилье! Подробно об этом мы уже писали, поэтому здесь дадим только рекомендации покупателю, как обойти эту угрозу.

Многие нотариусы ДНР самостоятельно проводят поиск в украинском реестре обременений на продаваемую недвижимость и, в случае их нахождения, предупреждают покупателя о возможных проблемах. Дальше – это дело покупателя: соглашаться на сделку или отказаться от нее. Причем, если покупатель согласится на сделку, он теряет статус добросовестного приобретателя, что в дальнейшем может только облегчить кредитору возврат имущества.

Пытливый читатель, наверняка, обратил внимание на слово «многие». Многие, но не все. Автору статьи известен случай, когда была продана недвижимость, находящаяся в ипотеке банка. Нотариус ДНР знал об этом, но поскольку, согласно законодательству ДНР, для заверения сделки нужна только информационная справка из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) и он был в дружеских отношениях с продавцом, он умолчал об этом. Все было сделано по Закону. Что будет дальше, покажет время, а пока, покупатель счастлив, что купил трехкомнатную квартиру 80 кв. м. с хорошим ремонтом, мебелью, техникой и автономным отоплением за $15000,00.

Это как раз тот случай, когда сделка купли-продажи недвижимости нарушает права третьих лиц: банков, налоговиков, кредитных союзов и т. д. Все эти организации имеют в своем составе юридические отделы, нацеленные на разрешение именно таких проблем, поэтому покупателя могут ждать веселые времена.

Жилищное Бюро «Альфа-Город» настоятельно рекомендует покупателям до посещения нотариуса проверить самим или через незаинтересованные организации наличие обременений на покупаемую недвижимость в «Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно», а дальше уже осознанно распорядиться своими правами: из двух зайцев выбрать того, что пожирнее, и чтобы за это ничего не было.

  1. Сделка купли-продажи недвижимости в Донецке оформлена по законам Украины.

Первая проблема - в купленном жилье нельзя «прописаться», т. к. миграционная служба ДНР требует основание для «прописки» - правоустанавливающий документ или согласие собственника. Здесь уже, с точки зрения законодательства ДНР, никчемный договор купли-продажи недвижимости, заверенный украинским нотариусом. Положим, на первом этапе, эта проблема разрешима: продавец перед сделкой или после, «прописывает» покупателя и членов его семьи на продаваемой площади. Но жизнь долгая, рождаются дети или кого-то еще нужно «прописать», а продавец, после получения денег вряд ли захочет всякий раз ходить в миграционную службу, чтобы решать проблемы покупателя.

Вторая и главная проблема возникнет тогда, когда покупатель недвижимости захочет ее подарить, продать или передать в залог. Если просто в ней жить, то это может быть сколь угодно долго, а вот если захочется распорядиться ею, тогда проблема.

Чтобы распорядиться недвижимостью, купленной в период с 11.05.2014 до 31.12.2016, правоустанавливающий документ нужно будет легализировать в Минюсте ДНР. Легализация недвижимости в ДНР имеет один сюрприз: покупатель, если он резидент ДНР, нужно будет, кроме всего прочего, предоставить справку из налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости об уплате налога - 5% от оценочной стоимости недвижимости, а если он нерезидент, тогда 10% (ст. ст. 122.3.3, 122.3.4, 122.7, 123 Закона «О налоговой системе ДНР). Чем резидент отличается от нерезидента было написано в другой статье.

Формально – это налог с продажи, который по логике должен платить продавец и в Законе эта формальность соблюдена, хитренько указано, что налог платит не продавец или покупатель, а лицо, обратившееся в установленном порядке для проведения легализации документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на территории ДНР (ст. 122.7). Так что, теоретически, приличия соблюдены - это может быть и продавец недвижимости, если покупатель сможет уговорить его после оформления сделки и получения им денег раскошелиться еще на 5 – 10%. Если кому-то это удалось, он достоин ордена!

Если же недвижимость была куплена после 31.12.2016, документы считаются недействительными и на сегодняшний день, чтобы их узаконить, нужно оформлять сделку купли-продажи на территории ДНР, а вот захочет ли этого продавец (деньги уже получены) – большой вопрос.

Третья проблема, волнующая больше продавцов, скорее теоретическая, чем практическая – нельзя переоформить лицевой счет в управляющей компании. Скажем сразу, что управляющей компании все равно от кого приходят деньги, лишь бы не было задолженности. Однако в управляющей компании собственником недвижимости по-прежнему будет числиться продавец, и он будет нести ответственность по долгам за коммунальные услуги, если покупатель, по каким-то причинам, прекратит платежи.

Но это палка о двух концах, т. к. продавец, в этом случае получит право на взыскание с покупателя задолженности и на выселение его и членов его семьи с занимаемой площади. Стоит ли покупателю затевать такие игры? Вот почему эта проблема скорее умозрительная, чем реальная.

Таковы реалии на сегодняшний день. Что будет дальше, знает один Бог. Для исключения в будущем проблем, связанных с сегодняшней неопределенностью, Жилищное Бюро «Альфа-Город» разработало пакет документов, который поможет исключить возникновение проблем, связанных с двойными реестрами при купле-продаже недвижимости.

19.05.2017.

Перечень статей