Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

Прочитав 1 часть этой статьи, наверняка, для многих стало открытием, что цены на недвижимость в Европе сопоставимы или ниже цен на аналогичную недвижимость в Украине или России и что любой человек может купить недвижимость в Италии, а далее речь пойдёт о том, что и где нужно покупать.

Прежде всего, жилье в Италии делится на 11 кадастровых категорий от ultrapopolare (ну очень народные – на все квартиры общий санузел во дворе или на этаже и самое низкое качество строительных и отделочных материалов) до Castelli, palazzi (замки, дворцы).

Самые популярные категории это:

Popolare (народные).

Дешевая недвижимость, отличительной особенностью которой будет низкое качество строительных и отделочных материалов, не отвечающих современным требованиям, но со своим санузлом и зачастую с входом в квартиру с общего балкона. Это квартиры типа нашей галерейки. Могут быть разной площади и в них обязательно будут нарушения каких-либо строительных норм или стандартов по энергосбережению. Такие квартиры в Италии составляют большинство. Купить такую 1-2-х комнатную квартиру на аукционе можно за €10000,00 – 25000,00, а арендная плата такой квартиры колеблется от €200,00 до €350 в зависимости от площади и района, коммунальные платежи составляют порядка €250,00 в месяц.

Вот пример квартиры площадью 34 кв. м., стартовая цена которой €7125,00 (лот 494/2016)

popolare

Civile (гражданские).

Недвижимость, качество строительных и отделочных материалов которых, отвечает современным требованиям и нормам. Соответствует нашим брежневкам и сталинкам: вход в квартиру из подъезда, раздельные комнаты, высокие потолки.

Пример квартиры площадью 55 кв. м., стартовая цена - €19500,00 (лот 1750/2014).

civile

Signorile (буквально – господские, по-нашему - элитные)

Недвижимость, качество строительных и отделочных материалов которых, превышает современные требования и нормы, расположенная в престижных районах. Именно такую недвижимость стараются втюхать нашим соотечественника разнообразные сайты по сказочным ценам, поэтому примеров такой недвижимости полно в интернете.

На аукционы попадает недвижимость категорий «Popolare» и «Civile», элита решает свои проблемы без вмешательства суда.

Вряд ли понадобится знание высшей математики, чтобы понять, что для сдачи в аренду выгоднее всего покупать недвижимость «Popolare». А вот где покупать, здесь без посторонней помощи можно ошибиться. Внешне все чинно, благородно, а фактически, квартира может оказаться в арабском или негритянском квартале, или соседи будут наркоманами.

Вернемся к объявлению о продаже недвижимости.

Квартиры, купленные на аукционе, в разной степени нуждаются в ремонте. Стоимость ремонта квартиры может колебаться от 100,00 €/кв. м. (стоимость материалов + все сделать самому) до 400 €/кв. м., если нанять фирму. В середине этой шкалы находятся «умельцы», берущиеся за любую работу. Проблемы с ними такие же, как и у нас, кто делал ремонт, тот знает: постоянно чего-то не хватает – хозяин, дай денег, нужно купить…, нарушаются сроки работ, могут исчезнуть, не закончив работу, а спросить не с кого, договор был устным.

Следует обратить внимание читателей на материалы, используемые для ремонта таких квартир. Напольное покрытие – везде керамическая плитка, а стены и потолок – штукатурка + покраска.

Причина простая: северный город Турин расположен в субтропическом поясе, на широте Сочи (пальмы, платаны, магнолии), поэтому, из-за влажности, линолеум, ламинат, ковролин, обои и прочие извраты, типа теплых полов или гипсокартона – питательная среда для грибка, с которым ведется постоянная борьба. Конечно, можно сделать ремонт и с другими более дорогими материалами, но тогда нужно делать гидроизоляцию квартиры, как от внешней влаги, так и от внутренней, т. е. ремонт существенно подорожает, а арендная плата останется прежней.

В квартирах обычно нет кондиционеров – итальянцы считают их источником инфекции и болезней, поэтому от жары спасаются при помощи напольных вентиляторов, наружных ставней и жалюзей (с фасада дома) и разнообразных полотнищ, прикрывающих балконы со стороны внутреннего двора.

Кондиционеры применяются только в общественных зданиях (офисы, торговые центры и т. д.). И вот, что странно, спасаясь от жары, итальянцы ходят гулять в торговые центры, как в парки, с детьми и собаками, «забывая», что можно заболеть. Торговые центы, в свою очередь, всячески поощряют это, расставляя везде лавки, скамейки, детские площадки и кучу кафе.

Для «рукастых» читателей, способных самостоятельно сделать ремонт – ссылка на цены в строительном супермаркете https://www.bricoman.it/n/cavallino/.

Опытный покупатель обращает внимание на графу «Stato di occupazione» - состояние занятости. Идеальный вариант, когда в этой графе написано «Libero» - свободно. В нашем случае написано: «Occupato da terzi aventi titolo» - занята известными третьими лицами, может быть написано «Occupato (dal debitore esecutato e dalla relativa famiglia) – занята (должником и членами его семьи). В этом случае покупателю придется инициировать процедуру выселения прежних жильцов, или третьих лиц, проживающих там незаконно, которая, в случае их сопротивления, может затянуться до 3 месяцев.

Хуже, когда написано «Occupato da terzi aventi titolo (CONTRATTO DI LOCAZIONE)» - занято известными третьими лицами, имеющими договор аренды.

Договор аренды в Италии – это чуть ли не сакральный документ, защищающий права арендатора, который регистрируется в Налоговой службе и, на основании которого, арендатор регистрирует свое место проживания, без которого исключено открыть полноценный счет в банке, пользоваться медицинскими услугами, получать документы (водительские права, удостоверение личности и т.д.) или начать предпринимательскую деятельность.

Перед тем, как решить покупать такое «счастье», нужно будет узнавать, платежеспособен ли арендатор, а может именно он довел хозяина до банкротства, прекратив платежи. Поскольку при смене собственника арендатор сохраняет свои права на аренду недвижимости, то, купив недвижимость с арендатором, покупатель получает, как бонус, проблему с его выселением, а выселить его можно только через суд, и вся эта катавасия будет длиться годами!

Чтобы выселить арендатора, нарушающего условия договора, потребуется, минимум, 1,5 года.

Зная об этом, собственник недвижимости сдаст в аренду жилье в Италии только человеку, имеющему постоянную работу, гарантирующую оплату аренды, а еще лучше и машину, чтобы в случае чего было за счет чего взыскать задолженность. Если такой работы нет, может потребовать наперед выплату арендной платы за весь срок аренды вместе с залогом или гарантийное письмо поручителя… или, что самое безопасное, обратиться к специалистам и заключить договор аренды на срок до 30 дней, который не подлежит регистрации в налоговой инспекции.

Продолжение следует…

 

Перечень статей