Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Покупатель нашел то, что ему нравится, доверенное лицо проверило место расположения недвижимости и наличие/отсутствие жильцов – все в порядке, можно покупать. Далее речь пойдет о том, как это сделать, как стать рантье.

Будем условно считать, что читатель проникся идеей, изложенной в 1 и во 2 части статей и решил купить недвижимость в Италии. Вернемся к объявлению и обратим внимание на разделы, описывающие условия проведения аукциона.

Valore di stima - 9.500,00 € (оценочная стоимость недвижимости). Рассчитывается оценщиком, о чем можно прочитать в приложенном документе «Perizia» (экспертиза). Это вроде морковки перед носом осла, чтобы покупатель осознал, как дешево ему предлагают дорогую недвижимость.

Data e ora della vendita senza incanto (con incanto) – дата и время продажи без аукциона (с аукционом) - 27/07/2017 15:00.

Первое объявление суда о продаже недвижимости будет «senza incanto» (без аукциона).

Условием участия в торгах будет перечисление покупателем Cauzione (залога), обычно в размере 10 % от цены предложения участника, указанной в заявке на покупку, которая должна быть выше Offerta minima (стартовой цены), минимум, на 10% На заявку должна быть приклеена гербовая марка стоимостью €16,00.

Здесь следует обратить внимание соотечественников, что все платежи проходят по безналу и, если кто-то надеется впечатлить адвоката, ответственного за продажу объекта крупной суммой, извлеченной из барсетки, забудьте об этом.

Для покупки недвижимости нужно будет открыть счет в банке Италии, для чего потребуется получить в консульстве Италии фискальный номер (по-нашему ИНН) – делается бесплатно в течение недели Консульством и личное присутствие покупателя с переводчиком в банке. И только после открытия счета можно будет наличку положить на счет, а далее платежными поручениями оплачивать покупку. Можно сделать проще – на основании договора, поручить все это сделать Жилищному Бюро «Альфа – Город».

Покупка недвижимости будет считаться состоявшейся, если будет один покупатель, предложивший цену на 20 % выше «Offerta minima» - стартовой цены.

После объявления покупателя победителем, он обязан в течение 60 дней внести на счет суда оставшуюся сумму. Если он этого не сделает, торги будут аннулированы, а залоговая сумма зачислена в доход бюджета.

Если покупателей не было или было два и более, суд назначит новую дату продажи недвижимости «con incanto» (с аукционом).

Продажа будет считаться состоявшейся, если победитель предложит цену на 20 % выше «Offerta minima» - стартовой цены.

Если заявок не было, судья снизит на 10 % стартовую цену продажи и вновь опубликует объявление «senza incanto». Циклы со снижением цены будут повторяться до тех пор, пока не найдется покупатель. Понять, как долго продается недвижимость, можно по номеру лота, который присваивается недвижимости во время первой публикации объявления о продаже и, если недвижимость, например, продается с 2014 года, стоит задуматься и поискать причины этому.

После объявления покупателя победителем, он обязан в течение 60 дней внести на счет суда оставшуюся сумму. Если он этого не сделает, победителем торгов будет признан участник, предложивший меньшую сумму, если она на 20% превышает стартовую и 90 % залоговой суммы будет возвращено покупателю.

После оплаты покупки, куратор недвижимости обратится к судье, который вынесет решение о признании права собственности покупателя на эту недвижимость. (От 1 до 6 месяцев, в зависимости от города и/или судьи).

И вот тут, если жилье занято, наступит следующий акт «Марлезонского балета» - выселение жильцов. Без посторонней помощи вряд ли наш соотечественник одолеет эту проблему, а связываться с ней или нет, он сам решит на этапе выбора жилья.

Теперь, когда читатель ознакомился с механизмом покупки недвижимости, самое время поговорить о доходах и расходах – стоит ли вкладывать деньги в недвижимость.

Для примера возьмем уже известную квартиру площадью 34 кв. м., стартовая цена которой €7125,00 (лот 494/2016).

Расходы, связанные с покупкой квартиры.

  1. Гербовый сбор за участие в аукционе – €16 евро (марка).
  2. Стоимость покупки: 7125,00 × 20% = €8550,00.
  3. Ремонт и обустройство: 34 кв. м. × 200 €/кв. м. = €6800,00.
  4. Услуги Жилищного Бюро «Альфа-Город»: €1500,00.

ИТОГО: €16866,00, округлим до €17000,00. Риелторы предложат вам такую квартиру, минимум, за €25000,00.

Примем для расчета, что арендная плата составит 300 €/мес. или 3600 €/год. Все коммунальные платежи арендатор оплачивает самостоятельно.

Налоги.

  1. На имущество – 200 €/год (до 5 лет).

После 5 лет – 7,6% от кадастровой стоимости недвижимости. Для простоты, будем считать 200 €/год, хотя, после 5 лет, налог уменьшится.

  1. За регистрацию контракта – 2% от годовой стоимости контракта: €3600,00 × 2% = €72,00 (выплачивается при регистрации контракта).
  2. Подоходный - 21%: €3600,00 × 21% = €756,00.

Налогоплательщик может выбрать один из 2 режимов выплаты налога:

  1. Обычный режим.

Облагаемая налогом сумма – годовая стоимость аренды, уменьшенная на 5%. С нее платится подоходный налог (IRPEF) в зависимости от размера дохода.

База налогообложения

Ставка

Расчет подоходного налога IRPEF

до €15.000:

23%

23% от дохода

от €15.001 до 28.000:

27%

3.450 + 27% на сумму, превышающую €15.000

от €28.001 до 55.000:

38%

6.960 + 38% на сумму, превышающую €28.000

от €55.001 до 75.000:

41%

17.220 + 41% на сумму, превышающую €55.000

свыше €75.000.

43%

25.420 + 43% на сумму, превышающую €75.000

  1. Режим фиксированного налога. Это льготный режим, устанавливаемый на год, который может продлеваться или нет. На момент написания статьи – действующий.

С годовой стоимости аренды платится фиксированный налог в размере 21%.

Сравнение режимов налогообложения

Режимы выплаты налога

Годовой доход арендодателя €12.000

Годовой доход арендодателя €120.000

Фиксированный

21% × €12.000 = € 2.520

21% × €120.000 = €25.200

Обычный (IRPEF)

База налогообложения*: €11.400.

Сумма налога (минимальная ставка 23%):

23% × €12.000 = €2.622

База налогообложения*: €114.000.

Сумма налога (для доходов свыше € 75.000 ставка 43%):

25420 + (120000-25420) ×43% = €66089,40

Экономия средств при фиксированном налоге

€102

€40889,40

*Годовая стоимость аренды, уменьшенная на 5%

Особо обращаем внимание на отсутствие такого налога, как НДС!

НДС покупатель заплатит только в случае покупки недвижимости у юридического лица.

Доверительное управление квартирой – 10% от годовой стоимости контракта: €3600,00 × 10% = €360,00 (выплачивается ежемесячно).

ИТОГО: €200,00 + €72,00 + €756,00 + €360 = €1388,00

Чистая прибыль составит: €3600,00 - €1388,00 = €2212,00.

Рентабельность инвестиции в недвижимость, % годовых, составит:

Чистая прибыль : стоимость недвижимости х 100 = 2212,00 : 17000,00 х 100 = 13%

Другими словами, через восемь лет вы возвращаете свои деньги и остаетесь собственником квартиры. Если кто-либо может предложить такие условия – дайте знать!

Теперь читатель, имея такую информацию, сам может посчитать и решить, что, где и когда ему покупать, а Жилищное Бюро «Альфа-Город» обеспечит выполнение этого решения.

30.06.2017.

 

Перечень статей