Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Как быть кредитору, как вернуть деньги, если он, в период до 2017 года, под залог недвижимости, которая сейчас находится на территории ДНР, дал в долг деньги, оформив ипотечный договор?

Оговоримся сразу. Речь пойдет о кредиторах – физических лицах, у которых оформлены кредитные договоры и договоры ипотеки или которым был переуступлен банками долг до 31.12.2016.

Почему только физические лица? Потому что юридическим лицам, на сегодняшний день, вряд ли удастся что-нибудь с кого-нибудь взыскать.

Почему только до 31.12.2016? Потому, что в ДНР могут признать путем легализации документы, заверенные украинскими нотариусами только до указанной даты. Все, что заверено позже, считается недействительным.

Если документы оформлены до 14.05.2014 – они считаются действительными и принимаются без легализации.

Итак, кредитор – физическое лицо имеет на руках кредитный договор (договор займа, переуступки требования долга) и договор ипотеки, соответствующий сегодняшним требованиям. Что дальше?

Здесь нужно особо уточнить, что хочет кредитор и вот почему.

Кредиты (займы), выданные в г. Донецке до 2014 года и обеспеченные ипотекой, предполагали их погашение, в случае просрочки заемщиком возврата денег, двумя способами:

1) продажа залоговой недвижимости;

2) получение в собственность залоговой недвижимости.

На сегодняшний день, сумма задолженности только за счет процентов возросла, а недвижимость подешевела, в среднем, в 4 раза!

Исходя из этих реалий, давайте проанализируем перспективы и способы возврата долга.

  1. Кредитор хочет получить всю сумму долга.

Это фантастика, он может получить ровно столько, за сколько можно, с согласия должника, продать залог за вычетом расходов, связанных с продажей.

  1. Кредитор хочет получить в собственность залоговую недвижимость, в надежде, получать доход от сдачи ее в аренду и что она, со временем, снова подорожает и вот тогда он «отобьет» свои бабки.

Да, во многих договорах ипотеки предусмотрена «оговорка», согласно которой кредитор может получить право собственности на залоговую недвижимость в случае возникновения права взыскания, а п. 1 ч. 1 ст. 19 Закона ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)» говорит о том, что договор, заключенный и удостоверенный в порядке, установленном законодательством, является основанием для государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения вещных прав и вполне возможно зарегистрировать свое право собственности, даже если госрегистратор откажет в этом, то через суд.

Однако, как в первом, так и во втором случае это будет возможно сделать только с согласия должника, поскольку, согласно ст. 617 ГК Украины, лицо, нарушившее обязательства, освобождается от ответственности за их нарушение, если докажет, что это нарушение случилось вследствие непреодолимой силы. Другими словами, как только должник в суде ДНР заявит, что он нарушил обязательства из-за непреодолимой силы – войны и ее последствий, кредитору будет отказано в взыскании долга или регистрации права собственности на недвижимость, т. к. для доказательства того, что идет война, должнику достаточно сослаться на Законы ДНР, например, на ст. 3 Закона ДНР «О социальной защите ветеранов войны».

Поэтому кредитору нужно убедить должника отказаться от сопротивления, внушив ему, что отъем у него недвижимости – это именно то, что ему сейчас позарез нужно. Если какому-либо кредитору это удастся сделать, он достоин почестей и наград.

Если же говорить серьезно, то, до тех пор, пока будет идти война, взыскать долг исключено.

Были клиенты, которые говорили, что можно взыскать долг на основании решения украинского суда. В этом случае всегда обращаю внимание клиентов, что они могут получить в украинском суде решение о взыскании долга или признании права собственности на недвижимость, ведь в Украине, формально, нет войны, а проводится АТО. Но возникает другая проблема, что кредитор будет делать с решением украинского суда на территории ДНР, как получить долг или право собственности на основании этого решения? Вопрос риторический, потому что, никак!

Так что же делать кредитору?

Единственный способ когда-то что-то получить – это, на основании имеющихся у него документов, зарегистрировать в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) ДНР обременение на недвижимость, являющуюся предметом договора ипотеки. Если этого не сделать, то получится, что кредитор простил должнику его долг!

Без такой регистрации должник может распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, поэтому регистрация «заморозит» недвижимость и взыскание долга до лучших времен.

Однако, чтобы зарегистрировать свои требования, документы должны быть предварительно легализированы, а это еще дополнительные расходы. Если с легализацией возникнут проблемы, что весьма вероятно, то потребуется решение суда ДНР.

Облегчит ли это сегодняшнее материальное положение кредитора? Скорее всего, нет, однако, все войны когда-то заканчиваются и, даже если кредитор не дождется этого дня, то его наследники, наверняка, смогут взыскать с должника или с его наследников долг или его часть или получить право собственности на недвижимость.

Если же у кредитора нет времени или возможности самому зарегистрировать в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество ДНР обременение на недвижимость, являющуюся предметом договора ипотеки, он всегда может поручить сделать это Жилищному Бюро «Альфа-Город».

 

Перечень статей