Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Хорошо если между совладельцами царит согласие, тогда, если цена, за которую они хотят продать недвижимость, рыночная, серьезных проблем с продажей нет, а вот если кому-то из совладельцев хочется за счет продажи разом решить все свои проблемы, начинаются трудности, о преодолении которых пойдет речь далее.

Когда появляются совладельцы?

  1. Недвижимость была куплена человеком, во время покупки состоявшим в браке, т. е. это совместная собственность. Брак давно расторгнут, а проблемы взаимоотношений остались. Подробно об этом мы уже писали.
  2. Квартира была приватизирована членами семьи, «прописанными» в ней, в результате чего появляются от 2 до скольких угодно совладельцев – зависит от количества детей, «прописанных» в квартире на момент приватизации. Дети вырастают, женятся/выходят замуж, переезжают на новое место жительства, однако остаются совладельцами квартиры.
  3. Недвижимость досталась наследникам по закону или по завещанию.

Как говорится в пословице, жизнь прожить – не поле перейти. Со временем кто-то из детей сделал успешную карьеру и живет в достатке или просто хорошо, а кто-то едва сводит концы с концами. И вот наступает момент, когда родители умерли и дети решают, что делать с жильем. Здесь следует отметить, что в обсуждении проблемы принимают участие уже не братья/сестры, а семьи братьев/сестер (жены/мужья, родители жен/мужей и прочая родня) отношения между которыми могут быть далекими от братских.

Обычно в жилье нуждается тот, кто живет хуже, родня которого решает, что недвижимость должна достаться им, т. к. у твоего брата/сестры и так всего в достатке, поэтому он просто обязан отдать тебе свою долю!

Однако богатый брат/сестра потому и живут в достатке, что умеют считать деньги и умеют их зарабатывать, поэтому их семья задает простой вопрос: почему ты должен даром отдать то, что стоит денег? Если твоему брату/сестре нужна квартира, пусть выкупят твою долю за вот такую сумму.

Но у бедных родственников денег на выкуп доли в недвижимости нет, поэтому, по прошествии ряда лет, ушедших на выяснение того, кто из них хороший, а кто плохой, в конце концов принимается решение недвижимость продать, а деньги поделить.

Следующим шагом родственники узнают, за сколько можно продать квартиру или дом. И вот тут обязательно наступает момент, подчеркиваю, обязательно, когда бедный родственник, после подсчета делает заявление: «А я на эти деньги ничего не куплю, поэтому квартиру будем продавать вот за столько!». Говоря «ничего не куплю», родственник имеет в виду конкретную квартиру своей мечты, хотя на эти деньги можно купить что-то поскромнее.

В результате такого демарша, недвижимость «зависает» на годы, поскольку ее цена становится выше рыночной. Объяснить родственнику, что его позиция деструктивна невозможно, т. к. он считает себя обманутым и должно пройти много времени, чтобы в его голове укрепилась мысль, что получить, хотя бы что-то – это, все равно, больше и лучше, чем ничего.

В такой ситуации возникает вопрос: что делать, если совладелец недвижимости против продажи?

Все зависит от количества совладельцев. Если их всего два и доли у них равные, то продажа возможна только тогда, когда «упертый» совладелец поймет, что продать недвижимость можно только по рыночной цене, а его желания и хотения покупатели игнорируют. Насильно заставить продать свою долю, даже через суд, исключено.

Есть горячие головы, которые говорят, а что мне мешает продать долю в недвижимости какому-нибудь «крученому» и пусть этот упертый мучается с новым совладельцем, который поставит его в такие условия, что он вынужден будет принять их. Теоретически, это возможно, а вот практически сложновато будет найти желающего взять на себя такие проблемы. На это обычно отвечают, что купить долю в недвижимости за копейки захотят многие.

Здесь стоит обратить внимание читателя на то, что совладелец имеет преимущественное право купли доли в праве общей долевой собственности и по закону продавец доли обязан письменно уведомить другого совладельца о намерении продать свою долю, указав цену и иные условия, на которых он ее продает и только если совладелец откажется от осуществления преимущественного права купли или не осуществит этого права в течение одного месяца со дня получения им уведомления, продавец имеет право продать свою долю другому лицу. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права купли совладелец, в течение года с момента, когда он узнал о нарушении своего права, может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя (ст. 362 ГК).

Поэтому, прежде, чем кому-то продавать за копейки, подумайте, а вдруг, за такие копейки эту долю захочет купить совладелец! И кому вы сделаете хуже?

Если совладельцев больше двух, обычно три или четыре, тогда возможна ситуация, когда против «упертого» совладельца объединяются остальные собственники и подают на него иск в суд о прекращении права на долю в общем имуществе.

Суд прекратит право на долю ответчика, если будут соблюдены следующие условия:

1) доля незначительная и не может быть выделена в натуре (на практике меньше 1/3 и нет технической возможности выделить долю в отдельное помещение);

2) вещь является неделимой;

3) совместное владение и пользование имуществом невозможно (неприязненные отношения);

4) такое прекращение не задаст существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи (у совладельца есть еще недвижимость или место проживания).

5) истец предварительно внес стоимость доли на депозитный счет суда (ст. 365 ГК).

Наличие каждого из условий подлежит доказыванию в суде, для чего предварительно нужно провести строительную экспертизу и оценку стоимости недвижимости.

На основании оценки стоимости недвижимости будет вычисляться стоимость доли ответчика, которую нужно будет внести на депозит суда. Эта стоимость будет намного превосходить рыночную, хотя в реальной жизни стоимость этой доли равна нулю, т. к. вряд ли кто-нибудь купит долю в 25 - 30% в двухкомнатной квартире по указанной в отчете оценщика цене.

Чтобы совладельцам пойти на такие действия недвижимость должна или много стоить, или нужда в деньгах так велика, что ждать нет возможности.

Если, преодолев все сомнения и опасения, совладельцы решились преодолеть сопротивление «упертого» совладельца, Жилищное Бюро «Альфа – Город» поможет собрать доказательства, от имени совладельцев подготовить и подать иск в суд, после чего продать недвижимость по максимально возможной цене.

18.08.2017.

 

Перечень статей