Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продавец, наконец, самостоятельно нашел покупателя на свою недвижимость, дело дошло до ознакомления с правоустанавливающими документами и тут оказывается, что перед тем, как идти к нотариусу, нужно произвести много действий (вступить в наследство, устранить самовольное строительство и т. д. и. т. п.) на что требуются деньги и время, которых нет, а покупатель, узнав об этих проблемах, вот-вот уйдет! Что делать?

Скажем сразу. Продать недвижимость, если в правоустанавливающих документах есть нарушения действующего законодательства нельзя!

Прежде всего, владельцу лучше узнать о своих проблемах до того, как недвижимость выставлена на продажу, потому что, когда об этих проблемах покупатель узнает самостоятельно, он считает, что продавец хотел его обмануть и уходит.

Идеально, когда собственник до того, как начнет продажу, приведет документы на недвижимость в соответствие с Законодательством. Однако, на практике, у владельцев недвижимости просто нет денег на устранение нарушений, поэтому в ходу другие схемы:

1) «полюби меня такой, какая я есть» - продажа по доверенности;

2) «дайте задаток, мы за эти деньги устраним нарушения и потом оформим договор купли-продажи».

Как выглядит продажа по доверенности. Продавец выдает покупателю генеральную доверенность на право распоряжения недвижимостью в обмен на сумму стоимости недвижимости, по аналогии с продажей автомобиля, а когда покупатель за свой счет приведет документы в порядок, вот тогда он сам с собой и заключит настоящий договор купли-продажи.

Другими словами, продавец хочет переложить решение проблем с недвижимостью на покупателя. Доверенность имеет четыре недостатка:

  • доверитель может в любое время ее отменить (п. 2 ч. 1 ст. 248; ч. 1 ст. 249 ГК);
  • доверитель может внезапно умереть или быть признанным недееспособным (п. 6 ч. 1 ст. 248 ГК);
  • на имущество доверителя может быть обращено взыскание по его долгам;
  • покупатель, как представитель продавца, не сможет заключить сделку в свою пользу (ч. 3 ст. 238 ГК).

Большинство недостатков доверенности могут быть нейтрализованы грамотно составленными документами, кроме угрозы обращения взыскания на недвижимость доверителя по его долгам, на которую покупатель повлиять не в силах. Вполне реальна ситуация, когда покупатель, в процессе оформления документов от имени доверителя или после оформления у нотариуса договора купли-продажи узнает, что на имущество наложен арест, потому что доверитель должен кому-то большую сумму денег.

И вот тут перед покупателем возникнет большая проблема:

1) потребовать от продавца назад деньги, которые он уже потратил и взять с него больше нечего;

2) или, если хочется получить недвижимость в собственность, погасить долги продавца.

При любом выборе покупатель рискует или потерять деньги, или сильно переплатить за покупку.

Если пойти по пути выдачи задатка, за счет которого продавец приведет в порядок правоустанавливающие документы, то здесь другие проблемы.

Если для продажи недвижимости нужно только зарегистрировать ее в госреестре недвижимого имущества, то для этого понадобится не менее 8 месяцев: 6 месяцев - изготовление техпаспорта и два месяца на регистрацию в госреестре и получения информационной справки, а в случае, если потребуется узаконить самовольное строительство и получить кадастровый номер земельного участка, подготовка документов может растянуться на годы.

В обычных условиях, когда готовы документы для заверения нотариусом договора купли – продажи, при заключении предварительного договора и договора о задатке, продавец берет срок, максимум, два месяца, необходимый ему для получения справок из коммунальных служб, «выписки» с занимаемой площади и вывоза имущества. Два месяца покупатель готов ждать и дать задаток для подтверждения серьезности своих намерений.

Когда же покупателю говорят, что он должен дать задаток, а потом ждать минимум восемь месяцев до заключения договора купли - продажи, он отказывается от таких условий и уходит.

Если покупатель говорит, что дает задаток, вселяется в покупаемый им дом/квартиру, а после подготовки продавцом документов заключается договор купли – продажи, то теперь у продавца возникают опасения, а вдруг у меня с документами ничего не получится и мне, кроме того, что возвращать покупателю задаток в двойном размере, предстоит головная боль с его выселением.

Для разрешения именно таких проблем, Жилищное Бюро «Альфа – Город» разработало пакет документов, позволяющих продавцу спокойно самостоятельно или при помощи специалистов готовить документы для продажи, зная, что покупатель обязательно заплатит в срок сумму, указанную в предварительном договоре, а покупателю вселиться в покупаемую недвижимость сразу после подписания предварительного договора купли – продажи без риска потери задатка.

25.08.2017.

 

Перечень статей