Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Как продать комнату - самый худший вид жилья, находящуюся хоть в общежитии, хоть в квартире? Как убедить покупателя, что общий санузел и кухня, минимум, на три семьи – это именно то, что нужно для комфортной жизни?

Прежде всего, следует сказать, что если продается комната, то это всегда продажа доли в совместной собственности, полученной собственником в процессе приватизации жилья, а все остальное (коридоры, кухня, санузел) находится в общей совместной собственности. О проблемах, которые могут возникнуть в процессе такой продажи, уже писали, поэтому останавливаться на них не будем. В конце концов, эти проблемы затратные, но преодолимые.

Основной фактор, заставляющий людей отказываться от желания купить комнату – это наличие мест общего пользования: туалета, ванной и кухни.

Старый советский анекдот. Василий Иванович с Петькой живут в коммунальной квартире. Однажды, Василий Иванович застает Петьку за подглядыванием в ванную, где купается соседка. Возмущенный Василий Иванович начинает ругать Петьку: «Как тебе не стыдно, извращенец, подглядывать за женщиной!». На что Петька отвечает: «Ну какой же я извращенец, просто я слежу, чтобы она наше мыло не трогала!».

Проживание со скандалами в коммуналке или общежитии давно стали темой для комедийных романов, фильмов и анекдотов, вспомните, хотя бы «Воронью слободку» из романа И. Ильфа и Е. Петрова «Золотой теленок». Изменить эту ситуацию можно только расселением собственников комнат в отдельные квартиры, потому что у каждого жильца свои убеждения, привычки и воспитание, отличные от других. Если, проживая в своей квартире жилец может встретиться с соседом на лестничной площадке и ограничить свое общение с ним поговорив о погоде, то наличие мест общего пользования обрекает этих людей защищать свои «правильные» взгляды, привычки и убеждения от «неправильных» соседских. Кто-то забыл выключить свет в туалетной или промыть за собой унитаз, кто-то занял на плите чужую конфорку, а кто-то пользуется солью и сахаром своего соседа и т. д. и т. п. Участковый полицейский частый гость в таких квартирах: разбирает жалобы соседей друг на друга и рукоприкладство.

Для расселения жильцов требуется совпадение ряда факторов:

  • наличие покупателя на квартиру или общежитие;
  • согласие каждого собственника на переезд;
  • цена за комнату должна устроить каждого собственника;
  • суммарная цена покупки комнат должна устроить покупателя.

У инженеров и математиков есть такое понятие, как расчет надежности системы, проще говоря, можно заранее спрогнозировать, будет ли система, представляющая собой механизм или организацию работать, или постоянно ломаться. Надёжность механизма или бизнес-процесса равна произведению надёжности всех составляющих компонентов.

При расчете надежности системы используют коэффициент надежности, который рассчитывают по формуле (формула упрощена, чтобы понять принцип расчета):

К=a1×a2×a3×a4, где

a1 - a4 – коэффициенты, учитывающие надежность каждого составляющего элемента системы, которые всегда меньше единицы.

Давайте представим себе, что надежность каждого элемента системы равна 90%, что бывает очень редко, но, представим. В этом случае коэффициент надежности системы составит:

0,9×0,9×0,9×0,9 = 0,66

Вот почему инженеры говорят, что чем сложнее механизм или структура, тем больше вероятность того, что она не будет работать, а если система состоит из последовательных элементов, то отказ любого компонента приводит к отказу всей системы. Пытливый ум может задать вопрос, а как тогда летают ракеты, самолеты или плавают подводные лодки? Инженеры увеличивают надежность системы путем ее дублирования. Например, в пассажирских Боингах три независимые гидравлические системы, минимум, два двигателя и т. д. Однако дублирование существенно увеличивает стоимость любой системы.

Все это напрямую относится и к расселению жильцов.

Удачный пример расселения в г. Донецке – это реконструкция ж. д. вокзала. В 2011 году, для реконструкции ж. д. вокзала под Евро – 2012 потребовался снос нескольких жилых домов. Поскольку в расселении собственников квартир в этих домах было заинтересовано государство – первый элемент системы (покупатель), все собственники получили квартиры, устраивающие их, в других домах.

Это удачный пример, потому что для расселения было выделено много денег. На практике, даже в те времена, даже если находился покупатель на коммунальную квартиру, жильцы начинали выдвигать такие фантастические условия (следующие элементы последовательных элементов системы), столько хотели за свою комнату, что покупатель отказывался от своей затеи. Были желающие скупить квартиры на земле, находящиеся на одном земельном участке в одном дворе – результат такой же. Вот почему до сих пор в центре города стоят «шанхаи» на ул. Флеровского, Горького, Ф. Зайцева и т. д.

На практике, риелтор не будет производить расчеты надежности сделки, требующие специальных знаний. Он, скорее всего, будет опираться на собственный опыт, который ему скажет, что в условиях падения цен на недвижимость и значительного превышения предложений по продаже недвижимости над спросом, вряд ли найдется покупатель, желающий заняться расселением жильцов – ему будет проще найти отдельную квартиру, т. е., говоря по-научному, коэффициент надежности такого элемента системы, как покупатель коммунальной квартиры или общежития равен нулю. А раз так, то такая затея, как расселение жильцов квартиры или общежития, представляющая из себя последовательную систему действий, обречена на провал.

Вот почему собственникам комнат нужно дожидаться лучших времен.

 

 

Перечень статей