Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Ребенок легко может стать собственником недвижимости, для этого его родители, как законные представители, могут заключить сделку от его имени в его пользу, но это существенно затруднит в дальнейшем тем же родителям продать эту недвижимость в случае необходимости.

Даже если ребенок будет собственником только доли в недвижимости, все равно, без согласия опекунского совета продать такую недвижимость исключено.

В интернете можно найти статьи о том, что, если есть право собственности ребенка на недвижимость или он совладелец недвижимости, то это защитит собственность от претензий кредиторов.

Авторам таких статей всегда предлагаем стать на место кредиторов: дадут ли они в долг деньги человеку, который в качестве обеспечения возврата долга предлагает квартиру, собственником или совладельцем, или имеющим право проживания в которой будет ребенок? Скорее всего, они потребуют другое обеспечение кредита, а если и дадут, то так им и надо!

В период роста цен на недвижимость, до 2008 года, многие банки легко раздавали кредиты под ипотеку. Достаточно было предъявить справку с места работы, все равно с какой зарплатой. Банки нарушили собственное правило: сумма ежемесячного платежа по возврату долга должна быть менее 50% дохода заемщика. Нарушая это правило, они считали, что смогут взыскать долг за счет продажи недвижимости заемщика, т. е. взяли на себя функцию риелтора. У менеджеров банков был план по выдаче кредитов и, если план не выполнялся, их наказывали. В этой ситуации, чтобы выдать кредит, менеджеры советовали заемщикам «выписать» ребенка из квартиры или дома, чтобы принести «хорошую» справку о составе семьи. После кризиса все эти договора ипотеки признавались в суде недействительными, т. к. всегда находились свидетели, подтверждающие фиктивность «выписки» ребенка. Где теперь все эти банки? В лучшем случае под внешним управлением.

Стоит также объяснить последствия признания недействительным договора ипотеки, действительно ли это облегчит жизнь заемщику. Согласно Украинскому законодательству, образно выражаясь, это отсрочка перед казнью, а, согласно законодательству ДНР, это вообще пустые хлопоты и вот почему.

Согласно законодательству Украины, договор ипотеки, зарегистрированный должным образом, дает первоочередное право кредитору получить долг за счет вырученных от продажи заложенного имущества денежных средств, а, если после этого что-то еще осталось, удовлетворяются требования других кредиторов (ст. 44 Закона Украины «Об исполнительном производстве»).

Если же договор ипотеки признан судом недействительным, то кредитор лишается только права первоочередного получения денег от продажи имущества, однако он все равно остается кредитором, только другой очереди. В этом случае заемщика спасает от кредиторов и, соответственно, от продажи недвижимости с торгов, на которую наложен арест, только «прописка» ребенка. Но заемщику следует помнить, что кредиторы первыми поздравят его ребенка с совершеннолетием, после чего возобновят реализацию имущества с торгов.

В ДНР все еще проще. В ст. 66 Закона ДНР «О нотариате» описан порядок удостоверения сделок об отчуждении и залоге имущества, суть которого сводится к тому, что ипотекодатель (заемщик) после выполнения определенных действий не сможет продать заложенное имущество без разрешения кредитора. И все! О том, что залог недвижимости дает первоочередное право кредитору на получение денег в законодательстве ДНР ничего нет.

А что делать, если у заемщика 26 кредиторов? Сможет ли ипотекодержатель (кредитор) в первую очередь получить долг за счет вырученных от продажи заложенного имущества денежных средств?

Для ответа на этот вопрос обратимся к «Временному порядку об исполнительном производстве ДНР» из которой узнаем, что в нем вообще отсутствует такое понятие, как обеспеченные залогом, ипотекой требования (ст. 45)! Есть у кредитора договор залога, ипотеки или нет, гос. исполнителю ДНР все равно. Для него это взыскатель пятой очереди.

С другой стороны, даже если нет кредиторов, чтобы продать такую недвижимость, тоже нужно постараться, чтобы получить согласие опекунского совета. Что для этого нужно, мы уже писали.

Поэтому, прежде чем родителям пойти на такой шаг, как оформление права собственности ребенка на недвижимость, стоит хорошо подумать, просчитать последствия, чтобы окончательно взвесить все плюсы и минусы этой затеи.

17.11.2017.

 

Перечень статей