Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Возможно ли купить дешево хорошее жилье или продать разваливающийся дом так, чтобы на вырученные деньги купить приличную квартиру, да еще оставить деньги на ремонт?

С таким вопросом часто обращаются клиенты, проштудировавшие все объявления в интернете и в газетах. Поскольку там дешевая недвижимость отсутствует, они звонят в агентство недвижимости с надеждой, а вдруг там есть именно то, что они ищут! Причем клиенты разные, а аргументы приводят одинаковые, подтверждающие их убеждения, что такая недвижимость есть: «К вам же обращаются люди, которым срочно нужно уехать, поэтому они продают дом/квартиру по бросовой цене – вот мы бы такое купили».

Прежде всего, давайте вспомним, чем процедура продажи недвижимости отличается от процедуры продажи «золота» цыганами на рынке или какими-то личностями на дороге.

Прежде всего, длительностью общения продавца с покупателем: решение о покупке «золота» импульсивное, человек для себя быстро в течение минуты, решает, выгодно или нет, после чего расстается с деньгами. Это уже потом, когда продавцы испарятся с его деньгами, он узнает, что сильно переплатил за бронзу или медь. Такая продажа недвижимости исключена. Покупатель приходит на осмотр с родственниками, иногда несколько раз, иногда со специалистами, тщательно все осматривается и оценивается, сколько нужно вложить денег, чтобы привести жилье к желаемому состоянию. Быстрых решений нет.

Да, иногда продавцы недвижимости самостоятельно, все равно где, выставляют на продажу свою собственность по «низкой», привлекательной цене, но сделка произойдет только тогда, когда будет соблюдена формула:

Цн + Ср < Сэ, где

Цн – цена покупаемой недвижимости;

Ср - стоимость ремонта покупаемой недвижимости, требуемого для приведения ее в желаемое покупателем состояние;

Сэ – стоимость эталонной недвижимости, о которой мечтает покупатель.

Чаще всего, после осмотра недвижимости и подсчета стоимости ее ремонта, оказывается, что покупаемое жилье дороже эталонного и поиски будут продолжены.

Все разговоры о том, что агентства недвижимости за копейки скупают жилье, чтобы потом продать его втридорога лишены смысла.

Давайте рассуждать вместе. В условиях падения цен на недвижимость, когда, даже по рыночной цене, недвижимость можно продавать месяцами - это при условии 100% готовности правоустанавливающих документов на жилье, по какой цене агентство должно купить недвижимость, чтобы потом быстро продать ее с прибылью? Ответ – половина рыночной цены.

Следующий вопрос. Если вменяемый адекватный продавец, с целью ускорения продажи, сам может продать свою недвижимость на 10% ниже рыночной цены, зачем ему продавать ее какому-то агентству за полцены? Есть покупатели, которые говорят, что всегда найдется неадекватный продавец и вот тогда… Забудьте! Даже если продавец плохо представляет, что делает, у него всегда найдутся друзья или родственники, которые исправят ситуацию.

Срочная покупка недвижимости агентствами была возможна в условиях роста цен на недвижимость, когда сделку можно было провести по старому техпаспорту и госрегистрацию права собственности мог сделать нотариус во время оформления документов. Сейчас, когда на оформление документов требуется, минимум восемь месяцев и довоенные порядки вспоминаются с ностальгией, только дилетант может ринуться в авантюру покупки недвижимости с целью ее перепродажи.

Если кто-то сомневается, вот вам пример.

«Убитая» двухкомнатная хрущевка, 50/32/7, 1 эт. 2-х этажного кирпичного дома по ул. Красной Авиации, 34 – район шахты 6-капитальная (чтобы добраться до центра города нужно сделать одну пересадку) продавалась с 2015 года за $2000,00. «Продавалась» - это громко сказано. Хозяйка проживает и «прописана» в Украине, документы для продажи не готовы, задолженность по коммунальным платежам ≈ $1000,00, приехать в Донецк она не может, поэтому готова любому, кто даст $1000,00 выдать доверенность на продажу недвижимости.

На первый взгляд отличное предложение! Но это только на первый взгляд.

Чтобы оформить документы на продажу нужно:

  • для получения справки об отсутствии «прописанных» или заплатить управляющей компании $1000,00 или судиться с ней, т. к. эта сумма охватывает период, превышающий три года, но тогда придется оплачивать услуги адвоката, т. е., как ни верти, все равно $1000,00;
  • оформление техпаспорта, госрегистрация, оценка стоимости недвижимости, оплата услуг нотариуса и налог с продажи нерезидентом ДНР - $350,00.

Чтобы привести квартиру в жилое состояние, нужно сделать ремонт, минимум, на $3000,00.

Итого, чтобы получить квартиру в собственность пригодную для проживания, нужно будет потратить $5350,00. Цифра, как будто, маленькая, однако все равно нет желающих брать на себя головную боль с оформлением документов, выяснением отношений с управляющей компанией, закупкой и доставкой материалов для ремонта и организацией работ. Вот если бы кто-то все это сделал, то квартира наверняка была бы продана за $5000,00 – желающих много. Почему именно за $5000,00, а не больше? Такие квартиры в домах такого же типа в жилом состоянии продаются по ул. Дудинская – это тоже далеко от центра города, однако, на 6 км. ближе, чем от ул. Красной Авиации. Долго продаются, потому что хозяева хотят за них от $8000,00 до $10000,00, а покупатели ищут и хотят купить именно за $5000,00.

И в этих условиях в середине 2017 года все-таки нашлась желающая «сделать бизнес»: купила доверенность и выставила «убитую» квартиру на продажу, но уже от своего имени и за $5000,00. Любой желающий может найти это объявление в интернете. Как вы думаете, удастся ли ей получить прибыль?

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что купить дешево хорошую недвижимость в Донецке исключено, даже во время войны. Конечно, такая недвижимость будет дешевле, чем аналогичная в Киеве, Ростове и т. д. по списку, поэтому, если сравнивать с другими городами, то тогда, безусловно, можно, но мы уже знаем, почему нет желающих купить недвижимость в Донецке.

02.02.2018.

 

Перечень статей