Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Первое, самое простое, что приходит в голову – это сдать недвижимость в аренду. С точки зрения затрат, все кажется простым: есть квартира/дом, в котором стоит мебель и быттехника, а если нет, то уменьшим цену аренды, дадим объявление в интернете, газете и будем получать прибыль, но, как в любом деле, есть и обратная сторона монеты.

В бизнесе работает правило, чем меньше вложишь, тем меньше получишь. Да, любую недвижимость можно сдать в аренду – на каждый товар есть свой купец, все дело в цене. Поэтому, если в квартире 20 лет не было ремонта и стоит бабушкина мебель, то сдать ее можно только за копейки, а если собственник желает получить больше, то недвижимость нужно подготовить к сдаче в аренду, после чего найти нормального арендатора. О проблемах, которые могут возникнуть при сдаче недвижимости в аренду мы уже писали.

Следующий момент, о котором, почему-то забывают собственники недвижимости, что доход, который они получают подлежит налогообложению. Для резидентов ДНР ставка налога от сдачи жилой и нежилой недвижимости в аренду – 20 % (ст. 122.3.5 Закона о налоговой системе ДНР, далее по тексту «Закона»), а если собственник недвижимости, находящейся в ДНР, «прописан» за пределами республики, т. е. он нерезидент ДНР, тогда 30 % (ст. 122.3.6 Закона).

Кто-то может возразить, что пока налоговики никого не трогают. Да, это правда, но только пока. Можно быть уверенным только в том, что если закон написан, то его обязательно рано или поздно применят – все знают поговорку, что налоги, как и смерть неизбежны.

А что будет нарушителю, если его «накроют» налоговики?

Прежде всего, его попросят предъявить договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке в органе доходов и сборов, не позднее пятого рабочего дня с даты заключения такого договора (ст. 122.5 Закона) и, в случае его отсутствия, выставят штраф в размере 200 процентов от суммы ежемесячной аренды, предусмотренной договором, но не менее 20000 российских рублей за каждый календарный месяц просрочки такой регистрации (ст. 228 Закона).

Если вы думаете, что только этим все закончится, то ошибетесь.

Чтобы было все понятнее, давайте разберемся на примере.

Дано:

1) собственник недвижимости, резидент ДНР, без договора, сдал в аренду свою квартиру за 1000,00 рублей в месяц;

2) через 6 месяцев «добрые соседи» после шумной вечеринки, устроенной квартирантом, «стуканули» в налоговую полицию о незаконной аренде.

После проверки налоговой инспекции собственнику недвижимости будет выставлен счет:

1) 20000,00 руб. × 6 мес. = 120000,00 руб. – за отсутствие регистрации договора аренды;

2) орган доходов и сборов самостоятельно определит сумму налогового обязательства по налогам:

1000,00 руб. × 20% × 6 мес. = 1200,00 руб.;

штраф в размере 25 процентов от суммы начисленного налогового обязательства (ст. 215.1 Закона):

1200 руб. × 25% = 300 руб.;

3) штраф за просрочку уплаты самостоятельно определенного денежного обязательства (ст. 219.1 Закона):

  • 200 руб. × 3 мес. × 50% = 300 руб. (задержка более 90 календарных дней, следующих за последним днем срока уплаты суммы денежного обязательства);
  • 200 руб. × 2 мес. × 20% = 80 руб. (задержка до 90 календарных дней…);
  • 200 руб. × 1 мес. × 10% = 20 руб. (задержка до 30 календарных дней…);

Всего нарушителю придется заплатить:

120000,00 + 1200,00 + 300,00 + 300,00 + 80,00 + 20,00 = 121900 рублей!

С учетом того, что срок исковой давности по взысканию налоговой задолженности составляет 3 года (ст. 206.1 Закона), каждый может посчитать, что будет, если налоговики придут через два года и одиннадцать месяцев. Наверняка, придется продать квартиру, чтобы рассчитаться.

Если кто-то думает, что нерезиденту будет лучше, ведь он находится за пределами ДНР, напомним, что взыскание будет обращено на недвижимость, которая как раз находится в пределах досягаемости карательных органов.

Можно ли избежать таких штрафов? Конечно, можно, но вряд ли кому-то хочется платить налог 20%!

А как вы относитесь к налогу в 2,5%? Наверняка положительно. Чтобы стать плательщиком такого налога, нужно:

  • стать физическим лицом – предпринимателем и;
  • стать плательщиком упрощенного налога I группы (ст. 166 Закона).

У плательщиков такого налога есть ограничения и обязанности:

  • численность работников, состоящих в трудовых отношениях – не более 10 человек;
  • годовой объем валового дохода - не более 1500000 российских рублей;
  • ежемесячная сдача отчетов в налоговую инспекцию;
  • ежемесячная уплата налога.

Но, если вы сдаете в аренду только собственную квартиру или дом, то вряд ли эти ограничения заметите, а отчеты по своей простоте доступны для заполнения даже школьнику.

Кроме того, правильно составленный и зарегистрированный в налоговой инспекции договор аренды позволяет собственнику недвижимости, в случае нанесения ущерба его имуществу, взыскать убытки с нерадивого квартиранта. Если такой регистрации нет, то в суде договор аренды будет считаться никчемным.

Таким образом, у владельца недвижимости есть выбор: рисковать или платить (сколько платить тоже можно выбирать), а Жилищное Бюро «Альфа – Город» поможет оформить требуемые документы.

Продолжение следует…

09.03.2018.

 

Перечень статей