Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

 Собственник подал объявление, чтобы продать дачу или гараж, через какое-то время нашелся покупатель, который захотел ознакомиться с правоустанавливающими документами, и вот тут оказалось, что владельцем гаража/дачи, в лучшем случае является кооператив, а в худшем – вообще права собственности отсутствуют. Покупатель ушел, а дачник остался наедине с проблемой: что делать, куда бежать и за что хвататься!

Откуда вообще взялся кооператив и зачем он нужен? Только кооператив при советской власти предоставлял возможность человеку построить гараж или дачу: именно кооперативу, как юридическому лицу, давался горсоветом земельный отвод и разрешение на строительство многоквартирного дома, гаражей или дачных домиков. В зависимости от того, что планировалось строить создавались и регистрировались жилищно-строительные, садово-огородные или гаражные кооперативы.

Чтобы человек за свои деньги и при помощи своего труда построив недвижимость, мог ею пользоваться, он должен был стать членом этого кооператива и сделать взнос - передать кооперативу эту самую построенную недвижимость, а если недвижимость только планировалось построить (многоквартирный дом, гаражи и т. д.), тогда деньги, требуемые для строительства. Этот взнос назывался паем члена кооператива.

Размер денежного взноса (пая) и периодичность его внесения рассчитывался и утверждался собранием кооператива, а если денег на строительство в силу разных причин не хватало, размер пая решением собрания увеличивался.

Кооператив, как юридическое лицо, был заказчиком проектно – сметной документации на строительство и после окончания строительства, сдавал, а специальная комиссия принимала объект (объекты, если это гаражи или садовые домики) в эксплуатацию, о чем составлялись соответствующие документы, после чего кооператив принимал на баланс эту недвижимость.

Если член кооператива по разным причинам покинет его, он имеет право получить свою долю в имуществе кооператива в натуре, деньгами или ценными бумагами (про ценные бумаги кооператива так в ст. 21 Закона Украины «О кооперации» написано – читал и плакал от умиления) согласно их стоимости на момент выхода.

Если произошел выкуп квартиры, дачи, гаража, член жилищно-строительного, дачного или гаражного кооператива становится собственником этого имущества. Право собственности на такое имущество у члена кооператива возникает с момента государственной регистрации этого права согласно закону.

Член кооператива может завещать свою долю в кооперативе наследникам.

Это теория, более подробно с которой можно ознакомиться, прочитав Закон Украины «О кооперации», определяющий принципы кооперации.

На практике все гораздо сложнее и интереснее.

Мы уже знаем, что обладатель прав собственности на недвижимость – это кооператив, который должен был зарегистрировать за собой это право согласно закону.

Для регистрации права собственности кооператив должен был предъявить госрегистратору документ, который в разные времена назывался по-разному, о принятии построенной недвижимости в эксплуатацию. И если многоквартирные дома сдавались в эксплуатацию неукоснительно, поскольку это касалось безопасности многих людей, то дачи и гаражи часто и густо в эксплуатацию не сдавались, потому что при их строительстве нарушались многие нормы.

Поэтому многие гаражные кооперативы и садовые товарищества вроде бы как есть, а вот недвижимого имущества у них нет, т. е., говоря юридическим языком, у них нет прав на недвижимое имущество.

Многие дачники и гаражники, услышав это, возражают: «Что вы такое говорите, да я уже 20 лет плачу взносы в кооператив и являюсь собственником имущества!», а если попросить их предъявить правоустанавливающий документ, в лучшем случае, покажут какой-нибудь ордер или протокол собрания.

Понимание, что такое правоустанавливающие документы приходит к собственникам дач/гаражей только после того, как они пообщаются с нотариусом, пытаясь продать эту недвижимость и узнают, что они владеют набором строительных материалов.

Получив отказ от нотариуса в удостоверении договора купли-продажи недвижимости, они говорят, что у них есть справка из кооператива, подтверждающая выкуп дачи/гаража, т. е. они легко могут оформить на себя право собственности (ст. 191 Закона Украины «О кооперации»).

И вот как раз на этом этапе владельцы дач/гаражей узнают, что:

  • таким образом можно зарегистрировать только переход права собственности от кооператива к физическому лицу;
  • если кооператива нет прав на недвижимое имущество, то и регистрировать нечего!

У собственника есть цель – продать дачу/гараж, и он обращается за поддержкой к адвокату, от которого узнает, что в сложившейся ситуации его недвижимость – это самовольное строительство, что кооператива, как юридического лица нет, поскольку он не зарегистрирован в ДНР, и право собственности он может получить только в суде, подав иск о признании этого права.

Но самое интересное во всем этом, что стоимость подготовки документов (заключение строительной экспертизы) и услуг адвоката сопоставимы или равны стоимости продаваемой дачи/гаража и, в лучшем случае, после проведения всех этих работ и мероприятий у продавца останется $100 - $200.

Узнав о таких перспективах, владелец дачи/гаража принимает решение: «Пусть она еще 100 лет стоит!» и продажа прекращается.

Описанная ситуация, к сожалению, встречается довольно часто, поэтому, уважаемые владельцы гаражей и дач, перед тем, как начинать продажу, узнайте, как обстоят дела с регистрацией права собственности на недвижимость, а если это для вас затруднительно, обратитесь к специалистам.

 

 

Перечень статей