Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Многие агентства недвижимости используют устоявшуюся схему оформления взаимоотношений продавца с покупателем недвижимости: заключается предварительный договор, после чего, заключается договор о задатке. Передается продавцу задаток и в оговоренный предварительным договором срок, должно состояться у нотариуса оформление договора купли-продажи. Но мало кто знает, что по такой схеме, если продавец откажется от продажи, то ему за это ничего не будет!

Проблема заключается в том, что задаток - это обеспечение взятого покупателем обязательства по заключенному договору и других обязательств, связанных с заключенным договором, а заключая между собой предварительный договор купли-продажи недвижимости с целью регламентировать взаимоотношения продавца и покупателя в период подготовки к заключению договора купли-продажи недвижимости, стороны только собираются заключить в будущем такой договор.

Часто или в предварительном договоре, или в отдельном договоре о задатке предусматривается, что потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную сумму, именуемую задатком, которая после заключения договора купли-продажи недвижимости идет в зачет причитающихся по нему платежей, а в случае отказа от заключения такого договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Таким образом, задатком обеспечивается обязательство сторон, которого еще нет - заключить договор купли-продажи в будущем, а сумма задатка, внесенного в обеспечение исполнения предварительного договора, выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Кроме того, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК Украины, а согласно ч. 3 ст. 640 ГК Украины, он считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Если эти требования не соблюдены, то в суде такой договор может быть признан недействительным (ст. 220, ч. 2 ст. 215 ГК Украины).

Однако сторонами, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости и до его государственной регистрации оформляется задаток как будто этот договор и возникшие обязательства уже имеют силу!

Это прямо противоречит закону, который, закрепляя определение задатка, указал на обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Как вы думаете, соответствует ли предварительный договор всем этим условиям?

Мало того, даже если сторонам захочется нотариально заверить и зарегистрировать предварительный договор, то это вряд ли достижимо, даже если стороны согласятся на дополнительные расходы – минимум 1% от суммы договора, потому что нотариус откажется заверять такой договор, если будет отсутствовать хотя бы один из документов, необходимый для заключения договора купли-продажи, а ведь предварительный договор заключается именно для того, чтобы стороны могли подготовить документы к сделке.

В интернете можно найти статьи, в которых написано, что можно по предварительному договору брать деньги, но при этом советуют исключить термин «задаток» и передаваемую сумму называть «гарантией», «обеспечением сделки» и т. д.

Еще советуют подробно описывать ответственность сторон и штрафные санкции в случае нарушений обязательств, но при этом скромно умалчивают, что взыскать эти штрафы, в случае чего, при условии, если получится и, если хватит денег на адвокатов, можно только в судебном порядке и через несколько лет.

Можно встретить предложение о заключении сторонами договора депозита для обеспечения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости, не прошедшему государственную регистрацию, на основании которого деньги передаются на хранение нотариусу.

Это возможно, закон допускает это, однако здесь нужно будет найти нотариуса, который согласится сделать это бесплатно, потому что нотариусы берут деньги за заключение договора о передаче депозита и за хранение денег. Если кто-то знает таких нотариусов – опубликуйте адрес!

Почему так популярна схема «предварительный договор – задаток»? Потому, что нет проблем с ее исполнением: нарушил условия покупатель, деньги остались у продавца; нарушил условия продавец, для взыскания двойной суммы всегда есть обеспечение – продаваемая недвижимость.

Это теоретически.

На практике, если стороны соблюдают обязательства, то проблем нет. Все ужасы начинаются, когда продавец, взяв задаток, откажется продавать недвижимость и покупатель сможет рассчитывать только на возврат задатка, который судом будет считаться авансом и только, о двойном задатке можно забыть!

Есть ли выход из всего этого?

Да, есть! Жилищное бюро «Альфа-Город» разработало предусмотренную законом договорную конструкцию, позволяющую реализовать преимущества задатка в сделках по продаже недвижимости без нотариального заверения договора и его госрегистрации. Мало того, Жилищное бюро «Альфа-Город» является участником этих договоров и гарантирует клиентам безусловное возмещение убытков если выполнение клиентами его рекомендаций привело их к потерям!

Вряд ли вы найдете другое агентство недвижимости, оказывающее такие услуги, участвующее юридически в договоре и отвечающее материально за свои действия!

 

Перечень статей