Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Если спросить у нескольких нотариусов, заверят ли они договор купли-продажи доли в доме без кадастрового номера, то их мнения разделятся: кто-то скажет, что заверит, закон позволяет это и приведут аргументы, а другие откажутся, аргументируя отказ тоже нормами закона, но уже другими. А где же истина?

Истина, как и правда, у каждого своя, причем, как в нашем случае, на один и тот же предмет могут быть две истины.

Например, какой КПД у обычной электрической лампочки? Многие быстро ответят: 4%, и будут правы, имея в виду осветительное устройство, но найдется группа людей, которые скажут: 96%, и тоже будут правы, поскольку они считают лампочку нагревательным элементом, например, для согревания вылупившихся цыплят или рассады. Здорово, лампочка одна и та же, а какой разный КПД!

Если вернуться к нашей теме, то наш (гуманный) суд считает, что, поскольку часть дома стоит на земле, то при переходе права собственности на эту часть, согласно ч. 2 ст. 377 ГК Украины и ч. 6 ст. 120 ЗК Украины, указание в договорах отчуждения жилых домов, строений и сооружений размера и кадастрового номера земельного участка, на котором они расположены, обязательно (определение Апелляционного суда Автономной Республики Крым от 16.05.2012 по делу № 22-ц/0190/3087/2012).

Но, если вместо части дома предметом договора купли-продажи будет доля в совместной долевой собственности на недвижимое имущество, то мнение суда резко меняется: требования ст. 377 ГК Украины, ст. 120 ЗК Украины при заверении договоров отчуждения доли в совместной долевой собственности на недвижимое имущество, помещений в жилых домах, строениях не применяются, т. к. к указанным объектам (жилой дом, строение или сооружение), доля в совместной долевой собственности не отнесена (определение Апелляционного суда Автономной Республики Крым от 10.06.2013 по делу № 22-ц/190/3670/13).

Лампочка осталась прежней, а какой эффект! Любой желающий может найти в Едином реестре судебных решений эти определения суда, подтверждающие магию маркетинга – изменение названия предмета.

Таким образом, однозначно, можно утверждать, о том, что возможно нотариальное заверение договора об отчуждении доли в праве совместной долевой собственности без указания размера и кадастрового номера земельного участка.

А теперь давайте переведем дух, подождем радоваться и подумаем, кому и для чего нужна продажа дома без кадастрового номера.

Ответ простой: вся эта юридическая казуистика выгодна только продавцу и только для того, чтобы уменьшить расходы и время на оформление документов, связанных с продажей своей доли дома.

А что покупатель? У покупателя могут возникнуть в будущем большие проблемы!

Начнем с того, покупатель вместо части дома с надворными постройками и земельным участком, т. е. усадьбы (ст. 381 ГК, ч. ч. 4, 5 ст. 120 ЗК Украины), согласившись оформлять сделку без кадастрового номера, купит квартиру - изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ч. 1. ст. 382 ГК).

У покупателя, в связи с такой продажей, не возникает право собственности или пользования земельным участком, размеры которого определяются пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома.

Получить права на земельный участок, конечно, можно, но этим уже будет заниматься за свой счет сам покупатель и при условии, что соседи согласятся с границами земельного участка. Иногда бывает, что между соседями когда-то, в тысяча девятьсот каком-то году, возник спор из-за границ участков, который в течение многих лет, говоря языком полицейского протокола, перерос в неприязненные отношения, самые невинные из которых, когда соседи перестают общаться и втихую делают друг-другу разные пакости.

Для регистрации земельного участка собственник должен согласовать его границы путем подписания соседями – собственниками смежных участков плана согласования границ. И вот на этом этапе покупатель узнает мнение соседей о продавце, в каком году, кого и как он обидел и вообще, на самом деле границы участка совсем другие.

Все мы помним, что каждый человек считает свои убеждения самыми правильными и готов отстаивать их любым способом, поэтому часто и густо проблема согласования границ разрешается в суде.

Если бы в суде участвовал продавец, то у него было бы больше шансов отстоять границы участка, т. к. он, по крайней мере, пользователь земельного участка, размеры которого он может обосновать документально, а у покупателя с его долей в совместной долевой собственности шансов гораздо меньше. Но продавец уже получил деньги и потерял интерес к этим проблемам, поэтому привлечь его в судебные заседания будет проблематично.

Кто-то может сказать, что автор сгущает краски, ведь согласно ч. 4, 5 ст. 120 ЗК Украины, в случае приобретения права собственности на жилой дом несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, поэтому доказать в суде свои права будет легко.

На эти возражения можно ответить просто: в суде легко только тогда, когда ответчик признает исковые требования, во всех других случаях нужно будет доказывать обстоятельства, на которые ссылаются стороны. Вполне возможно, что в суде соседи достанут договор, согласно которому они когда-то разделили земельный участок как-то иначе, чем пропорционально долям, поэтому исход дела может быть непредсказуемым.

Но даже если все пройдет идеально, покупатель потратится на адвоката, судебные издержки, техдокументацию и регистрацию земельного участка.

Подводя итоги, Жилищное Бюро «Альфа-Город» рекомендует покупателям части домов, во избежание проблем в будущем и минимизации расходов, требовать от продавцов регистрацию земельного участка, что подтверждается наличием кадастрового номера, даже если все вокруг в один голос будут убеждать вас в том, что можно обойтись и без этого.

01.06.2018.

 

Перечень статей