Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

В предыдущей статье «Нужен ли кадастровый номер для продажи части дома» рекомендовалось покупателям части домов требовать от продавцов регистрации земельного участка для получения кадастрового номера. На статью был получен отзыв нотариуса и чертовски симпатичной женщины, с чьим мнением считаются ее коллеги и риелторы, в котором она рекомендует продавцам не просто зарегистрировать земельный участок, а оформить на него своё право: «Когда у продавца возникнет право (собственности или аренды) на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, вот тогда при продаже жилого дома/здания/строения к покупателю перейдёт соответствующее право на земельный участок, на котором они расположены». Давайте вместе разберемся в особенностях и хитросплетениях этих действий.

Начнем, как всегда, с законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 120 Земельного кодекса Украины, к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, строение или сооружение, размещенное на земельном участке, находящимся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения, а если земельный участок, на котором размещен жилой дом, строение или сооружение находился в пользовании, то при переходе права собственности на эти объекты, к приобретателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя (ч. 2 ст. 120 ЗК Украины).

Короче говоря, земельный участок может находиться в собственности физического/юридического лица, или в пользовании (аренде).

Теперь, что значит оформить право на земельный участок? Это значит нужно затратить массу времени и денег, чтобы:

1) приватизировать земельный участок или купить его;

2) заключить с городом договор аренды земельного участка.

И та и другая процедура начинается с регистрации земельного участка для получения кадастрового номера. На этом сходство заканчивается.

Для продажи дома, наличие кадастрового номера обязательно, поскольку он является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (ч. 2 ст. 377 ГК Украины), а вот наличие или отсутствие права собственности на земельный участок или пользования – сугубо личное дело каждого: приватизировать/арендовать землю или нет, на продаже дома это никак не скажется.

Подробно о том, что такое кадастровый номер, мы уже писали, кто хочет, может освежить память, поэтому здесь стоит только сказать о том, что, если этот номер у продавца есть, значит у него есть, как минимум, усеченное право пользования земельным участком, границы и площадь которого закреплены документально – землеустроительной документацией. Косвенным подтверждением наличия этого права, которое можно в дальнейшем зарегистрировать, будут платежи земельного налога собственником дома, поскольку землеустроители передают фискалам информацию о пользователях земельными участками.

Теперь маленький экскурс в историю.

Императрице Екатерине II из Голландии привезли луковицы редких тюльпанов, которые она приказала высадить в зимнем саду, а, чтобы придворные и разная челядь не затоптала или, не дай Бог, украла цветы, рядом, для их охраны, был поставлен часовой с ружьем. Прошли годы, умерла императрица, давно исчезли цветы, а часового продолжали выставлять на пост. Так продолжалось до тех пор, пока будущий канцлер Германии Бисмарк, прогуливаясь с императором Николаем I в зимнем саду, задал вопрос: а зачем посреди сада торчит часовой? И все, по прошествии более ста лет, вдруг задумались, а почему он здесь стоит? Разобрались, часового убрали, но для этого кто-то должен был задать вопрос «зачем?».

Давайте и мы зададим простой естественный вопрос: зачем приватизировать землю или заключать с городом договор аренды?

Если спросить у любого человека, что лучше: иметь недвижимость в собственности или в пользовании, то ответ очевиден. Годами нам со страниц книг, с экранов кинотеатров и телевизоров рассказывают, что иметь в собственности недвижимость – это признак богатства, что надежнее всего вкладывать деньги в недвижимость, мол недвижимость всегда в цене.

Однако, после начала войны, когда недвижимость в Донецке подешевела в четыре раза, все как-то засомневались в истинности этого постулата. Оказалось, что недвижимость – это такой же товар на рынке, как колбаса или бензин, который имеет свойство портиться, причем особенно быстро, если в него попадают снаряды или мины.

Кроме того, если земельный участок находится в собственности владельца дома, то для продажи дома придется оформлять два договора купли-продажи: самого дома и земельного участка, т. е. расходы по оформлению сделки увеличиваются, потому что для продажи земли нужно оплачивать услуги оценщика, нотариуса и 1% от оценочной стоимости в пенсионный фонд, а если вы еще и нерезидент ДНР, то плюс еще 10% от оценочной стоимости земли.

Другими словами, владение земельным участком только увеличивает расходы собственника, а пользы от этого с первого взгляда никакой!

Все это так, если собственник дома чтит законы. Однако, часто и густо бывает так, что владелец дома когда-то решил пристроить что-нибудь к дому: санузел, комнату или построить гараж, флигель или сарай. Естественно, все это строительство велось без проектов и техдокументации, т. е., с точки зрения закона, для этих городух применяется термин «самовольное строительство». Чтобы продать такой дом, нужно узаконить самовольное строительство. Одним из требований для узаконивания будет предоставление нотариально заверенной копии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором находится самовольно построенный объект строительства.

Вот и приехали! В ДНР сегодня можно только взять землю в аренду, а право пользования землей без договора аренды подтвердить вряд ли получится. Наличие кадастрового номера тут бесполезно, вот почему такое право пользования называют усеченным.

Отсюда следует и вывод: если хотите узаконить самовольное строительство или что-то построить, придется оформлять и регистрировать право пользования земельным участком!

Во всех остальных случаях можно жить долго и счастливо имея только кадастровый номер.

15.06.2018.

 

Перечень статей