Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продавец и покупатель доли в недвижимости пришли к нотариусу для заверения договора купли-продажи, уверенные, что у них с документами все в порядке и вдруг, нотариус отказывает им в удостоверении сделки на том основании, что другие совладельцы долей не получали от продавца уведомлений о намерении продать свою долю, с указанием цены и иных условий, на которых она продается.

Возмущенный продавец показывает нотариусу опись ценного письма с почтовой квитанцией о том, что он, согласно ч. 2 ст. 362 ГК Украины уведомил других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и иные условия, на которых он ее продает.

И тут оказывается, что для таких случаев существует специальный порядок уведомления совладельцев недвижимости.

Почему так происходит?

В любой стране, с целью реализации норм законов, для того, чтобы все действовали одинаково, издают, так называемые, подзаконные акты, в которых описывают порядок действий чиновника или нотариуса, направленных на предоставление услуг гражданам. Это всякие положения, порядки и инструкции, издаваемые профильными министерствами, деятельность которых затрагивается этим законом. Чтобы подзаконные акты соответствовали требованиям всех законов государства, они проходят проверку в министерстве юстиции или других органах, уполномоченных на это.

Это кропотливая работа, требующая много времени и участия многих специалистов. Если в стране законы написаны в соответствии с Конституцией, а подзаконные акты, описывающие процедуру, соответствуют требованиям законов, то, для получения гражданином какой-либо услуги ему достаточно изучить «правила игры», чтобы в соответствии с ними предоставить чиновнику требуемые документы, а чиновнику легко оказать услугу.

Государство, в котором эти требования соблюдаются, называют правовым.

Если же в цепочке «Конституция – Закон – Подзаконный акт» есть разногласия или статьи, исключающие применение нормы закона или усложняющие и удорожающие процедуру, то для реализации этих норм требуется вмешательство начальника, который будет «решать» эту проблему путем отдачи чиновнику, как правило, устного распоряжения, потому что любой чиновник в такой ситуации откажется что-либо делать.

Чиновник выполнит устное распоряжение начальника, иначе его выгонят, на основании того, что он ранее совершал противоправные действия, ведь подписи на разрешительных документах его. Попробуй, докажи, что он действовал по устному распоряжению: начальник, честно глядя в глаза проверяющему, скажет, что давал указание действовать, согласно закону.

Каждый чиновник зависит от милости вышестоящего начальника, поэтому, благодаря естественному отбору, там служат люди, которые в ситуации, когда нужно выполнить требование закона или указание начальника, всегда выберут начальника.

В этом случае говорят о ручном управлении государством или неправовом государстве. Корректировать законы или подзаконные акты сложно и долго, да и специалисты нужны для этого, а решать проблему нужно сейчас, поэтому начальники много работают, разруливая различные ситуации, а окружающие с восторгом говорят: какой государственный муж, как он трудится на благо страны!

Но каждый начальник – это человек, со своими взглядами, достоинствами и слабостями, поэтому и проблемы начальники «решают» каждый по-своему: может помочь, взяв вознаграждение, а может и отказать. Официально это называется коррупция.

На потеху публике мелких коррупционеров иногда сажают, но проблема остается.

Давайте теперь вернемся к теме статьи.

Итак, продавец доли, законопослушный гражданин, решил уведомить других совладельцев о намерении продать долю, действуя законным способом.

Согласно ст. 89.2 «Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами ДНР», доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли в общем имуществе является или свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца, или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли (с указанием цены и других условий продажи этой доли). Подлинность подписи на заявлении должна быть заверена нотариально.

Продавец выражает нотариусу согласие на оформление заявления.

Нотариус, в свою очередь, говорит: принеси-ка мне:

1) информационную справку о совладельцах долей в недвижимости, ведь нужно точно знать, кому отправлять заявления;

2) справку о регистрации места жительства или пребывания совладельцев долей, ведь нужно точно знать, куда отправлять заявления, а вот если их адрес неизвестен, тогда можно будет удостоверить договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу без уведомлений (ст. 89.8).

Полный решимости продавец идет в Государственный реестр прав (пр. Ильича, 17в) для получения информационной справки (о том, что там творится, знают все), где ему доходчиво так объясняют, что, хотя согласно ч. 1 ст. 28 Закона ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)», сведения, содержащиеся в Госреестре прав, общедоступны (за исключением сведений, доступ к которым ограничен законом) и предоставляются органом государственной регистрации вещных прав по запросам любых лиц, на самом деле, информационную справку, на основании письменного запроса имеют право получать суд, органы местного самоуправления, органы внутренних дел, органы прокуратуры, органы доходов и сборов, органы государственной безопасности и другие органы государственной власти (должностные лица), если запрос сделан в связи с выполнением ими своих полномочий, установленных законодательством (ч. 3 ст. 28), а для совершения нотариальной сделки (нотариального действия) такую справку имеет право получить собственник, наследник (по запросу нотариуса) или другой правообладатель недвижимого имущества (ч. 4 ст. 28).

Продавец возвращается к нотариусу с просьбой направить в Госреестр такой запрос, на что нотариус ему отвечает, что его инструкцией не предусмотрена выдача таких запросов.

Это преграда № 1. Справедливости ради, следует сказать, что в г. Макеевка госрегистратор выдает такие справки всем желающим, а в г. Донецке – нет, как будто это разные государства.

Но наш виртуальный продавец настойчивый, представим себе, что он пошел на прием к министру юстиции и она дала команду госрегистратору выдать такую справку.

Дальше будет еще интереснее…

29.06.2018.

 

Перечень статей