Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продолжение статьи «Особенности подготовки документов при продаже доли в недвижимости».

А вот преграда № 2. Узнать адрес регистрации места жительства или пребывания совладельцев долей продавец точно не сможет, потому что в любом месте, куда он обратится, ему скажут, что такой адрес относится к понятию «персональные данные» - любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному, или определяемому физическому лицу (п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона ДНР «О персональных данных»), которую лицам, получившим доступ к персональным данным, запрещено раскрывать третьим лицам без согласия субъекта персональных данных (ст. 7).

На этом можно было бы и закончить исследование этой темы, но давайте пофантазируем и представим, что нашелся нотариус, который послал уведомление, руководствуясь информацией, полученной со слов продавца, ведь можно и помечтать!

Возвращаемся к Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами ДНР.

Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят это право в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца со дня получения уведомления о намерении и условиях продажи, то нотариус после получения заявления об отказе или по истечении установленного срока может удостоверить договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу (ст. 89.6).

Договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу может быть удостоверен нотариусом при наличии сведений о том, что участники общей долевой собственности отказались получить отправленные в их адрес заявления продавца о его намерении продать свою долю. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на обратном сообщении отметка органа связи (ст. 89.7).

Проще говоря, чтобы сделка по продаже доли состоялась, остальные совладельцы должны:

1) как минимум, расписаться в получении уведомления, чтобы по истечению месяца со дня его получения нотариус мог удостоверить договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу, либо;

2) дружно побежать к нотариусу и заплатить ему деньги, чтобы оформить отказ от покупки доли, или;

3) оказаться от получения почтового отправления.

Наиболее вероятно, что совладельцы долей откажутся получить уведомления, о чем должна свидетельствовать сделанная на обратном сообщении отметка органа связи.

Маразм минюста, в лице его чиновников крепчает! Они ввели в оборот новый документ, которым должен руководствоваться нотариус – «обратное сообщение органа связи», а если такого документа нет, то сделки тоже нет!

В случаях возникновения противоречий между законом и подзаконным актом, обычно, появляются толкователи - министерства. У них нет полномочий и возможностей исправить допущенные ошибки, поэтому они издают «письма», «разъяснения» и т. д., в которых объясняют, что имел в виду законодатель, что на самом деле все обстоит иначе и делать нужно вот так…

Все эти толкования не имеют силы закона, поэтому, если дело доходит до суда, ссылаться на них бесполезно.

Работа органов связи регулируется своим подзаконным актом - «Правилами предоставления почтовых услуг в ДНР», утвержденных Постановлением СМ ДНР № 2-21 от 27.02.2015.

Так вот, в этих Правилах отсутствует упоминание такого документа, как «обратное сообщение органа связи»!

Здесь нужно сделать оговорку, что дальнейшее будет касаться только физических лиц, а для юридических лиц действуют иные правила.

Согласно ст. 114 Правил, получатель может отказаться от получения почтового отправления…, о чем на почтовом отправлении… или уведомлении о поступлении почтового отправления… делается соответствующая отметка, которая свидетельствуется его подписью.

Обратите внимание, отметка свидетельствуется подписью получателя, а не органа связи.

Как вы, дорогой читатель, думаете, чьей инструкцией будет руководствоваться почтальон: нотариуса или почты? Для адвокатов здесь раздолье!

В качестве примера – реальная история. По заявлению истца суд вынес определение об истребовании от банка кредитной истории истца. Ведь все знают, что банки ведут кредитные истории своих клиентов! Каково же было всеобщее разочарование, когда банк отказался выполнить определение суда, поскольку официально нет такого документа, как «кредитная история», а есть различные документы, касающиеся заемщика, хранящиеся в одном месте, которые в народе называются кредитной историей, поэтому банк, ехидно так, просил уточнить, какой именно документ суд желает истребовать.

Но есть еще и самая распространенная ситуация № 4, когда совладельцы, в силу разных причин, вообще ничего не будут подписывать или получать.

Органам связи такая ситуация знакома и привычна.

В случае отсутствия адресата или совершеннолетних членов его семьи в абонентский почтовый ящик адресата вкладывается сообщение о поступлении указанного регистрируемого почтового отправления… (ст. 99 Правил).

В случае невозможности вручения получателям почтовые отправления… хранятся объектом почтовой связи места назначения в течение одного месяца со дня их поступления… (ст. 116 Правил).

Почтовые отправления… возвращаются объектом почтовой связи отправителю в случае… окончания установленного срока хранения (ст. 117 Правил).

Что сделает нотариус, если получатель отказался подписывать уведомление о поступлении почтового отправления или заявления вернулись через месяц после окончания срока хранения, т. е. доказательств о вручении заявлений нет.

Ответ напрашивается сам собой: ничего! Нотариусу проще отказать в удостоверении сделки, чем потом ходить по судам в качестве ответчика, ведь согласно ч. 4 ст. 362 ГК Украины, в случае продажи доли в праве совместной долевой собственности с нарушением преимущественного права купли совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Такие иски, как правило, сопровождаются взысканием с нотариуса морального вреда.

Так что же делать продавцу, желающему продать долю в недвижимости? Для ответа на этот вопрос давайте обратимся к ст. 89.5 Инструкции нотариуса: «Правила, изложенные в настоящем пункте, не применяются при удостоверении договоров пожизненного содержания (ухода); наследственного договора; дарения; ренты (если имущество передается безвозмездно); пожертвования, мены; мены доли имущества или отчуждения части имущества, выделенной по согласию совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи доли в праве собственности на имущество с публичных торгов (аукциона).

Если у продавца возникнут затруднения при продаже доли в недвижимости, Жилищное Бюро «Альфа-Город» всегда к вашим услугам.

 

Перечень статей