Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продажа по доверенности весьма популярна среди наших граждан. Чаще всего это касается автомобилей, но и при продаже недвижимости можно услышать от продавца предложение о продаже путем выдачи генеральной доверенности: я тебе сброшу цену, выдам доверенность, а ты сам оформишь документы и продашь себе недвижимость. Давайте просчитаем вероятное развитие событий при такой схеме продажи.

О недостатках доверенности и о возможных последствиях такой сделки мы кратко уже писали.

Теперь настало время подробно разобраться в опасностях генеральной доверенности.

Почему люди вообще «клюют» на продажу по доверенности? Потому, что предлагается скидка и покупатель считает, что он экономит на сделке, так как за меньшую, чем скидка сумму наймет специалиста, который оформит документы.

Покупатель привлекает знакомого специалиста, который может изучить правоустанавливающие документы продавца на соответствие действующему законодательству и дать заключение о возможности оформления документов или о проблемах, которые могут возникнуть в процессе оформления.

Но это единственная проблема, которую сможет предусмотреть покупатель, потому что даже суперспециалист вряд ли сможет проверить кредитную историю продавца и его взаимоотношения с родственниками.

Часто такую схему предлагают люди, живущие за пределами Донецка - нерезиденты ДНР, которые по разным причинам не могут приехать, чтобы самим оформить документы, т. е. покупатель по доверенности должен быть готов заплатить налог на продажу недвижимости за продавца.

Это пол беды, такие расходы можно учесть при торге. Но весьма велика вероятность, что у продавца остались долги по месту нахождения недвижимости и кредиторы, узнав о продаже недвижимости подадут на продавца в суд иск о взыскании долга, наложив арест на недвижимость для обеспечения иска. В этом случае оформление документов затянется на неопределенное время.

Пикантность такой ситуации усугубляется тем, что продавец, в обмен на генеральную доверенность требует полную сумму за продажу недвижимости, аргументируя это тем, что вместе с доверенностью он передает покупателю оригиналы правоустанавливающих документов и в случае чего, где он будет искать покупателя.

Если покупатель согласится на такие условия, то все последующие расходы лягут на него, ведь продавец, получив свои деньги, потеряет интерес к этому делу.

Были покупатели, которые говорили, что возьмут с продавца расписку о том, что он продал недвижимость за вот такую сумму и, в случае чего, потребуют от продавца вернуть деньги.

Конечно, можно взять расписку, можно потребовать вернуть деньги, можно вообще требовать что-угодно. Сложнее получить то, что требуешь, особенно, когда продавец не хочет или не может вернуть деньги.

Аргументы продавца простые: у тебя есть доверенность, вот и отбивайся от кредиторов в суде, если сможешь, а деньги я уже потратил и больше у меня ничего нет.

Хорошо, если доверенность позволяет передоверять свои полномочия третьему лицу – адвокату, который будет разбираться с кредиторами, а если этого в доверенности нет или истек срок ее действия, что тогда?

Тогда покупатель со своей распиской станет таким же кредитором, как и другие и может вступить в дело о взыскании с продавца долга. Эта процедура займет годы и, если покупателю нужна именно эта недвижимость, ее придется покупать на аукционе.

Можно заключить с кредиторами мировое соглашение, заплатив им долг продавца и продолжить оформление документов.

В какую цену в этом случае обойдется покупка недвижимости можно только предполагать. Точно можно сказать, что цена вырастет существенно и, если бы покупатель предполагал такой исход, то, скорее всего отказался от такой покупки.

Проблема решается только тогда, когда продавец будет уверен, что его документы будут целы и невредимы и за время оформления документов покупатель не изменит намерения по покупке недвижимости.

Покупатель, в свою очередь, должен получить заверения того, что, потратив время на ожидание оформления документов, он, в назначенный срок, получит право собственности на недвижимость.

Эти заверения называются «обеспечение обязательств», которые должны быть оформлены в письменном виде, а если это условие не соблюдено, сделка является никчемной (ст. 547 ГК Украины).

Чаще всего в разговорах нам «гарантируют», что выполнят свои обязательства. Могут и в договоре написать, что гарантируют что-то.

Когда кто-то говорит вам, «я гарантирую», что сделаю то, что обещаю, попросите «гаранта» письменно оформить свои обязательства. Вероятнее всего, после такого предложения гарант куда-нибудь безвозвратно денется.

Гарантия – это один из видов обеспечения исполнения обязательств. Кроме гарантии исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, поручительством, залогом, удержанием и задатком (ст. 546 ГК Украины).

Чтобы правильно оформить обеспечение обязательств нужно иметь специальные знания и опыт, поэтому лучше всего обратиться к специалистам.

Если же, даже после того, как продавец, получив обеспечение обязательств покупателем, будет настаивать на продаже по доверенности, лучше отказаться от такого предложения, поскольку велика вероятность, что там есть нечто, о чем умалчивает продавец, т. е. можно будет потерять деньги.

 

Перечень статей