Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Когда возникает угроза потери денег при покупке недвижимости? Только тогда, когда, в силу разных причин, договор купли-продажи недвижимости признают недействительным и дело доходит до так называемой реституции – приведение сделки в первоначальное положение: возврат недвижимости и денег их первоначальным владельцам. И вот на этом этапе продавец может заявить, что не получал денег за продажу недвижимости. Что в этой ситуации делать покупателю?

Причин признания договора купли-продажи недействительным множество. Желающие могут ознакомиться с ними, прочтя соответствующие статьи.

Когда нужно оплачивать сделку и почему можно прочитать, перейдя по ссылке. Сейчас речь пойдет о возврате денег.

Давайте вспомним поговорку дипломатов: «Не важны намерения, важны возможности». Это правило работает во все века как для государств, так и для отдельных индивидуумов. Сначала отнимут (страну или деньги), а потом или перед этим обоснуют свои действия защитой прав человека или погрешностями в документах.

Исходя из этого постулата, задача покупателя состоит в том, чтобы лишить продавца возможности отказаться от возврата денег.

Эта цель достигается путем грамотного оформления документов.

И вот тут начинается разнобой во мнениях.

Многие считают, что, если правильно оформлен договор купли-продажи, то проблем с возвратом денег не будет.

У юристов есть такой термин, как исполнение договора. Что это такое?

Сам по себе договор – это только намерение сторон в будущем что-то сделать, а вот выполнили ли они договоренности или нет должно быть подтверждено другими документами.

Даже при покупке хлеба в магазине покупателю дают кассовый чек - документ, подтверждающий исполнение устного договора купли-продажи, причем содержание информации в чеке регламентируется кучей нормативных актов.

Если кто-то брал кредит в банке, то может вспомнить, что перед тем, как в кассе получить деньги, он подписывал расходный ордер – документ, подтверждающий получение денег, форма которого регламентирована.

При покупке недвижимости физическими лицами сложилась практика, когда продавец выдает покупателю расписку в получении денег. В данном случае расписка - это документ, подтверждающий исполнение намерений купли-продажи. Как правильно написать расписку в интернете можно найти миллион статей, которые мало чем отличаются друг от друга.

Но, даже при обилии такой информации все равно, время от времени возникают проблемы с возвратом денег, которые требуют судебного решения. Иногда бывает и так, что суд отказывает в взыскании денег с продавца на том основании, что нет доказательств получения денег продавцом.

Почему так происходит.

Когда обычно пишется расписка: при получении задатка или основной суммы. В этот период отношения между продавцом и покупателем нежнейшие и милейшие, ведь каждый осуществил свою мечту: один продал, а другой купил. В этот момент эйфории заподозрить продавца в злонамеренности мало кому хочется, поэтому, если у продавца заранее был умысел обмануть покупателя, то у него это наверняка получится, особенно если при передаче расписки нет специалиста, способного распознать обман.

Бывает и так, что ошибки в расписке совершены случайно, но продавец, узнав о них, решил воспользоваться этим – появилась возможность.

Проходит время и по каким-то причинам отношения между продавцом и покупателем, говоря казенным языком полицейского протокола, стали неприязненными и дело дошло до суда.

Основной аргумент продавца в суде – это то, что расписку он не писал и денег не получал.

Звать свидетелей бесполезно, поскольку, согласно ч. 1 ст. 218 ГК Украины, возражения одной из сторон факта осуществление сделки может доказываться письменными доказательствами, средствами аудио-, видеозаписи и другими доказательствами. Решения суда не может обосновываться показаниями свидетелей.

Поэтому на эти аргументы у адвокатов покупателя тоже есть избитый ход – ходатайство о проведении экспертизы почерка, которым написана расписка.

Но, чтобы состоялось заключение эксперта о том, кем написана расписка, ему нужно предоставить образцы почерка и чем больше образцов, тем лучше.

Если на экспертизу будет представлена только подпись продавца в виде какой-то загогулины, то весьма вероятно, что эксперт не сможет установить, кому принадлежит эта подпись.

Теперь читатель понимает, почему нотариус, при подписании документов требует, чтобы стороны полностью писали от руки свою фамилию, имя и отчество и только потом ставили подпись – это на всякий случай, а вдруг дело дойдет до экспертизы.

Давайте систематизируем уловки при написании расписки:

  • расписка напечатана на принтере и стоит только подпись продавца;
  • договор подписан одним человеком, а расписка другим;
  • продавец заявляет, что у него ужасный почерк/трясутся руки, поэтому пусть расписку напишет кто-то другой, а он распишется;
  • продавец говорит, что хочет дать почитать расписку своему доверенному лицу, выходит из комнаты и через какое-то время возвращается с подписанной распиской, а потом эксперт укажет, что расписка подписана другим человеком.

Если покупатель примет такую расписку, то у него наверняка в последующем возникнут проблемы.

Отсюда следует вывод: если продавец пытается хитрить при написании расписки, подумайте, стоит ли покупать такую недвижимость, а может быть проще просто подарить продавцу деньги?

Береженого Бог бережет!

17.08.2018.

 

Перечень статей