Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Казалось бы, сама по себе такая постановка вопроса абсурдна. Сосед что-то там самовольно построил, а почему у меня должны быть из-за этого проблемы? Быть такого не может! Оказывается, может при условии, что ваша недвижимость и недвижимость соседа находятся в общей долевой собственности. Если вы единоличный собственник недвижимости, вздохните облегченно - у вас все в порядке, эта статья будет интересна только тем, у кого есть доля в совместной собственности.

Чтобы понять источник проблемы, давайте разберемся, что такое долевая собственность.

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является совместной долевой собственностью (ч. 1. ст. 356 ГК Украины).

Чтобы было совсем понятно, то совладелец владеет не частью конкретного имущества, а только долей в праве собственности на это имущество.

Если есть дом, у которого три совладельца, каждый из которых владеет, например, 1/3 доли в совместной собственности, так он будет владеть 1/3 доли каждой комнаты, флигеля, сарая, погреба и т. д.

Совладельцы тут же могут возразить, мол это ерунда, я уже 20 лет владею конкретной частью дома и надворными постройками, которые огородил заборами!

Так вот, это называется владение «по понятиям», а по закону – все общее!

Если совладелец внимательно прочтет свой правоустанавливающий документ, то он поймет, что ему продали/подарили/признали право собственности/вступил в наследство на, например, 39/100 дома, состоящего из… далее будет идти перечисление всего того, что входит в состав дома, а вот какое конкретно имущество составляет 39/100 – об этом ни слова.

Если продолжаете сомневаться, посмотрите в свой техпаспорт. Там будет чертеж усадьбы со всеми надворными постройками, чертеж всего дома и таблицы с техническими параметрами строений, но вряд ли вы найдете там указание кому и что принадлежит конкретно.

Однако, несмотря ни на что, человек считает себя собственником определенной части дома и ему все равно, что его сосед делает за забором.

Теперь представьте, что сосед самовольно сделал пристройку к дому или поставил, как он считает, на своей земле сарай или туалет.

Наступает время, а оно обязательно наступит, когда один из совладельцев захочет распорядиться своей долей: продать/подарить/завещать.

Приходит техник БТИ, зарисовывает все, что видит и через какое-то время совладелец получит техпаспорт, в котором будет стоять штамп, что, например, строение «У» возведено самовольно. Посмотрев на схему, совладелец облегченно вздыхает, ведь строение «У» - это соседская баня и меня это не касается.

Так будет продолжаться до тех пор, пока он не покажет документы нотариусу, который попытается объяснить продавцу, что в самовольном строительстве соседа есть его доля, а, устав объяснять, просто откажется заверять договор отчуждения доли до тех пор, пока продавец не решит проблемы самовольного строительства.

Почему попытается? Потому что слова нотариуса будут тут же отвергнуты, и продавец уйдёт с твердым убеждением, что нотариус от него чего-то хочет.

И только после длительных поисков «правильного» нотариуса и консультаций с адвокатами перед продавцом станет вопрос «Что делать?».

Самый простой ответ – устранить самовольное строительство, но тут же последует второй вопрос «Как?» и «Кто это будет делать?».

На вопрос «Кто это будет делать?» у людей всегда готов ответ: кому надо, тот и сделает, но, в нашем случае, самострой ведь соседский, поэтому узаконивать его или сносить должен только сосед, а ему это не нужно, ведь он ничего не продает и собирается с этим жить вечно!

Конечно, сосед своим самовольным строительством нарушил закон, поскольку совладелец жилого дома, иного строения, сооружения может сделать только в определенном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав (ч. 4 ст. 357 ГК Украины), поэтому можно подавать в суд иск на соседа с требованием снести самовольную постройку.

Возможно, продавец получит нужное ему решение суда, но ему еще придется через государственных исполнителей за свой счет сносить это строение, так что, через год – два, может быть, дело дойдет до изготовления нового техпаспорта.

Есть советчики, предлагающие заключить между совладельцами и нотариально заверить договор о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в их совместной долевой собственности (ст. 358 ГК Украины), однако, в нашем случае, такой договор бесполезен, поскольку он не делит в натуре имущество между его совладельцами, т. е. самострой, все равно, останется общим.

Идеальным способом решения проблемы будет раздел имущества, находящегося в совместной долевой собственности (ст. 367 ГК Украины), для чего совладельцы должны прийти к нотариусу и заверить договор о разделе имущества.

Но, для реализации этого способа нужно согласие всех совладельцев и государственная регистрация долей в госреестре недвижимого имущества, а вот тут начинаются проблемы, потому что, как правило, такая регистрация есть только у того, кто собрался отчуждать свою долю, поэтому поход к нотариусу исключается.

Продолжение следует…

24.08.2018.

 

Перечень статей