Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

В первой части статьи мы ознакомились с положением на рынке кредитования ДНР, узнали круг лиц, которым могут дать кредит. А что делать тем, у кого нет стабильных поступлений на карточный счет, а деньги нужны срочно?

Такой человек зайдет в интернет и быстро найдет объявления типа «Кредитное бюро окажет помощь в получении кредитов, ссуд, займов от частных инвесторов под залог недвижимости (квартиры, дома, коммерческая) для жителей г. Донецка и Макеевки. Без справок о доходах, без поручителей и т. д. К выдаче до 60% от рыночной стоимости объекта залога. Процентные ставки от 4,5% в месяц. Согласование кредита в течении дня. Выдача кредита наличными в течении двух-трех дней. Контактный тел. ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ».

Мечта! То, что надо!

Окрыленный заемщик звонит по такому объявлению и приятный голос предлагает ему прийти с документами на недвижимость по такому-то адресу.

Придя на встречу, заемщик может узнать, что кредитное бюро – это просто какой-то дяденька или тетенька, которые горят желанием помочь ближнему, выдав ему деньги под договор займа. А как же залог недвижимости, могут спросить особо любознательные?

Залог недвижимости оформим просто – заключим договор купли – продажи вашей недвижимости по цене суммы займа плюс проценты. Если заемщик возвращает долг с процентами в срок, установленный договором, кредитор расторгнет договор купли-продажи, если договор будет нарушен – кредитор зарегистрирует на себя недвижимость в госреестре недвижимого имущества.

Интуитивно человек понимает, что это какая-то порча, что он может дивным образом остаться без дома/квартиры, но ему нужны деньги!

Давайте разберем эту ситуацию, чтобы понять, существует ли законное решение проблемы.

Прежде всего, зачем нужен залог недвижимости, называемый «ипотека».

У должника может быть много кредиторов и сумма долга может превышать стоимость его, имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Если такое случилось, то вступает в действие ст. 44 Закона Украины «Об исполнительном производстве», которой установлена очередность удовлетворения требований взыскателей.

Согласно п. 1 ч. 1 этой статьи, в первую очередь удовлетворяются обеспеченные залогом требования за счет стоимости заложенного имущества и только потом, если что-то осталось, будут удовлетворяться требования остальных кредиторов.

Чтобы заключить договор ипотеки, недвижимость должна быть зарегистрирована в госреестре недвижимого имущества. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, заверен нотариально и зарегистрирован в госреестре.

С момента регистрации договора, должник, которого теперь будут звать «Ипотекодатель» будет продолжать пользоваться своей недвижимостью, но он потеряет право на распоряжение ею (продажа, дарение, сдача в аренду) без согласия кредитора, который будет называться «Ипотекодержатель».

Только после регистрации договора ипотеки, кредитор может быть уверен, что, в случае банкротства должника, он, пройдя через суды и госисполнителей, примерно через год, вернет свои деньги.

Тяжело, но, вернуть свои деньги, да еще и получить какую-то прибыль возможно, но это в Украине, а что в ДНР?

Почти то же самое, но есть такой маленький нюанс: госисполнители не знают, что такое ипотека!

Кредитор может заключить с должником договор ипотеки, заверить его нотариально и зарегистрировать в госреестре недвижимого имущества.

Должник так же, как и в Украине, не сможет распорядиться своей недвижимостью.

Если должник обанкротился, кредитор сможет получить решение суда о взыскании долга.

Далее, на стадии исполнительного производства начинается расхождение.

Согласно ч. 1 ст. 45 «Временного порядка об исполнительном производстве ДНР», в случае если сумма, взысканная с должника, недостаточна для удовлетворения всех требований по исполнительным документам, она распределяется государственным исполнителем между взыскателями в порядке очередности:

  • в первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению убытков и вреда, причиненных в результате уголовного преступления или административного правонарушения, увечья или иного повреждения здоровья, а также в связи с потерей кормильца;
  • во вторую очередь удовлетворяются требования работников, связанные с трудовыми правоотношениями и обязательствами, связанными с выплатой страховых средств, предназначенных для выплаты материального обеспечения застрахованным лицам;
  • в третью очередь удовлетворяются требования по уплате сумм единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование;
  • в четвёртую очередь удовлетворяются требования по уплате сумм налогов, сборов и других обязательных платежей, а также пени и штрафных (финансовых) санкций в Республиканский бюджет Донецкой Народной Республики;
  • в пятую очередь удовлетворяются все остальные требования.

Как видите, об ипотеке ни слова. Нигде в тексте Временного порядка нет упоминания об ипотеке.

Есть у кредитора договор ипотеки, зарегистрированный должным образом или нет, госисполнителю ДНР все равно – все кредитодатели дружно, строем идут… нет, не туда, куда вы подумали, а в пятую очередь!

Кто-то может сказать, что автор сгущает краски, что на самом деле все будет хорошо.

В очередной раз давайте вспомним поговорку дипломатов: «Не важны намерения, важны возможности».

Как только иск о взыскании долга попадет в суд, должник наймет адвоката, а тот применит избитый прием: создаст должнику кучу огромных долгов, все кредиторы вступят в дело и сумма долга кредитодателя будет выглядеть песчинкой на фоне общей задолженности.

Если денег от продажи имущества не хватает на всех кредиторов, тогда вступает в действие ч. 2 этой статьи: в случае если взимаемая сумма недостаточна для удовлетворения в полном объеме всех требований одной очереди, требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме.

Возможно, но не факт, что другие кредиторы поблагодарят кредитодателя за то, что он сохранил для них имущество должника, ведь если бы он не наложил запрет на продажу недвижимости, то госисполнителям нечего бы было продавать и вряд ли им что-либо досталось, а так, за счет договора ипотеки все счастливы и, может быть, нашему бедолаге что-нибудь перепадет!

Как вы думаете, дорогие читатели, зная о такой перспективе возврата долга, много ли найдется желающих дать ипотечный кредит?

Вопрос, конечно, риторический.

Но, соглашаясь на условия, указанные в объявлении, заемщик, фактически продает свою недвижимость за полцены, потому что вряд ли он сможет вернуть долг с огромными процентами.

Отсюда следует вывод: если уж так сложились обстоятельства, что срочно нужны деньги, а взять их негде, то лучше и выгоднее быстро продать недвижимость по цене на 10-20% ниже рыночной.

Думайте, кто вооружен знаниями, тот предупрежден!

14.09.2018.

 

Перечень статей