Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Часто возникают ситуации, когда продаже недвижимости мешают разногласия или недружеские отношения между совладельцами. В этом случае, рано или поздно, у продавца возникает желание обойти препятствия всеми законными или незаконными способами, лишь бы продать без согласия совладельцев жилье, которое продавец считает исключительно своим.

Особенно остро эта проблема стоит перед владельцами долей в квартирах и почти незаметна у владельцев долей в домах.

Многие совладельцы долей в усадьбе считают, что они владеют конкретными сооружениями и, если эти сооружения окружены их забором, то это исключительно их доля и бывают очень удивлены, когда им говорят, что они владеют и могут пользоваться, например, 1/3 всех сооружений усадьбы, а их сосед, соответственно 2/3!

Чтобы то, что совладелец доли окружил забором стало его единоличной собственностью, он должен выделить долю в натуре – об этом мы уже писали. С этим, как правило, проблем не возникает, потому что заборами уже все давно поделено, поэтому конфликтов между соседями по этому поводу нет и формальности проходят безболезненно.

А вот совладельцам квартир заборы ставить негде, да и технически разделить квартиру нет возможности, а отношения между собственниками, говоря языком полицейского протокола, неприязненные.

Поскольку зачастую количество комнат в квартире не совпадает с размерами долей, совладельцы идут в суд, чтобы определить порядок пользования имуществом: кто чем может пользоваться, куда, и как ходить. Не жизнь, а сказка!

Это относится к совладельцам общей совместной собственности. В такой ситуации, если нет согласия, продать недвижимость исключено, потому что обиженный совладелец, только для того, чтобы досадить своему недругу, будет выдвигать фантастические цены или условия продажи, чтобы отвадить покупателей.

Отчаявшись договориться с совладельцами, человек начинает искать способы продажи своей доли без их согласия. Обычно, у таких совладельцев размер их доли менее 50 %, т. е. у них нет возможности признать за собой право собственности на всю квартиру.

Такие способы есть, и они всем известны.

Чтобы обойти процедуру получения согласия совладельцев, нужно сначала изменить статус собственности с «общей совместной» на долевую совместную», для чего потребуется решение суда, ведь мы помним, что отношения неприязненные, после чего потребуется предложить совладельцу покупку этой доли.

Если совладельцев недвижимости невозможно уведомить должным образом, можно «подарить» свою долю кому угодно, заплатив налог 5% от оценочной стоимости подарка. В этом случае уведомлять совладельцев не требуется, однако, сторонам такого договора дарения следует знать, что такая сделка считается мнимой, т. е. она совершена сторонами для сокрытия договора купли-продажи (ч. 1 ст. 235 ГК Украины) и, если совладельцы недвижимости, которые, как мы помним, не очень любят продавца, узнают о том, за какую сумму доля была «подарена» (часто для того, чтобы уменьшить налог с «подарка» продавец пытается минимизировать оценочную стоимость квартиры) и сочтут для себя приемлемой сумму такой покупки, они могут, из вредности, поскольку нарушено их преимущественное право покупки доли, подать иск в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя (ч. 4 ст. 362 ГК Украины), а суд будет рассматривать дело по правилам относительно сделки, которую стороны на самом деле совершили, т. е. договора купли-продажи (ч. 2 ст. 235 ГК Украины).

Как видите, если напрячься, то можно продать свою долю в недвижимости без согласия совладельцев. Проблема заключается в том, чтобы найти покупателя такой доли. Скажем сразу, в условиях, когда предложение недвижимости в Донецке в разы превышает спрос, вряд ли найдется человек, который захочет найти себе приключение, да еще и заплатить деньги за удовольствие участвовать в разборках совладельцев за право обладания ими купленной доли.

Когда риелтор пытается объяснить эту истину отчаявшемуся продавцу, в ответ можно услышать, мол есть такие люди, которые скупают такие доли, заселяются и создают совладельцам такие условия, что они вынуждены купить ради собственного спокойствия эту долю, поэтому хотелось бы узнать телефон таких людей.

Да, по телевизору или знакомые нам рассказывают, что такие случаи бывают, но нормальный риелтор наверняка откажется от таких предложений.

В утешение таким продавцам можно сказать, что такие люди и есть и, если они заинтересуются, то сами выйдут на них с предложением покупки их доли, только продать такую долю им предложат за копейки, ведь процедура «увещевания» совладельцев купить или продать долю требует времени и денег, поэтому, если продавец мечтает за вырученные деньги купить отдельную квартиру, и чтобы еще деньги остались на переезд и ремонт, вряд ли он такое предложение примет.

Других предложений не будет!

02.11.2018.

 

Перечень статей