Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Все знают, что, документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, выданные нотариусами, органами государственной власти, органами местного самоуправления Украины после 31.12.2016 являются недействительными (Постановление Совета Министров ДНР от 25.06.2016 № 8-4). А что делать, если покупатель попался по незнанию?

Прежде всего, приготовиться к длительным судебным разбирательствам и большим расходам.

Давайте сначала разберемся что для покупателя будут значить недействительные документы. Это значит, что собственником жилья, по законам ДНР будет продолжать считаться гражданин, чье право собственности было зарегистрировано в реестре БТИ г. Донецка.

Чтобы решить проблему, покупателю нужно заключить с продавцом договор купли-продажи недвижимости по законам ДНР.

А вот кто этот продавец, зависит от того, когда человек получил право собственности на эту недвижимость: до 2013 года или после 2013 года.

С 01.01.2013 в Украине начал действовать электронный государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество. С началом войны нотариусы и представители властей ДНР не имеют доступа к этому реестру, поэтому, если человек покупал недвижимость в Донецке после 01.01.2013, то информации об этой сделке в реестре БТИ нет. В связи с этим, возможна ситуация, когда продавец жилья по украинскому договору купли-продажи и собственник этой недвижимости по реестру БТИ г. Донецка будут разными людьми. Так вот, если продавец покупал недвижимость после 01.01.2013, чтобы начать узаконивание такой сделки в ДНР, нужно начинать переговоры с собственником недвижимости, внесенным в реестр БТИ г. Донецка, но, в любом случае, нужно будет искать продавца, чтобы уговорить его на конкретные действия.

Что это за действия. Покупателю нужно заключить с продавцом договор купли-продажи по законам ДНР, поскольку по этим самым законам он продолжает считаться собственником недвижимости, но у продавца при совершении сделки украинский нотариус изъял его правоустанавливающий документ, поэтому, для заключения «правильного» договора, продавец должен будет в ДНР:

  • получить дубликат правоустанавливающего документа, а в случае, если это невозможно,
  • признать право собственности на недвижимость в суде;
  • на основании дубликата или решения суда заказать в отделе технической инвентаризации минюста ДНР техпаспорт;
  • зарегистрировать право собственности в госреестре.

На этапе поиска продавца покупателя могут ждать сюрпризы: собственник мог умереть, находиться за пределами ДНР или просто, что наиболее вероятно, отказаться от сотрудничества, ведь его эти проблемы не касаются, деньги за проданное жилье он давно получил и потратил.

Будучи в здравом уме, продавец вряд ли возьмет на себя решение этих проблем, чтобы ублажить покупателя, поэтому, только за вознаграждение, размер которого будет зависеть от желания продавца разом решить все свои проблемы за счет бедолаги-покупателя, его можно будет уговорить дать доверенность на имя другого человека, который от его имени будет проходить все этапы получения правоустанавливающего документа.

Выдача доверенности проходит дешевле для покупателя при оформлении двойной сделки, когда продавец еще не получил деньги за свою недвижимость – тогда он готов сотрудничать бесплатно и выдать доверенность, за оформление которой заплатит покупатель.

Представитель продавца, на кого будет выдана доверенность, должен иметь специальную подготовку или опыт в решении таких проблем, и он тоже вряд ли будет бесплатно этим заниматься.

В итоге, за все про все покупатель заплатит от $1000,00 до $1500,00 и это при условии, что продавец согласится на сотрудничество.

Если же продавца нет или он отказался сотрудничать, начнется вторая часть Марлезонского балета.

Очень даже запросто могут найтись наследники или кредиторы продавца, которые заявят свои права на недвижимость. Если это случится, то потеря недвижимости неизбежна.

Откровенно говоря, в сложившейся обстановке у покупателя нет надежного способа защиты своей покупки от посягательств третьих лиц или получения права собственности в ДНР на недвижимость, купленную при помощи украинских нотариусов после 31.12.2016.

Реально, проживая в ДНР, можно потребовать возврат денег за покупку недвижимости, если правоустанавливающие документы недействительные.

В этом случае предстоят долгие судебные разбирательства и работа с госисполнителями и еще вопрос, вернет ли покупатель свои деньги или будет делить вырученные от продажи жилья деньги с другими кредиторами.

Если претендентов на жилье нет, можно, прожив открыто и непрерывно десять лет в купленной недвижимости, подать иск в суд о признании права собственности по приобретательной давности (ст. 344 ГК Украины).

В течение этих самых десяти лет покупатель не сможет зарегистрировать свое или родственников право проживания (прописку) на этой площади и оформить в управляющей компании на себя лицевой счет.

В условиях нашей жизни, когда неизвестно, что случится завтра, прогноз на такой длительный срок дело неблагодарное, поэтому, если покупатель попал в такую передрягу, лучший выход – это отказаться от каких-либо активных действий и решать проблемы по мере их поступления: кто знает, что случится завтра, весьма вероятно, что изменится законодательство и то, что было черным, станет белым.

30.11.2018.

 

Перечень статей