Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Все знают, что договор купли-продажи недвижимости заключается при наличии у продавца правоустанавливающего документа, перечень которых легко найти в интернете, с этим проблем нет. Проблемы появляются тогда, когда возникает третье лицо, заявляющее свои права на купленную недвижимость. Можно ли этого избежать?

Скажем сразу, избежать этого не получится.

Если кто-то посчитает, что заключенный договор купли продажи недвижимости нарушает его права, подчеркиваю, только посчитает, то покупателю предстоит судебное разбирательство, потому что у нас каждое лицо имеет право в порядке, установленном Гражданским процессуальным Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов (ч. 1 ст. 3 этого самого Кодекса).

Другими словами, любой гражданин, оформивший исковое заявление в соответствии с требованиями процессуального Кодекса, может быть уверен, что суд откроет производство по делу о признании его прав на спорную недвижимость, а вот признает ли суд право истца на купленное жилье зависит от предъявленных им доказательств нарушения этих прав.

Суд будет оценивать предъявленные доказательства и, если они недостоверные или не относятся к делу, то проблема покупателя будет заключаться только в расходах на адвоката, поскольку в этом случае суд откажет истцу в удовлетворении его требований.

Так вот, проверка документов продавца перед покупкой недвижимости нужна для того, чтобы свести к минимуму вероятность признания в будущем прав возможных претендентов на это жилье.

Итак, что проверять и на что обращать внимание для того, чтобы исключить в будущем потерю денег и недвижимости.

Самый важный– это правоустанавливающий документ.

Вначале общие правила, касающиеся всех документов.

1. Убедитесь, что владелец недвижимости по документу и ваш продавец – это одно и то же лицо или у продавца есть доверенность на представление интересов собственника по продаже именно, указанной в правоустанавливающем документе недвижимости. Часто продавцами выступают родственники владельца недвижимости, которые, якобы, устно уполномочены собственником вести переговоры. Это самый легкий случай, при котором покупатель рискует только потерянным на переговоры временем, потому что собственник в самый последний момент может изменить условия продажи, аргументируя это тем, что родственник превысил полномочия.

Читаем фамилию, имя, отчество покупателя в договоре купли-продажи и просим продавца предъявить документ, удостоверяющий личность – паспорт. Самый распространенный способ обмана – это вклеивание мошенником своей фотографии в украденный или купленный паспорт. В настоящем (бумажном) паспорте на странице с фотографией стоит оттисковая печать, захватывающая правый нижний угол фотографии. Со временем эта печать разглаживается и ее становится сложно увидеть, но, если присмотреться или взять увеличительное стекло, то ее можно разглядеть. На переклеенной фотографии такого оттиска не будет или будет имитация оттиска, что будет заметно при внимательном рассмотрении. Это единственный доступный нашим гражданам и нотариусам способ проверки паспорта. Все остальные способы проверки доступны только полиции.

Если договор купли-продажи со стороны продавца будет подписан таким человеком, то будьте уверены, что в дальнейшем он будет признан настоящим собственником недействительным, на основании того, что он, как сторона сделки договор не подписывал (ст. 207 ГК Украины). Собственник вернет свою недвижимость, а покупатель потеряет деньги.

Если покупатель обнаружит такой паспорт, то лучше всего будет отказаться от общения с его владельцем, а вот сдавать его в полицию или нет, каждый решит самостоятельно.

Установление личности при заключении договора – это обязанность нотариуса, но, если он этого не сделает или сделает вид, что все в порядке, то ему за это ничего не будет – подробнее об этом в статье «Как можно «потерять» недвижимость», поэтому, на нотариуса надейся, но сам не плошай.

2. Убедитесь, что осмотренная вами недвижимость находится по адресу, указанному в правоустанавливающем документе.

Покупатель в восторге от осмотренного дома или квартиры, цена продажи очень низкая, потому что собственнику нужно срочно уехать, документы для продажи готовы и в порядке.

После нотариального оформления договора новый собственник въезжает в жилье и, через какое-то время, на пороге появится человек, с требованием к жильцам покинуть его квартиру/дом.

После разбирательств окажется, что купленная недвижимость и та, в которую заселился покупатель, имеют разные адреса.

Когда покупатель найдет то, что он купил по договору, окажется, что технические параметры совпадают (площадь, количество комнат), но вот состояние жилья такое, что жить в нем нельзя, другими словами, покупатель сильно переплатил.

Даже человек всю жизнь, проживший в одном городе, вряд ли знает расположение всех улиц и домов на этой улице, однако, в наше время легко и просто вбить в поисковик требуемый адрес, чтобы получить карту, на которой будет указана улица и номер дома.

Покупателю останется только ножками пройти к дому, чтобы убедиться, что ему показывали именно тот дом или квартиру, которая ему понравилась. Если этого не сделать, то возможны сюрпризы. Известны случаи, когда мошенники переставляли на домах таблички с указанием улицы и номера дома.

Формально, договор купли-продажи соответствует всем требованиям закона и обвинить продавца в мошенничестве будет сложно, а вернуть назад купленную недвижимость еще сложнее.

Продолжение следует…

28.12.2018.

 

Перечень статей