Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

По степени надежности на первом месте стоит договор купли-продажи и свидетельство о приватизации недвижимости. Эти документы, особенно если им больше трех лет, редко кому удается признать недействительными, но, на всякий случай, лучше всего сделать запрос в госреестр недвижимого имущества о собственниках.

Почему нужен запрос. Кто-то может сказать, что такой запрос должен делать перед сделкой продавец, предоставляя нотариусу из госреестра недвижимого имущества информационную справку и, если в этой справке будут указаны какие-либо ограничения, то сделка не состоится и покупатель ничем не рискует.

Покупатель рискует задатком или авансом – так будет названа нотариусом сумма, передаваемая покупателем продавцу в случае нотариального оформления предварительного договора. Эта сумма, обычно, передается покупателем продавцу тогда, когда не то, что информационной справки нет, а нет еще и регистрации права собственности продавца в госреестре ДНР.

Часто бывает так, что у продавца нет денег на оформление документов, поэтому он заявляет, что документы оформит за счет задатка. Оформит или нет, большой вопрос, потому что в процессе оформления могут возникнуть проблемы, которые или задержат оформление документов или сделают невозможным, а деньги отданы!

Чаще всего проблемы с оформлением документов возникают у неблагополучных продавцов, как правило, алкоголиков. Полученный задаток они просто пропьют и взять с них будет нечего. В таких случаях, если покупателю очень хочется купить такое жилье, то лучше поручить оформление документов агентству недвижимости, оформив соответствующие договоры.

Задаток и аванс - это разные понятия, и если в договоре написано, что выдан аванс, то исключено применить к возникшим правоотношениям ст. 571 ГК Украины в части возврата покупателю двойной суммы задатка или его стоимости, в случае нарушения продавцом обязательств. Нотариусы не знают, как грамотно оформить договор о задатке, поэтому хитрят, прописывая это обязательство в предварительном договоре как выплату неустойки (штрафа) – возврат двойной суммы аванса.

Внешне все выглядит пристойно и убедительно, но это на первый взгляд, потому что для взыскания денег покупателю, в любом случае, придется обращаться в суд.

Но, если по договору о задатке продавец обязан выплатить покупателю двойную сумму, независимо от каких-либо обстоятельств, то размер неустойки может быть уменьшен решением суда, если он значительно превышает размер убытков, и при наличии других обстоятельств, имеющих существенное значение (ч. 3 ст. 551 ГК Украины), т. е. покупателю нужно будет хорошо напрячься, чтобы доказать наличие у него убытков и это при условии, что у продавца не будет «отмазок», имеющих существенное значение. В общем, дай Бог покупателю вернуть, хотя бы аванс.

Поэтому, уважаемые читатели, для минимизации риска, пользуйтесь услугами профессионалов при оформлении задатка!

На втором месте, по степени риска, стоит свидетельство о праве собственности на наследство.

В чем заключается риск можно прочесть, перейдя по ссылке.

Как правило, наследник, оформив документы на наследство, тут же старается продать недвижимость, уверяя покупателя, что все споры между родственниками закончены. Заверения продавца мало что значат, потому что всегда существует вероятность появления родственника, который не знал о смерти наследодателя и претендующего на долю в наследстве.

Хорошо, если покупатель в суде докажет, что он не знал о проблемах взаимоотношений наследников, т. е. был добросовестным приобретателем, тогда можно считать, что легко отделался, а если претендент на долю в наследстве предъявит в суде доказательство того, что он до продажи недвижимости опубликовал в СМИ (в газете типа «Мухосранский вестник» или в интернете) объявление о том, что недвижимость является спорной, покупателя ждет потеря денег, потому что в этом случае он теряет статус «добросовестный приобретатель», т. к. мог знать, что имущество по оплатному договору приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать (ч. 1 ст. 388 ГК Украины). Возражения о том, что покупатель в глаза не видел эту газету или объявление в интернете судом не примутся во внимание, потому что он мог знать!

Есть ли какая-то защита от посягательств родственников? Такой защиты нет, особенно велик риск с недавно выданными свидетельствами. При покупке такой недвижимости лучше отдавать предпочтение свидетельствам, выданным 6 – 12 месяцев назад, а перед выдачей задатка потребовать от продавца информационную справку, в которой, в случае разборок между родственниками, для обеспечения иска, будет отражен наложенный судом арест на имущество.

Самыми рискованным правоустанавливающим документом считается решение суда о признании права собственности.

Если такие документы, как договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности оформляются нотариусом на специальных бланках, имеющих хоть какую-то защиту, то решение суда – самый легко подделываемый документ, для изготовления которого нужна только печать суда. Изготовить печать суда по ее образцу сейчас может кто-угодно.

Самая распространенная схема мошенничества: снять квартиру в аренду по паспорту с переклеенной фотографией, изготовить решение суда о признании права собственности, зарегистрировать квартиру «на себя» в госреестре, после чего тут же продать ее дешево, мотивируя низкую цену срочностью выезда на новое место жительства.

Настоящему собственнику такой квартиры и покупателю предстоят долгие разборки в судах, а покупатель гарантированно потеряет деньги, отданные «продавцу» за покупку.

Но страшнее решения суда о признании права собственности может быть только заочное решение суда о признании права собственности.

В чем опасность заочного решения суда описано в статье «Совладелец недвижимости без вести отсутствует или как продать проблемную недвижимость. Часть 7».

Что делать, когда попадается такая недвижимость?

Связаться со второй стороной спора, убедиться, что именно этот человек, принимал участие в деле и узнать у него, закончились разбирательства или нет.

Если продавец под разными предлогами уклоняется от дачи покупателю контактов своего оппонента по судебному спору – откажитесь от покупки, даже если продают за копейки! Сохраните те самые копейки и свои нервы!

Продолжение следует…

04.01.2019.

 

Перечень статей