Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Из значимых документов, которые могут оказать влияние на судьбу сделки, будет справка о «прописке», в случае, если в продаваемой недвижимости живет ребенок. Какие здесь могут быть проблемы.

Справка о прописанных нужна нотариусу для того, чтобы убедиться об отсутствии регистрации права проживания детей на продаваемой площади. Бывают случаи, когда для продажи недвижимости, за вознаграждение, паспортисты обслуживающей дом компании или председатели кооперативов давали справку об отсутствии «прописанных» детей, хотя, на самом деле, дети там были. Это, конечно, мошенничество, но вряд ли покупателю от этого станет легче, когда договор купли-продажи недвижимости будет признан судом недействительным.

Проверить наличие детей в покупаемой недвижимости очень просто, достаточно поговорить с соседями, чтобы убедиться в наличии или отсутствии этой проблемы.

Автора статьи умилил поисковый запрос, с которым пользователь интернета попал не сайт Жилищного Бюро «Альфа-Город»: «после расторжения дкп (договора купли-продажи) по решению суда когда вернут деньги».

Судя по запросу, человек уверен, что кто-то будет надрываться, чтобы он получил свои деньги, только он хочет узнать, как быстро эти абстрактные люди принесут их ему.

Ответ простой: никогда! Дай Бог, чтобы он хотя бы что-нибудь получил, потому что инициатором признания договора недействительным выступает тот, чьи права нарушены, а этот некто денег у покупателя не брал, зато через госисполнителей он выселит покупателя из купленного жилья. Продавец полученные деньги покупателю добровольно не вернет и затянутся судебные разборки на долгие годы и платить адвокатам будет покупатель. В лучшем случае, может быть, покупатель будет получать ежемесячно 20% из зарплаты продавца, если он работает или из пенсии, если продавец пенсионер.

Поэтому меры нужно принять до того, чем мучиться после того!

Но самая большая угроза сделке таится в отсутствии у продавца способности своими действиями приобретать и распоряжаться своими правами и обязанностями - гражданская дееспособность. Проще говоря, осознавал ли он в момент подписания договора свои действия. Ответить на этот вопрос может только психиатрическая экспертиза, однако, в законах о нотариате разных стран, есть статья, согласно которой нотариус должен проверять эту самую дееспособность, в частности ст. 50 Закона о нотариате ДНР или ст. 44 Закона о нотариате Украины.

Обязанность проверки на него возложили, но вот прав и специальных знаний у него нет.

Согласно ст. 11 Закона Украины «О психиатрической помощи», психиатрический осмотр проводится врачом-психиатром по просьбе или по осознанному согласию лица.

Психиатрический осмотр лица в принудительном порядке проводится врачом-психиатром по решению суда.

Признать недееспособным или ограниченно дееспособным человека возможно только решением суда. Хорошо было бы обратиться к единому реестру судебных решений Украины, чтобы проверить, встречаются ли там конкретные фамилии, однако у нотариуса нет полного доступа к этому реестру, а без этого доступа в решениях судов вместо фамилий указаны «Особа 1» и т. д.

У нотариуса нет прав требовать у продавца его данные из медицинских учреждений или обращаться за справкой к психиатрам, потому что эта информация относится к врачебной тайне.

Поэтому некоторые законодатели, чтобы обойти эти проблемы, внесли в законы о нотариате, по их мнению, волшебную фразу: «В случае наличия у нотариуса сомнений относительно объема гражданской дееспособности физического лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус обязан обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства соответствующего физического лица для установления факта отсутствия опеки или попечительства над таким физическим лицом».

Ключевая фраза здесь «наличия у нотариуса сомнений»!

И даже если нотариус обратится в орган опеки и попечительства по месту жительства продавца для установления факта отсутствия опеки или попечительства над ним, очень даже может быть, что продавец, например, поживающий сегодня в Киеве, состоит на учете с тысяча девятьсот какого-то затертого года в психдиспансере г. Львова. Покупатель узнает об этом только в суде!

Конечно, если продавец при подписании договора лает на лампочку или пришел к нотариусу в одних трусах, или пьяный в хлам, нотариус откажет в совершении нотариального действия.

Если же человек ведет себя обычно, у нотариуса сомнений не будет, а, чтобы прикрыть себя окончательно, он в каждый документ вставляет фразы «Личность установлена, дееспособность проверена».

И когда дело доходит до суда, естественно, у покупателя велико желание порвать нотариуса, удостоверившего сделку и взыскать с него убытки, однако, еще ни с одного нотариуса суд не взыскал убытки, потому что продавец не сообщал ему о том, что стоит на учете, как психически больной, вел себя адекватно, поэтому у нотариуса не было сомнений в его дееспособности, а полномочий на проверку у него нет.

А на «нет» и суда нет!

Чтобы избежать попадания в такую ситуацию, нужно обратиться к профессионалам, имеющим опыт в предупреждении и разрешении таких конфликтов, потому что самостоятельно покупатель вряд ли предупредит возникновение этой проблемы, причем обратиться до подписания договора купли-продажи, потому что после подписания договора сделать что-нибудь невозможно.

Что же касается такой проблемы, как покупка недвижимости с долгами, то она надуманная. Подробно об этом в статье «Стоит ли покупать недвижимость с долгами за коммунальные услуги».

Покупка недвижимости – это затратное мероприятие, поэтому здесь, очень кстати нужно пользоваться поговоркой «Семь раз отмерь, один раз отрежь».

11.01.2019.

 

Перечень статей