Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Если мы общаемся на русском языке, то следует знать, что заумное слово «лизинг», дословный перевод с английского «leasing» - это «сдача в аренду» и тогда все будет гораздо понятнее, но, как и в любом деле, есть нюансы, которые нужно обозначить.

Аренда недвижимости с правом выкупа отличается от лизинга кучей деталей, усложняющих жизнь сторон и увеличивающих стоимость аренды.

Чтобы аренду недвижимости с правом выкупа можно было назвать «лизинг недвижимости» или просто «лизинг», принят законом Украины «О финансовом лизинге» и § 6 главы 58 Гражданского Кодекса Украины, согласно которым это сдача недвижимости в аренду его собственником – фирмой-посредником, которая должна быть юридическим лицом - «Лизингодателем» пользователю, у которого нет денег, чтобы ее купить, но есть желание взять недвижимость в аренду с правом выкупа.

У собственника недвижимости – физического лица, в случае возникновения проблем с продажей жилья есть выбор: он может сам, без посредников, заключить с покупателем обычный договор аренды с правом выкупа, но тогда он будет получать деньги за свою недвижимость очень долго, а в случае отказа арендатора от выполнения договора, самостоятельно решать проблемы в суде, или, чтобы то же самое можно было назвать лизингом, он может заключить договор с юридическим лицом - лизинговой компанией на куплю-продажу недвижимости и сразу получить деньги, но поменьше тех о которых мечталось, а лизинговая компания, в свою очередь, заключит договор лизинга с желающим купить жилье в рассрочку.

Чем лизинг отличается от покупки недвижимости в кредит.

Покупая недвижимость в кредит, человек сразу становится собственником жилья. В случае прекращения собственником недвижимости платежей банку или другому кредитору, этот кредитор вынужден запускать громоздкий и затратный механизм взыскания долга, который, как правило, заканчивается выселением должника и продажей жилья с аукциона. Эта процедура может занимать до трех лет.

Чтобы хоть как-то обезопасить себя от «плохих» заемщиков, банки выдвигают ряд требований, которым должен соответствовать заемщик. Если эти требования заемщик не может выполнить или у него уже были проблемы с банками – плохая кредитная история, в кредите будет отказано.

Вот почему в Западной Европе в арендуемом жилье живет от 30 до 70% семей (в каждой стране свой процент). Это как раз те люди, которые не могут взять кредит в банке или взять недвижимость в лизинг – доходы не позволяют, поэтому вовсе не от хорошей жизни они рождаются, живут и умирают на съемных квартирах. Об этой стороне европейских ценностей у нас мало кто знает.

Лизинг недвижимости – это смесь банковского кредита с обычной арендой жилья.

Первоначальный взнос составляет от 10 до 30% от стоимости недвижимости, а ежемесячный платеж состоит из:

арендной платы;

суммы возмещения части стоимости недвижимости (расчет этих частей будет указан в договоре);

процентов за кредит, если лизингодатель приобрел недвижимость в кредит у банка;

вознаграждения лизингодателю за его услуги;

страховых платежей, если жилье застраховано лизингодателем;

прочих расходов, предусмотренных договором лизинга, например, ремонт недвижимости.

Право собственности на недвижимость остается за ее владельцем, он же лизингодатель. Право собственности у должника-арендатора возникнет только после выплаты всех денег.

Отсюда следует, что требования к платежеспособности арендатора будут минимальными.

«Доброта» лизингодателя объясняется тем, что риск потерять деньги у него очень мал. Если арендатор прекратит выплаты, договор будет расторгнут, и он потеряет право выкупа недвижимости, а выселить арендатора из арендуемого жилья гораздо легче и быстрее, чем собственника жилья, чтобы вселить в него другого арендатора.

Если банки для обеспечения обязательств заемщика требуют внесения залога, поручительства и страхования недвижимости, то в случае аренды с правом выкупа достаточно поручительства третьих лиц.

Лизинговые компании, это обычно карманные компании банков, созданные для того, чтобы делать то, что законом запрещено делать банку. В первую очередь они предлагают клиентам недвижимость, изъятую за долги у клиентов банка.

Лизинг идеально подходит тем, у кого теневой бизнес и, естественно, доходы или испорчена кредитная история, или… нет банков, чтобы взять кредит.

Договор лизинга заключается на длительный срок с владельцем недвижимости и, как договор аренды, регистрируется в министерстве доходов и сборов.

Такой договор:

  • закрепляет право арендатора на выкуп арендуемого жилья путем перехода на него права собственности после погашения всех, оговоренных платежей;
  • защищает арендатора от произвола собственников недвижимости;
  • исключает риск увеличения арендной платы, других платежей или желаний со стороны собственников жилья;
  • позволяет «прописаться» арендатору и его семье на арендуемой площади;
  • на сегодняшний день является единственным цивилизованным способом купить в рассрочку недвижимость в ДНР.

Однако, чтобы защитить интересы арендатора, такой договор нужно заключать с участием специалиста, иначе могут быть сюрпризы.

К недостаткам такого приобретения недвижимости следует отнести следующее:

  • стоимость покупки будет, как минимум, в 1,5 раза выше, чем при покупке с помощью кредита банка, но, поскольку в ДНР нет банков и желающих выдавать кредиты, то это, скорее теоретический недостаток;
  • в случае прекращения арендатором платежей, он, кроме того, что будет выселен со своей семьей, потеряет деньги, выплаченные за проценты, вознаграждение лизингодателю и часть денег, заплаченных в счет погашения стоимости недвижимости;
  • срок договора редко превышает 10 лет.

Вот почему нужно хорошо подумать перед тем, как заключать договор лизинга недвижимости.

Продолжение следует…

01.02.2019.

 

Перечень статей