Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

В интернете можно найти советы юристов, что при покупке дома нужно узнать, правильно ли оформлены границы участка, есть ли претензии у соседей на участок и, если есть проблемы, они с радостью их решат. Самое интересное, что проблемы можно получить даже с правильными землеустроительными документами и добрыми, улыбчивыми соседями.

Что значит правильные документы? Это документы, составленные и утвержденные в соответствии с действующими на тот момент нормами законодательства. Применительно к землеустроительной документации – это кадастровый план, включающий определение или установление границ земельного участка.

Определение или установление границ земельного участка производится при помощи кадастровых съемок.

Издано много законов и инструкций, предписывающих и объясняющих как нужно производить эти съемки.

Для целей нашей статьи из всего этого законотворческого многообразия нам будут интересны несколько моментов.

  1. ст. 1 Закона Украины «О топографо-геодезической и картографической деятельности» определяет кадастровые съемки как «комплекс работ, направленных на изучение необходимых топографических элементов местности относительно пунктов геодезической сети (в частности, границ землевладений, землепользователей с их наименованиями, количественными и качественными показателями).
  2. Геодезическое установление границ земельного участка предусматривает перенесение в натуру (на местность) границ по имеющимся планово-картографическим материалам. Перенесение в натуру (на местность), а также восстановление всех поворотных точек границ земельного участка осуществляется геодезическими методами с привязкой не менее двух характерных закрепленных поворотных точек к пунктам государственной геодезической сети и в твердых точках на местности (Инструкция об установлении (восстановлении) границ земельных участков в натуре (на местности) и их закреплении межевыми знаками - приказ Госкомзема № 376 от 18.05.2010).
  3. Технические аспекты использования аппаратуры спутниковых радионавигационных систем во время проведения топографо-геодезических, картографических, проектных, исследовательских работ, изысканий и кадастровых съемок» GPS NAVSTAR (США) определяются постановлением КМУ № 1075 от 13.07.98.

Теперь давайте всю эту тарабарщину переведем на человеческий язык.

Любая страна имеет геодезическую сеть. Это специально установленные по всей стране знаки, внешне похожие на какие-то памятники или вышки, координаты которых определены и всеми признаются и которые используются как геодезическая основа для съемок в разных масштабах. Знаки установлены давно, по крайней мере, задолго до развития космонавтики.

znaki

Плотность геодезической основы для съемок в масштабе 1:5000 (масштаб для землеустроительной документации) - 1 пункт на 7-10 кв. км.

Какие инструменты используют геодезисты при определении координат земельных участков: теодолит, дальномерная рейка и рулетка (стальная или матерчатая).

Как происходит процесс определения координат. От точки с известными координатами рулеткой измеряют расстояние до требуемой точки, а теодолитом определяют нужные углы.

Представляю сейчас негодования специалистов, которые могут упрекнуть автора в примитивизме. Да, на практике все сложнее и мудренее, но принцип измерения описан правильно.

При измерении рулеткой считается нормальной погрешность в 10 мм. на 63 м.

Хорошо, когда земельный участок расположен рядом с геодезическим знаком, тогда ошибки в измерении будут минимальными, а если далеко, что тогда?

Тогда геодезисты устанавливают границы земельного участка по имеющимся планово-картографическим материалам: если известны координаты соседнего участка, то они считаются истинными и от них начинается определение координат нужного участка.

Короче говоря, чем дальше расположен участок от геодезического знака, тем будет больше ошибка в измерении, которая накапливается из-за ошибок в предыдущих измерениях.

Это потом появились лазерные дальномеры и прочие прибамбасы, использующие радионавигационные системы и то не у всех, ведь такая аппаратура стоит дорого, поэтому, если к вам на участок придут мужики с теодолитом, дальномерной рейкой и рулеткой, знайте, что у них просто нет денег на современную аппаратуру, а кушать хочется сейчас.

Вот эта самая накопленная погрешность в измерениях и порождает иски об отмене государственной регистрации земельных участков.

Приватизирован земельный участок или нет, не имеет значения, важна только госрегистрация после которой участку присваивается кадастровый номер. Если отменена госрегистрация, значит нет кадастрового номера земельного участка, поэтому в дальнейшем договор купли-продажи дома будет признан недействительным.

Вот пример из судебной практики.

Семья купила дом и земельный участок (на съемке отмечен синим цветом). Земли им показалось мало, и они «прихватили» соседний участок (отмечен красным цветом), обнесли его забором и посадили фруктовые деревья.

otchet

Поскольку захваченный участок находился в хорошем месте, то через какое-то время нашелся желающий приватизировать его: без ведома собственника дома оформил землеустроительную документацию и зарегистрировал право собственности на этот участок (отмечен красным цветом), после чего письменно потребовал от хозяев дома убрать забор, который нарушает его права.

Была нарушена только одна формальность: не была согласована граница участка с собственником дома. Формальность, потому что координаты границ были зафиксированы в землеустроительной документации владельца дома, с которыми он был согласен, а владелец нового участка, оставил их в целостности. В таких случаях суд, обычно, отказывает в отмене госрегистрации участков.

Но, как говорится, на хитрый предмет есть инструмент с винтом.

В исковом заявлении было указано, что границы земельного участка с координатами, указанными в землеустроительной документации ответчика, нарушают право истца пользоваться собственным домом.

В качестве доказательства был приложен технический отчет по исполнительной кадастровой съемке земельного участка, координаты которого были определены с помощью GPS (на съемке отмечено зеленым цветом).

Как видно из кадастровой съемки, участок, имеющий координаты, указанные в землеустроительной документации ответчика «наезжает» на дом истца.

При этом все равно в какую сторону «съехал» спорный участок: граница не согласована, права нарушены.

Вдумчивый читатель скажет, что при такой постановке иска, в случае отмены госрегистрации земельного участка, в последующем можно то же самое сделать и с участком истца. Да, можно, но другого способа отбиться от захватчика не было.

Впрочем, у истца, как собственника дома, есть первоочередное право приватизировать свой и спорный земельный участок.

Вопрос о том, стоит ли признавать недействительными правоустанавливающие документы на недвижимость зависит только от привлекательности домовладения и его ценности в глазах захватчика.

Так что, покупая дом помните, что нужно внимательно изучать документацию.

31.05.2019.

 

Перечень статей