Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

В первой части статьи была проанализирована возможность стать собственником брошенной недвижимости путем подачи заявления в соответствующие органы для признания ее бесхозяйной, с целью дальнейшей покупки этой недвижимости через аукцион. Способ тупиковый, да еще, если, вдруг, что маловероятно, дойдет до продажи, нужно иметь деньги для покупки. А есть ли другие способы?

В интернете можно найти совет по использованию для этой цели ст. 344 ГК Украины, так называемая приобретательная давность.

Важным условием применения этой статьи считается обстоятельство того, что собственник такой недвижимости жив, но куда-то делся. Если каким-то образом будет установлено, что собственник брошенной недвижимости умер, то в игру вступают другие нормы законов.

Проблема заключается в том, что для того, чтобы признать в суде право собственности по приобретательной давности, истец должен завладеть имуществом добросовестно, т. е. он должен доказать, что при завладении имуществом не знал и не мог знать, что у него нет оснований для приобретения права собственности.

Об этой проблеме во всех статьях говорят как-то вскользь, без указания, что с этим делать. В лучшем случае, могут сказать, что идеально использовать приобретательную давность, когда покупатель заключил договор купли-продажи недвижимости, но не зарегистрировал его или признания недействительным договора купли-продажи недвижимости: на этом объяснения обрываются.

Пишут такие статьи теоретики и на бумаге все выглядит красиво и логично.

А теперь давайте представим, что конкретный человек купил недвижимость, но, по каким-то причинам не зарегистрировал свое право собственности на нее. Спрашивается, зачем городить огород с приобретательной давностью, когда можно в любое время зарегистрировать право собственности на недвижимость в госреестре?

Второй повод еще смешнее.

Моделируем ситуацию: покупатель приобрел недвижимость, зарегистрировал ее в госреестре, а потом, через несколько лет, другой конкретный человек, считающий, что договор купли продажи этой недвижимости нарушает его права, получил в суде решение о признании его недействительным, после чего, вдруг, ни с того, ни с сего, успокаивается и прекращает дальнейшую борьбу за это жилье, чтобы дать возможность «захватчику» прожить в нем десять лет и получить право собственности по приобретательной давности. Интересно, сами писатели верят в такую сказку?

Такое исключено даже теоретически, потому что покупатель был ответчиком по этому делу в суде, т. е. он знал, что у него нет оснований для приобретения права собственности.

Еще любят описывать ситуацию, когда после окончания срока действия договора аренды недвижимости, ее собственник забыл предъявить арендатору требование о возврате имущества. Открыто пользуясь этой недвижимостью, через восемнадцать лет (три года – срок исковой давности плюс пятнадцать лет согласно ч. 3 ст. 344 ГК Украины), у пользователя возникнут основания для подачи иска в суд о признании его права собственности на это жилье по приобретательной давности.

Даже в случае внезапной смерти собственника недвижимости, его наследники, в течение трех лет успеют выселить арендатора.

Эти статьи очень похожи на голливудские сценарии, когда перед тем, как убить плохиша, герой десять минут рассказывает ему почему он должен умереть и во время объяснений плохиш обязательно убегает, а герой все оставшееся время гоняется за ним, получая ранения или увечья, чтобы в конце фильма, все-таки убить его. Действия героя лишены логики (зачем жертве знать причину своего убийства, что он будет делать с этой информацией, если через секунду умрет!), но если поступать здраво, тогда «кина» не будет!

Мало того, наиболее продвинутые арендодатели в договор аренды включают статью о его автоматической пролонгации, что исключает добросовестное завладение арендатором недвижимостью.

Если же вернуться к теме статьи, т. е. гражданин нашел брошенное жилье, зашел в него и начал там жить, то это называется захватом имущества.

Можно услышать много историй о том, что в пустую квартиру/дом зашли какие-то люди с оружием и начали там жить. В наше время все может быть. Да, можно зайти и жить в пустом доме/квартире, но получить право собственности на захваченное жилье нельзя!

Хотелось бы утешить читателей, сказав, что есть верный способ, вот он пользуйтесь!

К сожалению, реалии нашей жизни таковы, что права собственника защищены законом.

Да, собственник может потерять или лишиться недвижимости, но на основаниях, предусмотренных законом, а самовольный захват не входит в перечень этих оснований.

Отдельно нужно предупредить покупателей о предложениях разных людей, за символическую плату «оформить» право собственности на брошенную недвижимость. «Оформление» всегда происходит на основании поддельных документов. Право собственности может быть даже зарегистрировано в госреестре недвижимого имущества, но владеть такой недвижимостью покупатель будет до тех пор, пока настоящий хозяин не узнает о лишении его жилья.

В уголовном кодексе такие деяния квалифицируются, как мошенничество, покупатель, в лучшем случае, будет проходить по делу свидетелем, а если следствие докажет, что он принимал участие в изготовлении документов, то как соучастник, а недвижимость, будет предметом преступления, подлежащая возврату ее владельцу. Понятия добросовестного приобретателя в уголовном законодательстве нет!

А как же деньги, заплаченные покупателем мошенникам? Покупатель может быть потерпевшим, если его таковым признает следствие, и может подать гражданский иск в рамках уголовного дела, при условии, что мошенников найдут, дело дойдет до суда, у мошенника найдут деньги или имущество… В общем, о деньгах проще забыть!

Подводя итог можно смело сказать: если нашли брошенную недвижимость, пройдите мимо – сохраните деньги и здоровье!

Берегите себя!

13.09.2019.

 

Перечень статей