Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Почему банки продают недвижимость, находящуюся в ДНР, очень дешево? Потому что договор купли продажи будет заключаться на территории Украины и заверять сделку будет украинский нотариус. Таковы условия банков, а то, что такие сделки, заключенные после 31.12.2016, на территории ДНР считаются недействительными, будет проблемой покупателя, поэтому и цена смешная, ведь покупателю предстоит сделать много расходов, связанных с легализацией этой недвижимости. Так покупать или нет? Обсудим этот вопрос.

Недвижимость у украинского банка может появиться по исполнительной надписи нотариуса или решения суда для погашения задолженности по кредиту, если эта недвижимость была залогом по договору ипотеки.

Перед тем, как купить квартиру у банка, важно установить две даты:

1) когда банк стал собственником недвижимости;

2) дата нотариального удостоверения сделки.

Возникла эта проблема из-за Постановления Совета Министров ДНР от 02.09.2015 № 17-3 «О признании недействительными действий нотариусов, органов государственной власти и органов местного самоуправления Украины в отношении вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики».

Более подробно обо всех хитростях законодательства ДНР можно прочесть в статьях «Недвижимость в ипотеке, на дом наложен арест или как продать проблемную недвижимость. Часть 6»; «Как обойти легализацию недвижимости в ДНР»; «Легализация в ДНР украинских документов на недвижимость, созданных после 31.12.2016».

Проще говоря, возможны три ситуации:

  • банк получил право собственности на недвижимость по договору ипотеки до 11.05.2014 и сделка удостоверена украинским нотариусом до 11.05.2014, тогда это право в ДНР признается действительным и проблем с государственной регистрацией сделки нет;
  • банк получил право собственности на недвижимость по договору ипотеки до 11.05.2014, а сделка удостоверена украинским нотариусом в период с 11.05.2014 по 31.12.2016, тогда договор подлежит легализации в Минюсте ДНР, т. е. потратив деньги время и нервы можно провести ее государственную регистрацию в госреестре ДНР;
  • банк получил право собственности на недвижимость по договору ипотеки после 11.05.2014 и сделка удостоверена украинским нотариусом после 11.05.2014 – это самый худший вариант, потому что такая сделка не подлежит легализации и является недействительной.

Если с нотариусом все понятно и об этом много чего написано, то важность даты получения банком права собственности на недвижимость требует толкования.

Чтобы понять это, нужно обратиться к ч 4 ст. 3 Закона ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)»:

«Ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона и зарегистрированные в порядке, установленном законодательством Донецкой Народной Республики, действовавшим на момент их возникновения, признаются действительными.

Другими словами, если украинский банк или иное юридическое, или физическое лицо после образования ДНР будет ипотекодержателем недвижимости, находящейся в ДНР, нужно зарегистрировать ипотеку в порядке, установленном законодательством ДНР и только после этого можно будет оформить на себя право собственности на недвижимость в госреестре ДНР.

А как же практически зарегистрировать ипотеку? Для проведения госрегистрации ограничений (обременений) вещных прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу настоящего Закона (24.06.2016) как обеспечение требований банков и других финансовых учреждений… к гражданам ДНР…, документы, подтверждающие их наличие, подлежат консульской легализации в установленном законом порядке (ч. 6 ст. 32 Закона ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)»).

Подробно об этом со ссылками на нормы законов в статье «Недвижимость в ипотеке, на дом наложен арест или как продать проблемную недвижимость. Часть 6».

Кто знает, что такое консульская легализация и где находятся консульства ДНР, отзовитесь!

Круг замкнулся! Вряд ли украинским банкам удастся зарегистрировать в ДНР ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество.

На практике банк или другое лицо, которому переуступлен долг, по законодательству Украины, на основании договора ипотеки оформил на себя право собственности на недвижимость, находящуюся в ДНР по законам Украины и продал ее, удостоверив сделку украинским нотариусом.

Счастливый покупатель пытается войти в купленное жилье, а там, о чудо, живет должник банка!

Как вы думаете, покинет ли добровольно свое жилье должник банка или будет сопротивляться? Вопрос, естественно, риторический, тем более, что такой договор купли-продажи легко признается в суде ДНР недействительным.

Самое интересное, что покупателю не удастся вернуть свои деньги, заплаченные банку по договору купли-продажи недвижимости, потому что для этого договор нужно будет признать недействительным в суде Украины, а сделка заключена с соблюдением всех норм законодательства Украины, поэтому в иске будет оказано.

Если покупатель попал в такую ситуацию, ему остается только надеяться на то, что когда-то Россия и Украина до чего-нибудь договорятся и он вернет деньги или недвижимость. Надежда умирает последней!

07.02.2020.

 

 

Перечень статей