Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Купив недвижимость, человек инстинктивно хочет закрепить ее за собой различными способами, считая, что один из способов усиления своего права собственности на нее - это прописка в квартире или доме. Давайте вместе рассуждать, поможет ли собственнику прописка, если кому-то захочется оспорить право собственности покупателя на приобретенное жилье.

Что такое прописка или регистрация места проживания, можно прочитать много статей.

Сейчас вопрос стоит о том, поможет ли прописка в купленной недвижимости, в случае чего, сохранить ее за собой.

В случае чего – это имеется в виду, что заинтересованные лица (обычно, это совладельцы недвижимости, не принимавшие участие в продаже жилья) подали иск в суд о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и у истцов имеются серьезные основания для удовлетворения судом иска.

Причины признания заинтересованным лицом договора купли-продажи недвижимости недействительным подробно описаны в статье «Совладелец недвижимости без вести отсутствует или как продать проблемную недвижимость. Часть 7», желающие могут ее прочесть, а сейчас речь идет о том поможет ли собственнику такая линия обороны, как прописка, сохранить за собой жилье, если купчая признана судом недействительной.

Чтобы это понять, давайте обратимся к ст. 2.2 «Порядка регистрации по месту жительства и месту пребывания физических лиц в ДНР» из которой узнаем, что для регистрации по месту жительства лицо, его законный представитель или представитель по доверенности подает в территориальное подразделение Миграционной службы среди прочих документов, документы, подтверждающие право на проживание в жилом помещении - ордер, свидетельство о праве собственности, договор найма (поднайма, аренды) или другие документы. В случае отсутствия указанных документов регистрация осуществляется с согласия владельца/совладельцев жилья…

Таким образом, с потерей права собственности на жилье (договор признан недействительным) у покупателя пропадает основание для регистрации своего места проживания (прописки). Просто бывшего собственника, теперь он будет называться квартирантом, ждет еще одно судебное разбирательство – отмена регистрации по месту жительства.

А что ждет заинтересованное лицо, выступившее инициатором признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, ведь оно для чего-то затеяло всю эту кутерьму?

Все зависит от целей совладельца. По закону он имеет право первенства на покупку доли. Но у нас каждый самостоятельно распоряжается своими правами, т. е. право то он имеет, а вот воспользуется ли он этим правом, еще вопрос, потому что доля будет стоить дорого. Он может «поломать» сделку, восстановив первоначальное состояние (status quo) из вредности, просто для того, чтобы с ним считались, а может быть и специально, чтобы уменьшить цену доли.

Разберем это подробнее.

Что будут в этой обстановке делать участники тусовки.

Тут вступают в силу правовые последствия недействительности сделки: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке… (ст. 216 ГК Украины, ст. 217 ГК ДНР). Это означает, что покупатель должен вернуть продавцу недвижимость, а продавец вернуть покупателю деньги. Теоретически, все просто, а вот на практике деньги продавцом уже потрачены, т. е. продавец не может вернуть покупателю полученное по сделке, поэтому наступит следующий акт высоких отношений.

Покупатель подаст иск на продавца о взыскании долга, а в качестве обеспечения иска наложит арест на его долю в спорной недвижимости.

Заинтересованное лицо, затеявшее эту катавасию, подаст в суд иск об отмене регистрации по месту жительства и выселении покупателя из спорного жилья.

Если покупатель наймет смышленого адвоката, судебные разбирательства по отмене регистрации можно растянуть на годы, а потом еще впереди длинная процедура выселения жильца госисполнителями!

Все это время покупатель, имеющий прописку, сможет жить в спорной недвижимости, а вот захочет ли он жить в таких условиях – это личное дело конкретного человека.

В итоге, через 2-3 года покупатель получит решения судов:

1) о взыскании с продавца долга;

2) об отмене регистрации по месту жительства и выселении покупателя из спорного жилья.

Взыскивать долг госисполнители будут путем продажи доли жилья с аукциона.

Кроме совладельца недвижимости, эта доля никому не нужна, поэтому, дождавшись уценки на 50% стоимости доли, он, может быть, ее и купит.

Что касается отмены регистрации по месту жительства и выселения, то у покупателя есть выбор: он может самостоятельно покинуть жилье, не дожидаясь действий госисполнителей, а может довести шоу до конца со вскрытием дверей и выносом полицейскими своего любимого тела из помещения – это зависит от потребности квартиранта в адреналине.

В итоге, в выигрыше окажется заинтересованное лицо, а прописка только продлит удовольствие пользования жильем, если такое пользование принесет удовольствие, однако проблему потери недвижимости не решит.

Отсюда возникает риторический вопрос: может вместо прописки воспользоваться услугами профессионалов, чтобы проверить документы продавца перед покупкой и получить квалифицированные советы?

Выбор за вами!

14.02.2020.

 

Перечень статей