Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

Скажем сразу, что продать, именно продать свою долю без согласия других совладельцев невозможно, потому что нотариус не удостоверит, сделку, если будут отсутствовать документы, подтверждающие факт уведомления совладельцев о продаже доли и факт их отказа от права первоочередной покупки этой доли. Из-за чего тогда возникла проблема? Поговорим об этом.

Если между совладельцами жилья неприязненные отношения, то продать долю, действуя по закону не получится из-за этого самого уведомления. Вопросу как нужно уведомлять совладельцев посвящена целая глава 4 раздела II Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий» ДНР.

Написано там много чего, но, проанализировав написанное, можно сделать вывод, что если совладелец не захочет получать уведомление, составленное нотариусом, естественно, за деньги, то уведомить совладельца не получится.

Не верите? Давайте прочтем инструкцию нотариуса.

«Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не воспользуются этим правом в отношении недвижимого имущества в течение одного месяца… со дня получения уведомления о намерении и условиях продажи, то нотариус после получения заявления об отказе или по истечении установленного срока может удостоверить договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу» (ст. 6 Инструкции).

«Договор купли-продажи доли общего имущества другому лицу может быть удостоверен нотариусом при наличии сведений о том, что участники общей долевой собственности отказались получить отправленные в их адрес заявления продавца о его намерении продать свою долю. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать соответствующая отметка органа связи на почтовом уведомлении» (ст. 7 Инструкции).

Больше всего в этой инструкции умиляет то, что орган почтовой связи должен делать отметку на почтовом уведомлении об отказе участника общей долевой собственности в получении почтового отправления.

Инструкция нотариуса составлена и утверждена Минюстом ДНР, а почтовые отделения – это подразделения Минсвязи ДНР, для которых Минюст не указ, ведь у них есть своя инструкция – «Правила предоставления почтовых услуг в Донецкой Народной Республике» и, может быть, кто-то в Минюсте удивится, но, согласно этой инструкции, орган почтовой связи не должен делать отметку на почтовом уведомлении об отказе участника общей долевой собственности в получении почтового отправления.

Специально для Минюста цитирую выдержку из Правил предоставления почтовых услуг в ДНР: «Адресат также имеет право отказаться от получения почтового отправления, почтового перевода» (п. 123), для чего он должен написать заявление в порядке и сроки, определенные пунктом 122 настоящих Правил (п. 124).

Как все происходит в жизни. Почтальон приносит заказное или ценное письмо по адресу, где его, в связи с «высокими» отношениями конфликтующих сторон никто получать не будет, а тем более идти на почту, чтобы написать какое-то заявление, да еще и в сроки, предусмотренные Правилами. Почтальон оставит уведомление в почтовом ящике и отнесет письмо на почту, где оно пролежит месяц, после чего будет возвращено отправителю с отметкой «окончание установленного срока хранения» (п. 117).

Заставить почтальона делать какие-то отметки на уведомлении Минюст вряд ли сможет, а если и попытается, то будет послан почтальоном далеко и по конкретному адресу.

Вряд ли стоит объяснять, что смысл отметки «окончание установленного срока хранения» сильно отличается от «отказ от получения почтового отправления».

Конечно, можно было бы согласовать инструкцию нотариуса с правилами почты, и с другими нормативными документами, но для этого в соответствующих министерствах должны работать чиновники, осознающие наличие проблем и имеющие интеллектуальные способности или, хотя бы опыт, для их разрешения! Жаль, что таких людей нет!

Что будет делать нотариус? Правильно, откажет в совершении нотариального действия, ведь совладелец не уведомлен должным образом!

Столкнувшись с этой проблемой, продавец, помыкавшись, «подарит» свою долю покупателю. Подробно об этой процедуре написано в статье «Как продать долю в недвижимости без согласия совладельцев».

Вот на этом самом этапе, когда появляется новый совладелец и заявляет, что купил долю (по понятиям доля куплена, хотя, юридически, она подарена) поднимается волна возмущения других совладельцев: как же так, продал без нашего согласия, не потерпим, вот мы его, вот мы ему!

А что реально можно сделать?

В данном случае, договор дарения будет относиться к так называемой притворной сделке, т. е. сделке, совершенной с целью прикрытия другой сделки (договор купли-продажи). К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ст. 235 ГК Украины, ст. 220 ГК ДНР).

Все знают и понимают, что на самом деле сделал совладелец, подарив свою долю чужому человеку. Проблема в том, что эти знания нужно будет доказать в суде, что одариваемый на самом деле заплатил дарителю конкретную сумму за подарок (ст. 60 ГПК Украины).

Для этого одариваемый, а по факту покупатель доли, должен будет отдать совладельцам расписку, подтверждающую факт оплаты подарка, чтобы, наверняка, после решения суда остаться и без денег, и без недвижимости. Как вы думаете, сделает это покупатель, если он не мазохист, полностью утративший инстинкт самосохранения и жаждущий дозы адреналина?

Вопрос риторический, но другого способа доказать притворность сделки нет. В данном случае решение суда не может основываться на показаниях свидетелей, в один голос утверждающих, что видели передачу денег (ст. 218 ГК Украины).

Таким образом, если у совладельцев нет доказательств факта оплаты подарка, лучшим выходом из создавшегося положения будет построение дружеских отношений с новым совладельцем недвижимости, ведь худой мир лучше доброй вражды!

21.02.2020.

 

Перечень статей