Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

На момент разрыва страны, украинские банки были собственниками недвижимости, доставшейся им в связи с невыполнением должниками своих обязательств по кредитам и вот, в одночасье, по политическим мотивам, банки прекратили свою деятельность на территории ЛДНР, но, в отличие от банков, недвижимость, находящаяся на неподконтрольной территории, не смогла переехать в другое место и осталась стоять там, где и была. И тут у банков возник сакральный вопрос «Что делать?».

По началу, в разгар боевых действий, банкиры считали, что скоро все вернется на круги своя и сильно не волновались. Недвижимость, находящуюся в ЛДНР, можно было купить с аукционов в Киеве, однако желающих купить ее было маловато, потому что банкирам очень хотелось продать ее по довоенным ценам.

Здесь нужно особо подчеркнуть, что речь идет только о недвижимости, право собственности на которую было зарегистрировано за банками в госреестре недвижимого имущества Украины до 11 мая 2014 года.

Время шло, цены на недвижимость в ЛДНР падали и банки, поняв, что конфликт носит затяжной характер, начали продавать недвижимость по бросовым ценам. В результате, в какой-то момент времени появились покупатели, желающие стать собственниками недвижимости в ЛДНР, но была одна закавыка: сделки, оформленные украинскими нотариусами после 11.05.2014 на территории Украины и зарегистрированные в госреестре недвижимого имущества Украины, в ЛДНР считаются недействительными, т. е. в госреестре недвижимого имущества ЛДНР собственником недвижимости остается тот, кто был зарегистрирован там до 11.05.2014.

Чтобы покупателю купить у банка недвижимость и стать ее собственником в ЛДНР, нужно было пройти процедуру легализации, заплатив за это в бюджет ДНР 10% от оценочной стоимости недвижимости, если сделка проводилась до 31.12.2016, а с 01.01.2017 такие сделки вообще не подлежат легализации.

Еще одной особенностью покупки недвижимости у украинского банка будет сюрприз для покупателя, когда он узнает, что в купленной им квартире или доме проживает старый собственник, сам или с семьей, причем проживает на законных основаниях, ведь его «прописку» никто не отменял.

Это характерно для недвижимости, право собственности на которую перешло к банкам в 2013 году или судебные разборки с должником закончились накануне войны. Банки успели зарегистрировать свое право собственности на недвижимость – с этой стороны все идеально, но не успели выселить жильцов - прежних собственников, т. к. лишение гражданина права пользования жильем происходит только по решению суда. Обращаться в суд украинские банки не стали – это политическая проблема, потому что суды перешли под юрисдикцию ЛДНР, т. е., чтобы обратиться в суд на территории ЛДНР, банки должны были зарегистрироваться в госреестре юридических лиц этих непризнанных республик, а если они это сделают, руководителей банка обвинят в сепаратизме, «зраде», в общем, дешевле и спокойнее не регистрироваться.

Об этой проблеме при общении с покупателями менеджеры банков стараются не упоминать, а если их настойчиво спрашивают о наличии «прописанных» жильцов, уходят от ответа или говорят, что не располагают информацией и вообще, недвижимость продается почти даром, поэтому, в случае чего сами разберетесь с жильцами, ведь правоустанавливающие документы в порядке!

Так что дешевая недвижимость, купленная у украинского банка может преподнести сюрприз, особенно если в квартире/доме «прописаны» несовершеннолетние или малолетние граждане – придется ждать их совершеннолетия, чтобы лишить их права проживания или, если уж сильно хочется, суд отменит их регистрацию места жительства при условии предоставления покупателем несовершеннолетним жильцам другой жилплощади.

Таких квартир в Донецке много и, что самое интересное, их нельзя признать бесхозяйными, потому что бесхозяйной может быть вещь, не имеющая собственника или собственник которой неизвестен (ст. 335 ГК Украины, ст. 284 ГК ДНР), а право собственности на них зарегистрировано за банками, т. е. собственник известен.

Должники банка, проживающие в такой недвижимости, вряд ли могут чувствовать себя комфортно, потому что в любой момент может объявиться новый собственник и начнет процедуру выселения.

Можно ли арендовать такое жилье?

Если по закону, так нет, потому что арендодатель (банк), как юридическое лицо, должен быть зарегистрирован на территории ЛДНР и платить налог с дохода, полученного от аренды жилья, а если по понятиям, так сколько угодно, только вопрос в том, кто будет выступать от имени арендодателя.

Скорее всего арендодателем захочется быть должнику, ведь у него ключи от жилья, а вот платить ему арендную плату или нет решать арендодателю, потому что, в случае возникновения конфликта, цивилизованно разрешить его нельзя, ведь, прав на эту недвижимость не будет ни у кого. С таким же успехом можно сдавать в аренду любое помещение, если найдется простак, заплативший за это.

Подводя итог, можно дать совет: перед тем, как купить у украинского банка недвижимость, расположенную в ЛДНР, обратитесь к специалистам, чтобы потом не оказалось, что деньги банку были отданы просто так, за спасибо!

08.05.2020.

 

Перечень статей