Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продать свою долю в недвижимости, если на долю совладельца наложен арест можно только тогда, когда эта доля настолько привлекательна для покупателя (ценой или местом расположения), что он готов пойти на преодоление любых преград, только чтобы заполучить ее желанную. В жизни такое случается ну очень редко, гораздо чаще продавцу придется самостоятельно устранять все проблемы, мешающие продаже объекта недвижимости, а продажа доли, даже если все идеально, имеет свою специфику, а если у совладельца есть долги и разъяренные кредиторы, желающие вернуть свои деньги, продажа доли намного усложняется.

Из-за чего возникают преграды. Проблема в том, что доли совладельцев обезличены. Если, например, совладелец владеет 1/3 недвижимости, то эта 1/3 находится в каждой комнате, сарае, подвале и т. д. Отсюда возникает непонимание, ведь по понятиям, по-житейски все давно поделено и разделено заборами, а де-юре, до тех пор, пока имущество не выделено в натуре, все общее, каждый может пользоваться имуществом, где бы оно не находилось. Вот почему, если на долю совладельца наложен арест или совладелец самовольно что-либо построил, остальные совладельцы не смогут продать свои доли.

Если совладельцу по каким-то причинам мешает арест чужой доли, то единственным способом избавления от проблемы будет выделение в натуре своей доли в недвижимости, оставив, таким образом, разборки с долгами или самовольным строительством тому совладельцу, который затеял эти безобразия.

Гражданский Кодекс предполагает два способа выделения доли в натуре:

1) полюбовный, путем заключения совладельцами нотариально удостоверенного договора о разделе имущества;

2) если нет согласия между совладельцами – через суд.

В случае наличия арестов или, когда есть самовольное строительство, первый способ отпадает, поскольку, во-первых, нотариус не удостоверит такой договор, а во-вторых, как правило, если совладельцы дошли в своих отношениях до стадии выделения в натуре долей, решить взаимные претензии сможет только суд.

Ответчиками по делу будут остальные совладельцы. Истец (теперь так будет называться горемыка – совладелец, желающий продать свою долю) должен предоставить суду заключение эксперта о наличии технической возможности выделения в натуре доли в имуществе, как построек, так и земельного участка. Такое заключение стоит денег. Все расходы по делу будет нести истец.

В суде все может закончиться быстро, если совладельцы согласны с размерами долей фактически разделенного имущества, или разбирательства могут затянуться, если кто-то будет претендовать на большее, чем у него есть, оспаривая, в том числе и заключение эксперта.

Если же, не дай Бог, нет технической возможности выделить в натуре долю в имуществе, в иске будет отказано и тогда продать долю можно будет только после снятия ареста.

Можно встретить советчиков, предлагающих, если нет возможности выделить долю, подать иск о порядке пользования имуществом: кто, когда и как будет пользоваться конкретными помещениями. Скажем сразу, такое решение только может помочь разобраться во взаимоотношениях, например, трех человек, проживающих в двухкомнатной квартире, а для продажи доли оно бесполезно, особенно, если речь идет о доле в усадьбе.

Но, получить решение суда о выделении в натуре доли в совместной собственности – это даже не полдела, а четверть дела.

Решением суда будет создан новый объект недвижимости, который нужно будет зарегистрировать в госреестре недвижимого имущества, а для того, чтобы это сделать, нужно будет пройти следующие круги:

1) получить почтовый адрес на выделенную недвижимость, потому что техническая инвентаризация недвижимости проводится по конкретному уникальному адресу, ведь по старому адресу числится объект, на который уже заведено инвентарное дело;

2) после получения почтового адреса изготовить технический паспорт на выделенную недвижимость;

3) изготовить техдокументацию и зарегистрировать земельный участок государственном земельном кадастре (получить кадастровый номер);

4) зарегистрировать право собственности на выделенную недвижимость в госреестре недвижимого имущества.

Только после этого совладелец сможет избавиться от чужих проблем, мешающих продать его долю, которая теперь уже и не доля, а самостоятельный объект недвижимости!

На все про все у собственника уйдет от года до двух лет, но другого способа нет. Можно, конечно, заплатить долг за совладельца, чтобы снять арест. Что продавцу выгоднее, тут каждый будет решать самостоятельно, для этого нужно просто сравнить сумму долга с суммой расходов, связанных с выделением доли и учесть потраченное время.

Покупатель вряд ли будет ждать окончания этих событий, скорее всего, он уйдет. Зато теперь ваша недвижимость находится только под вашим контролем и, если желание продать ее не пропало, новый покупатель всегда найдется!

17.07.2020.

 

Перечень статей