Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продолжение, начало статьи см. в части 1.

Долго ли, коротко ли, но, в результате кропотливой работы неизвестных общественности чиновников, Госдума приняла ряд законов, позволяющих добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства. И все, вроде бы здорово, вот она, справедливость, сейчас отхватим денег и заживем, но дьявол, как известно, таится в деталях, сводящих на нет благие намерения.

Итак, откуда ноги растут.

Федеральным законом от 16.12.2019 № 430-фз, на который ссылается строгий читатель/читательница, как на панацею от всех напастей добросовестного приобретателя, внесены изменения в п. 6 ст. 81 Гражданского Кодекса РФ: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

Читатель как-то пропустил мимо ушей окончание статьи «пока в судебном порядке…». Что это значит?

Это нам объясняют барьеры, расставленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-фз с изменениями, внесенными Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-фз.

deputat

 

Барьер № 1. Право на компенсацию у покупателя возникнет только после вступления в законную силу решения суда об истребовании от него соответствующего жилого помещения (ч. 1 ст. 68.1) при условии, что при рассмотрении иска об истребовании у него недвижимости, он докажет, что не знал или не должен был знать об отсутствии у него права на покупку этой недвижимости.

С вероятностью 99 % суд не признает покупателя добросовестным приобретателем обвинив его в недобросовестном поведении, потому что он не проявил должную осмотрительность, обстоятельства сделки должны были вызвать у покупателя сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, а это считается отклонением участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Это официальная позиция Верховного Суда РФ (Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), обязательная для всех нижестоящих судов (апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2019 по делу № 33-19196/2019; определение Воронежского областного суда от 20.06.2019 по делу № 33-3991/2019)!

При этом определения, что такое «должная осмотрительность» или недобросовестное поведение» в нормах законов нет, поэтому, например, если свидетели заявят, что продавец во время заключения сделки сильно потел или суетился, или цена сделки была ниже рыночной, а доказать это можно легко, приложив отчет оценщика, суд укажет в решении, что такое поведение/цена должно было насторожить покупателя, а он не проявил ту самую осмотрительность. В общем, простор для судейского творчества и толкования положит конец надеждам на получение компенсации!

Барьер № 2. Представим, что покупатель каким-то чудом был признан добросовестным приобретателем. Чтобы получить компенсацию, он должен подать иск к Российской Федерации, приложив к нему документ о том, что взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению (ч. 2 ст. 68.1).

Обычно лицо, истребовавшее недвижимость у покупателя не имеет никакого отношения к деньгам, полученным продавцом этой недвижимости, поэтому, для возврата денег покупатель должен будет подать иск к продавцу о взыскании убытков, получить решение суда и исполнительный лист, чтобы госисполнители открыли исполнительное производство. И вот покупатель через полгода приходит к госисполнителю с просьбой выдать ему желанный документ, на что госисполнитель заявит, что у должника нет денег и имущества, на которое можно обратить взыскание, поэтому они будут удерживать 50 % со всех его источников дохода до окончания погашения задолженности, так что спи спокойно, дорогой товарищ, взыскание денег продолжается, получай ежемесячно по 500 рублей и ни в чем себе не отказывай! Почему так мало? Так ведь он живет на пособие по инвалидности и нигде не работает!

Как вы думаете, реально ли получить компенсацию без справки госисполнителя?

Мало того, даже если каким-то чудом покупатель получит желанную справку, суд своим решением определит реальный ущерб исходя из размера кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления законную силу решения суда об истребовании от него соответствующей недвижимости (ч. 3 ст. 68.1).

Насколько сильно кадастровая стоимость недвижимости отличается от суммы сделки, каждый может судить самостоятельно.

Барьер № 3. Этот барьер чисто предохранительный, так, на всякий случай, чтоб чиновнику поржать, если вдруг, каким-то чудом покупатель проскочит через первые два.

Чтобы государство выплатило компенсацию, госисполнитель должен будет открыть исполнительное производство относительно, в нашем случае, министерства финансов РФ, являющимся одним из распорядителей бюджета.

Получив постановление об открытии исполнительного производства со стандартным предложением добровольно выплатить долг, министерство ответит, что в государственном бюджете РФ не предусмотрена такая статья расходов, как выплата компенсаций добросовестным приобретателям, вот как только она проявится, так сразу и заплатим!

Это называется бюджетная дисциплина. Если чиновник заплатит, то ему грозит тюремное заключение, а оно ему надо!

Не верите, можете сами убедиться: в бюджете на 2020 – 2022 годы нет такой статьи расходов! Да и зачем ее вводить, если бюджет надежно защищен двумя барьерами.

Вот и получается, вроде бы как, с одной стороны, по закону добросовестному приобретателю положено, а если разобраться, оказывается на него положено!

Во истину, мы имеем власть, которая нас имеет!

27.11.2020.

 

Перечень статей