Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Прорабатывая идею по открытию собственного бизнеса, начинающий предприниматель, наверняка встретит совет, что лучше иметь собственную недвижимость, чем ее арендовать, потому что жадный арендодатель периодически будет повышать стоимость аренды, что в конце концов вынудит арендатора бросить помещение и бизнес. Совет хороший, но где взять деньги на покупку недвижимости? И тут на помощь приходят добрые люди, предлагая купить магазин или киоск за смешные деньги, можно даже в рассрочку, правда называют это покупкой доли в бизнесе. Что это такое?

По-простому говоря, чтобы продать долю в бизнесе, нужно эту долю оценить. Что такое стоимость бизнеса? Это стоимость активов (то, что можно продать, превратив в деньги) юридического лица. Чтобы оценить эти активы, нужно провести аудиторскую проверку.

commersant

Давайте предположим, что фирма, за счет покупателя, прошла аудиторскую проверку и ее активы (бизнес) оценены в $1000000, в т. ч. есть и недвижимость, находящаяся на балансе предприятия! Но ведь покупателю вместо предложения купить конкретный магазин, предлагают внести деньги (стоимость магазина) в уставный фонд предприятия – это если по-честному, по закону. Это значит, что собственником магазина останется юридическое лицо, а человек, внесший деньги в уставный фонд предприятия, получит, всего на всего, право голоса на собраниях учредителей или акционеров, а «весить» его голос будет мало - пропорционально доле в уставном фонде. Другими словами, по понятиям, он будет распоряжаться магазином, его даже будут называть хозяином, а юридически, директор предприятия, назначенный и управляемый большинством учредителей или акционеров, может этот магазин, например, заложить в ипотеку под банковский кредит, о чем покупатель узнает только тогда, когда приставы придут описывать имущество.

Вернуть свои деньги покупателю, в случае такого развития событий, теоретически, возможно, но только теоретически, при условии, что они у предприятия есть и собственники захотят с ними расстаться. Если денег нет, то на «нет» и суда нет! Соучредитель или акционер не сможет получить свой вклад даже если предприятие будет объявлено банкротом. Соучредитель – это не кредитор. Соучредитель, как раз отвечает перед кредиторами за долги предприятия, обычно, в пределах своего вклада.

Еще такое действо, для понта называют продажей корпоративных прав. Это же круто, купить корпоративные права! Вдумчивый читатель может спросить, к чему эти все выкрутасы, ведь что может быть проще, чем юридическому лицу просто взять и продать принадлежащую ему недвижимость!

Чтобы просто взять и продать, торговая палатка или киоск должна быть зарегистрирована за юридическим лицом в госреестре недвижимого имущества.

dolya

А вот чтобы зарегистрировать, нужно представить госрегистратору документ о принятии объекта в эксплуатацию, для чего нужно иметь разрешение на строительство и отдельный почтовый адрес.

Для отделов технической инвентаризации навесы, палатки, киоски, накрытия, летние души, теплицы, покрытые полиэтиленовой пленкой и т. п., считаются зданиями временного характера, можно еще встретить такое название, как МАФ (малая архитектурная форма) основным признаком которых будет отсутствие фундамента. А если палатка будет поставлена на фундамент без разрешения на строительство, то, сами понимаете, это будет самовольным строительством. В общем, что в лоб, что по лбу – эффект одинаковый!

Как обычно в таких случаях поступают коммерсанты. Заключают с администрацией города договор аренды земельного участка, находящегося «на проходняке», для размещения на нем временных сооружений и устанавливают ряды магазинов или павильонов.

Договором аренды земельного участка оговаривается обязательство убрать временные сооружения по требованию арендодателя.

В дальнейшем такие магазины сдают в аренду всем желающим, но иногда, по каким-либо причинам, самая распространенная - это когда хотят бросить бизнес, торговцу, задушевно так объясняют, что, если он хочет сэкономить на аренде, ему могут продать долю в бизнесе, чтобы он стал хозяином своего магазина.

Обычно, «хозяева» после первого прихода пожарника или инспектора санстанции быстро понимают куда попали, но что-либо сделать уже поздно, и они вынуждены постоянно «отстегивать» контролирующим органам, чтобы те закрывали глаза на их лавочку, потому что эти сооружения не соответствуют действующим нормам и правилам.

Конечно, «хозяин» может продать магазин, но только также, как и купил его, т. е. простаку через продажу доли, в общем, кто хитрее, тот и богаче!

Это может длиться годами или десятилетиями, но всегда заканчивается одинаково - это хорошо видно на примере г. Москвы: стоило городской власти захотеть и вокруг станций метро зачистили все! А особо продвинутым, успевшим под разными уловками зарегистрировать право собственности на магазин в госреестре недвижимого имущества, решениями судов это право было отменено.

Хорошо, если за время эксплуатации торговец успел «отбить» вложенные деньги, а если нет, что тогда? Тогда возместить убытки у торговца вряд ли получится, даже если он найдет супер адвоката, просто к сумме убытков добавятся расходы на оплату его услуг.

Так что, перед покупкой доли в чужом бизнесе, хорошо бы вспомнить пословицу «семь раз отмерь, один раз отрежь!».

29.03.2021.

 

Перечень статей