Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Ситуация, когда суд признает сделку недействительной, даже если с момента ее заключения прошло много времени, довольно распространенная и покупатель недвижимости, как правило, остается без жилья и денег за него заплаченных. Почему так происходит написано много статей, здесь речь пойдет о том, что в таких случаях делать покупателю, который от отчаяния, желая вернуть свои деньги, пытается возложить вину и ответственность на окружающих, в том числе и на нотариуса, удостоверившего сделку.

Давайте разберемся, в каких случаях можно что-либо требовать от нотариуса, если договор купли-продажи недвижимости признан недействительным.

Обычно, иску в суд о признании сделки недействительной предшествует иск об оспаривании права собственности продавца на объект недвижимости. Например, человек получил от нотариуса свидетельство о праве собственности на недвижимость в порядке наследования (хоть по закону, хоть по завещанию) и через пять лет объявляется неучтенный наследник, который не знал и не мог знать о смерти наследодателя, восстанавливает срок подачи заявления нотариусу или подает иск о признании завещания/свидетельства недействительным, в конечном итоге, после долгих мытарств, в очередном суде свидетельство о праве собственности на недвижимость будет признано недействительным, после чего наступает очередь договора купли-продажи.

То же самое касается недвижимости, находящейся в совместной собственности, когда один из совладельцев, пользуясь отсутствием другого, признает через суд право собственности на его долю, передав на депозит суда стоимость доли. Когда объявляется совладелец, для покупателя такой недвижимости все заканчивается печально.

И уж конечно, куда без этого - классика, когда продавец в момент совершения сделки не осознавал значения своих действий.

Все эти и другие случаи объединяет то, что на момент заключения сделки правоустанавливающие документы продавцов недвижимости были действительными, о чем нотариус обязательно убедится, проверив их по различным реестрам.

В чем суть такого нотариального действия, как удостоверение договора купли-продажи. Нотариус своей подписью и печатью удостоверяет, что на вот такое конкретное число конкретного года, договор заключен с соблюдением всех норм действующего законодательства. И все!

Для наступления ответственности нотариуса за причиненный покупателю имущественный вред необходимо наличие состава правонарушения, а именно:

а) наличие вреда;

б) противоправное поведение вредителя;

в) причинная связь между вредом и противоправным поведением вредителя;

г) вина.

Все это покупателю нужно будет доказывать в суде.

Если с наличием вреда, обычно, проблем не возникает, то вот с противоправным поведением вредителя (нотариуса) начинаются проблемы.

notarius

Гражданский Кодекс содержит прямое указание на противоправность поведения вредителя как обязательное основание ответственности за причиненный имущественный вред. Противоправное поведение в гражданских правоотношениях - это нарушение лицом требований закона, заключающееся в воздержании от выполнения приказов правовой нормы действовать определенным образом (бездействие).

Для возложения ответственности на нотариуса, не осуществившего определенных действий – вот тут нужно указать, что именно, по мнению покупателя должен был сделать нотариус, требуется наличие двух условий:

наличие у нотариуса обязанности осуществить определенные действия, что может исходить из прямого указания Закона;

возможность их осуществить в этих условиях.

Если найдете в каком-нибудь законе обязанность нотариуса предусмотреть на будущее действия всех заинтересованных лиц, желающих признать сделку недействительной, дайте знать!

Обязательным условием ответственности за причиненный имущественный вред является также причинная связь между противоправным поведением и вредом.

В иске должно быть указано: «В связи с тем, что нотариус нарушил (указать, какой конкретно закон нарушил нотариус) и не предусмотрел, что суд, по иску заинтересованного лица признает сделку недействительной, у истца возник имущественный вред».

Субъективным условием ответственности за причиненный имущественный вред является вина лица, учинившего противоправное деяние, а также последствия этого деяния.

Наличие вины нотариуса может заключаться в нарушении норм действующего законодательства, согласно которым он обязан быть провидцем и предусмотреть, что может случиться с договором купли-продажи недвижимости в будущем.

Согласитесь, это абсурд!

Так что, если в дальнейшем изменится правовой статус правоустанавливающих документов продавца, то это будут проблемы покупателя и пристегнуть к ним нотариуса, даже если сильно хочется, вряд ли получится, потому что он действовал в рамках законов.

Если покупатель попал в такую ситуацию, то ему можно только посочувствовать, а вот тем, кто собирается купить недвижимость, настоятельно рекомендуется перед тем, как что-либо подписывать, обратиться к специалистам – сэкономите в будущем очень много денег, нервов и времени.

Удачи вам!

19.07.2021.

 

Перечень статей