Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Даже если сделка проходит полюбовно, а под сделкой понимаются действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, всегда может найтись кто-либо, считающий, что нарушены его права, а отчет об оценке может стать одним из оснований признания в суде сделки недействительной.

Мало кто знает, но, согласно Гражданскому Кодексу, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

house1

Кто-то может спросить, а причем здесь все эти ужасы к оценке недвижимости?

Основы правопорядка – это свод законов, которые граждане обязаны выполнять, а в таком «святом» законе, как Налоговый Кодекс любой страны записано, что каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Там много чего написано, но суть в этом – граждане обязаны платить налоги, а уклонение от уплаты налогов – это большой грех.

И вот приходит в суд заинтересованное лицо с иском о признании сделки недействительной на том основании, что она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка – стороны уклонились от уплаты налога, занизив стоимость объекта недвижимости, а в качестве доказательства приложит отчет об оценке недвижимости, выполненный другим оценщиком, в котором стоимость жилья будет существенно выше написанной в спорном договоре купли-продажи.

Дальше все участники судебного процесса будут придирчиво изучать эти две оценки стоимости имущества, выискивая нарушения процедуры.

Обычно суд передает отчет об оценке недвижимости на рецензирование (проверка документов на соответствие их всем требованиям законодательства) третьему оценщику.

По результатам рецензирования суд получит документ, в котором будет вывод о том, может ли быть данный отчет использован для принятия на его основании судебного решения.

Суд, если существуют две оценки объектов недвижимости, в которых стоимость жилья существенно отличаются, может назначить экспертизу.

В результате проведения экспертизы суд получит ответы на вопросы:

  • какая рыночная стоимость квартиры?
  • какой отчет соответствует требованиям законодательства.

В зависимости от результата рецензирования, суд или признает сделку недействительной, либо откажет в иске.

Так будет происходить в судах Украины, поскольку Верховный Суд считает, что по смыслу закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», отчет об оценке имущества не создает никаких правовых последствий для участников правоотношений по оценке имущества, а лишь отражает и подтверждает сделанные оценщиком выводы и его действия по реализации своей задачи. Это исключает судебное рассмотрение дел по спорам о признании такого отчета недействительным.

А вот в судах РФ, согласно п. 1 ст. 22 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, как плательщиков налога, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Сначала в рамках административного судебного разбирательства рассматривается иск заинтересованных лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Проверив и оценив собранные по делу доказательства (процедуру проведения оценки), суд установит, что на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, стоимость помещения с кадастровым номером таким-то, без учета НДС составляет вот такую сумму рублей.

Решение суда будет основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Если, согласно решению суда кадастровая стоимость будет выше, чем указано в договоре купли-продажи, последует иск о признании этого договора недействительным.

Итог для покупателя такой недвижимости точно такой же, как и в судах Украины, только дольше и дороже.

Что делать? Попасть в такую ситуацию может любой человек. Вспомните, ведь каждая сторона сделки просит оценщика «поставить» цену по минимуму. Нотариусу все равно, что написано в отчете – формально он выполнил свои обязанности и взыскал налог, согласно сумме, указанной в отчете, а вот в суде все «косяки» отчета вылезут наружу.

Ответ простой: руководствоваться поговоркой, что ленивый два раза делает, а жадный два раза платит!

Берегите себя!

09.08.2021.

 

Перечень статей