Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Обычная ситуация, когда владелец недвижимости, находящейся в ДНР, проживает где-то в другой стране, желает ее продать, но приехать для оформления документов у него нет возможности или желания. Проблема в том, что собственнику для продажи недвижимости, если у него нет возможности сделать это лично, нужно выдать человеку, который этим будет заниматься доверенность, удостоверенную только нотариусом ДНР. Если такой доверенности нет, заменить ее можно доверенностью, удостоверенной консульством ДНР в стране пребывания собственника недвижимости, правда где находятся такие консульства – это вопрос для знатоков. Но проблему решать нужно и тут появляются предложения оформить покупку недвижимости без приезда собственника через суд. Давайте разберем, насколько это реально.

Из-за чего возникают такие предложения. Ответ простой: из-за желания самопровозглашенной власти максимально усложнить процедуру продажи недвижимости собственникам, проживающим за пределами ДНР, да еще и нажиться на этом.

nalog1

Отсюда налог 10% от оценочной стоимости недвижимости для нерезидентов ДНР, легализация договоров купли-продажи недвижимости, удостоверенных украинскими нотариусами, для чего нужно будет заплатить налог от 5 до 10% от оценочной стоимости недвижимости (в зависимости от места прописки продавца) и оформление доверенности на операции с недвижимостью только у нотариусов ДНР.

Давайте оставим в стороне моральные и правовые аспекты сложившегося порядка (кому станет легче от того, что мы будем рассуждать об этом) и сосредоточимся на том, что можно сделать.

Итак, в чем суть предложения из интернета. Задним числом между продавцом и покупателем оформляется договор займа денежных средств, после чего в суд, по месту нахождения недвижимости, подается иск о взыскании долга. После открытия производства по делу в суд подается заявление о заключении мирового соглашения, суть которого сводится к тому, что продавец в счет погашения долга передает в собственность покупателю недвижимость. Суд выносит определение об утверждении мирового соглашения. После вступления в силу определения оно становится правоустанавливающим документом, с которым покупатель может идти к госрегистратору для регистрации своего права собственности! Ура, салют и фанфары! Все налоги побоку, как и расходы на услуги нотариуса!

С первого взгляда все великолепно, а вот со второго – начинаются вопросы.

Прежде всего, суд в заседании должен установить личности сторон. Если продавца нет, значит его кто-то в суде должен представлять, т. е. нужна доверенность. Понятно, что ответчик может и не ходить в суд, но тогда подпись продавца на заявлении о заключении мирового соглашения должна быть удостоверена нотариусом. Возможно, но не факт, что суд примет заявление с удостоверительной надписью иностранного нотариуса, по крайней мере, закон это позволяет.

Но вот утвердит ли суд такое мировое соглашение – большая загадка. Дело в том, что в Гражданском процессуальном Кодексе есть статья, гласящая, что мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону.

Если с противоречиями закону все в порядке, то вот что совершенно точно, так это то, что такое соглашение нарушает права и законные интересы других лиц, в данном случае министерства доходов и сборов ДНР. Если читатель думает, что судья не знает какие налоги нужно заплатить и сколько нерезидент должен «отстегнуть» Республике за продажу своей недвижимости, то он наивный человек. А если еще продавец получил право собственности на недвижимость на основании договора, удостоверенного украинским нотариусом после 11.05.2014, так будут нарушены права и министерства юстиции!

Но давайте представим (дурень думкой багатіє), что нам попался идеальный судья, который проникся проблемами продавца и из сочувствия к нему вынес определение, которым утвердил мировое соглашение.

Что будет дальше. Все решения судов в ДНР, связанные с переходом права собственности на недвижимость контролируются минюстом и Верховным Судом.

Так что вполне вероятно, что вышеуказанными министерствами будет подана апелляционная жалоба на отмену определения суда первой инстанции об утверждении мирового соглашения.

И тут нужно вбить себе в мозг, что по любому делу, в котором принимает участие государство, независимо от имеющихся в деле обстоятельств и доказательств, суды вынесут решение в пользу государства, а если еще для этого есть основания, то уж и подавно.

Но давайте мечтать дальше. Давайте представим, что каким-то образом Минюст и Верховный Суд проспали и определение суда первой инстанции об утверждении мирового соглашения вступило в силу.

Счастливый покупатель через ЕРЦ подает пакет документов для регистрации права собственности в госреестре ДНР, а госреестр недвижимого имущества это структурное подразделения минюста, т. е. покупатель сам напоминает о том, как ловко он «кинул» государство, пусть и непризнанное.

Минюст, в порядке надзора, может подать жалобу в Президиум Верховного Суда ДНР об отмене определения суда первой инстанции, поскольку таким судебным решением нарушены его права, свободы и законные интересы. Будьте уверены на 100 %, определение суда будет отменено!

В итоге, покупатель, даже если он за копейки купил жилье, останется без денег и без недвижимости. Вернет ли продавец деньги за несостоявшуюся сделку, особенно если он их уже потратил, вопрос интересный, но это уже совсем другая история.

Что можно посоветовать сторонам сделки.

Покупатель: если недвижимость продается почти даром (сыр в мышеловке), значит велика вероятность потерять эти деньги.

Продавец: дешевле всего будет приехать, чтобы выдать доверенность, заверенную нотариусом ДНР и оформить адресную справку, чтобы не платить налог, как нерезидент. Поверьте, пока найдется покупатель, пока пройдет подготовка документов, полгода пролетят незаметно.

Информация подана, но каждый волен поступать так, как ему удобно и выгодно.

Удачи вам!

25.10.2021.

 

Перечень статей