Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Если у покупателя недвижимости возник такой вопрос, значит он опасается, что ему каким-то хитрым способом продадут жилье, в котором будет прописан несовершеннолетний ребенок прежних собственников. В связи с этим, давайте сначала проанализируем, возможна ли такая продажа, а потом, если такое возможно, что и как делать.

Все знают, что если в доме/квартире прописан несовершеннолетний, то «выписать» его – это большая проблема, правда мало кто знает, почему это так.

Как в России, так и в Украине есть законы, защищающие ребенка от лишения его права проживания. Суть законов сводится к тому, что запрещено выселять детей из жилья без предоставления им другого равноценного помещения. Особо нужно подчеркнуть, что речь идет о праве проживания, т. е. собственником жилья может быть кто угодно, но если там «прописан» ребенок, то для покупки такой недвижимости нужно пройти определенную процедуру.

vyselenie1

Одним из документов, требуемых нотариусом для удостоверения договора купли-продажи недвижимости будет справка из управляющей компании о зарегистрированных (прописанных) на этой площади лиц, в которой будет указан год рождения жильцов.

Задача нотариуса проконтролировать соблюдение норм законов при заключении договора купли-продажи недвижимости и удостоверительная надпись нотариуса как раз свидетельствует о том, что при заключении договора все эти законы соблюдены.

И вот нотариус читает справку и видит, что право пользования продаваемой недвижимостью имеет ребенок.

Такое бывает, поэтому нотариус потребует разрешение опекунского совета на совершение сделки. Если такого разрешения нет, нотариус откажет в совершении нотариального действия.

Знатоки могут возразить, что при переходе права собственности на жилье к другому лицу договор найма (прописка) сохраняет силу до окончания, указанного в нем срока, а если договор найма заключен без указания срока, новый собственник жилья вправе требовать его расторжение в случаях и в порядке, предусмотренном Жилищным Кодексом.

Проще говоря ребенок имеет право продолжать пользоваться жильем после его продажи третьим лицам и поэтому какие могут быть проблемы?

Почему договор купли-продажи называют правоустанавливающим документом. Потому что этот документ подтверждает переход права собственности от одного лица другому. Право собственности предполагает, что покупатель может владеть, пользоваться и распоряжаться покупкой. Если какой-либо составляющей этого права нет, (в данном случае покупатель лишен права пользоваться жильем, потому что там живет ребенок, а если ему еще и меньше 14 лет, то с мамой) покупатель может обращаться в суд за защитой своего права собственности.

Если все делать по закону, то покупатель, если он сильно хочет купить жилье, должен дать гарантию опекунскому совету, что он согласен на проживание в купленном жилье ребенка. В этом случае он реализует свое право распоряжения имуществом – сдаст его в аренду, что будет основанием для опекунского совета дать согласие на сделку. И тогда вряд ли покупатель сможет выселить ребенка до достижения им 18 лет!

Можно ли обойти опекунский совета. Конечно можно! Для этого нужно, всего-навсего, до похода к нотариусу «выписать» ребенка из продаваемого жилья, «прописать» его на другой площади и получить чистую справку от управляющей компании.

Возможно ли обманным путем предоставить нотариусу «хорошую» справку от управляющей компании.

Конечно, у нас возможно все!

«Чистая» справка может быть выдана продавцу за деньги работником управляющей компании или справка может быть просто сфальсифицирована продавцом.

Если сделка состоялась на основании липовой справки, то способом защиты права покупателя будет требование о расторжении договора найма (выселении) ребенка, правда в этом случае он теряет и деньги, и недвижимость, т. к. любой родственник ребенка для защиты его прав может подать и обязательно подаст встречный иск в суд о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Если кто-то думает, что суд вынесет решение о выселении ребенка, то он ошибается, ведь нельзя ребенка выселить на улицу!

Да, фальсификация справки о составе семьи - это уголовное преступление, за которое продавец и подельники могут получить реальные сроки, но вряд ли восстановление справедливости утешит покупателя, потому что ему останется только надеяться, что может быть, когда-нибудь он вернет свои деньги, потраченные на покупку, но это, как говорят, совсем другая история.

Так что в любом случае, если в купленном жилье прописан ребенок, положение покупателя аховое:

  • либо он знал об этом и дал согласие на проживание, тогда ребенок будет называться «арендатор» и жить в арендованном жилье до 18 лет;
  • либо покупателя обманули, но, если он начнет поднимать волну, может остаться и без недвижимости, и без денег.

Выбор сценария за покупателем!

Чтобы избежать такого выбора, покупателю перед совершением сделки нужно, всего-навсего поговорить с соседями: если в квартире/доме проживал ребенок, который перед сделкой куда-то делся – это повод призадуматься и тщательно проверить документы, чтобы установить истину.

Впрочем, кто я такой, чтобы кому-то указывать, выбор за вами!

15.11.2021.

 

Перечень статей