Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Если кто-то думает, что такого не бывает, то он заблуждается. Обычно проблема возникает между близкими людьми или родственниками: договор купли-продажи оформляется как положено, но, поскольку у бедного родственника нет денег, то с ним договариваются о том, что он будет выплачивать стоимость покупки частями. Проходит время, денег нет, на призывы к совести и порядочности покупателя ответ один: потерпите, сейчас трудные времена, но, как только, так сразу… Продавец начинает вникать в проблемы покупателя, сочувствовать ему и предлагать помощь. Проходит время, а денег как не было, так и нет! Наконец, у продавца наступает прозрение, что денег он не дождется и возникает вопрос, как вернуть недвижимость назад?

rastorgenie

Для начала, было бы хорошо продавцу почитать свой экземпляр договора купли-продажи. Наверняка он найдет там статью, смысл которой будет состоять в том, что продажа указанной в договоре недвижимости происходит за (указывается конкретная сумма и валюта платежа), которую покупатель полностью передал продавцу до подписания договора.

Это может быть описано разными словами, но суть будет одна: продавец получил деньги за свой товар, что продавец подтвердил своей подписью в конце договора, а нотариус удостоверил, что именно так все и было!

Таким образом получается, что договор был как заключен, так и исполнен должным образом.

Первая мысль, обычно приходящая в голову продавцу, глубоко вникшему в свою проблему, нужно признать договор недействительным.

Но, для того, чтобы признать договор недействительным, в суде нужно будет доказать, что он противоречит требованиям законов, что весьма сложно и в данном случае проблематично, ведь все нормы соблюдены. Мало того, даже если каким-то чудом и удастся признать договор купли-продажи недействительным, наступят последствия такого признания, так называемая реституция - приведение сделки в первоначальное состояние: покупатель должен будет вернуть продавцу недвижимость, а покупатель «полученные» по договору продавцом деньги! Так что покупатель по-любому будет в шоколаде: либо он остается с даром полученной недвижимостью, либо он получит от продавца деньги в сумме, указанной в договоре, потому что решение суда – это исполнительный документ для приставов, которые взыщут эту сумму с продавца, а, если у него нет денег, продадут недвижимость, выставив ее на торги.

Получается, что, как ни крути, перспектива признавать договор недействительным, весьма печальна для продавца.

Следующее по популярности предложение – это расторжение договора.

Если покупатель порядочный человек, попавший в затруднительное положение и поэтому лишенный возможности заплатить за покупку, то проблем с расторжением не будет, поскольку Гражданский Кодекс нам говорит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Технически, расторжение договора то же самое, что и его заключение, только теперь правоустанавливающий документ будет называться «Соглашение о расторжении договора»: точно такой же пакет документов, оплата пошлин, услуг нотариуса и регистрация соглашения в госреестре недвижимого имущества.

Хорошо, если все так закончится, и продавец потратится только на соглашение о расторжении договора, но все это будет возможным при одном таком маленьком условии - покупатель согласен вернуть недвижимость.

Если же покупатель откажется добровольно расторгать договор, что наиболее вероятно (кто же в здравом уме откажется от дома или квартиры), для продавца это закончится весьма грустно.

Теоретически, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное нарушение договора одной из сторон, это такое, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Но мы же помним, что продавец получил то, на что рассчитывал при заключении договора – деньги (так написано в договоре)! Так что существенные условия договора сторонами были соблюдены.

Что касается «иных случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором», то что это такое никто не знает.

Итак, если в договоре купли-продажи есть статья о том, что продавец получил деньги, а на самом деле нет, то вернуть проданное жилье можно только с добровольного согласия покупателя! Другого способа нет. В этом случае любой, кто пообещает продавцу вернуть деньги законным способом, это обманщик.

На будущее, если уж продавцу хочется продать недвижимость с отсрочкой платежа, то об этом должно быть написано в договоре. И только в этом случае, если покупатель нарушит срок оплаты покупки, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора. Договор наверняка будет расторгнут, потому что отказ от оплаты покупки считается существенным нарушением договора.

29.11.2021.

 

Перечень статей