Казалось бы, все просто: есть правоустанавливающие документы на недвижимость – начинаем переговоры о заключении договора купли-продажи, нет документов, тогда прощаемся.
Однако, если покупатель недвижимости задал вопрос «как узнать, приватизирована ли квартира», значит он попался на крючок – ему предложили купить недвижимость по очень смешной цене, заверив, что документы на недвижимость были потеряны, а теперь восстанавливаются и вот-вот будут готовы и если он хочет купить, то должен дать задаток или аванс, иначе «пролетит» мимо такого выгодного предложения, потому что за продавцом выстроилась очередь из желающих купить.
Самостоятельно получить информацию о том, кто является собственником недвижимости из госреестра недвижимого имущества может только ее владелец, суд и, конечно, прочие правоохранительные органы. Собственнику недвижимости информация из реестра нужна только в случае восстановления утерянных правоустанавливающих документов, всем остальным желающим доступ закрыт.
Конечно, адвокат может подать запрос, но вот удовлетворит ли госрегистратор это запрос… Чаще всего на запрос просто не отвечают, а если сильно напрягаться – звонить, гневно требовать, типа «вы обязаны», то можно получить письменный отказ – просто больше времени и денег на адвоката будет потеряно зря.
Итак, с одной стороны, у покупателя есть «халява» в виде перспективы стать владельцем дармовой недвижимости, а с другой стороны, реальная такая возможность потерять конкретную сумму денег в случае, если у продавца нет права собственности на продаваемое жилье.
Возможно ли сделать так, чтобы и волки были сыты и овцы целы?
Все возможно, только для того, чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно привести его с имеющимися у него документами на консультацию к адвокату или риелтору, которому покупатель доверяет. Консультация будет стоить денег, но гораздо меньших, чем размер задатка – сумма, которую можно потерять.
Если продавец под разными предлогами уклоняется от встречи со специалистами или отказывается предоставить копии правоустанавливающих документов, это хороший сигнал об опасности.
Бывает так, что продавец только вступает в наследство, т. е. информация из госреестра мало чем поможет, ведь в этом случае однозначно собственником будет числиться другой человек. В этом случае продавец чаще всего объясняет низкую цену продажи тем, что у него нет денег на оформление наследства, поэтому если покупатель даст задаток, то он за эти деньги сделает документы и вот тогда…
Вопрос в том, с кем заключать договор о задатке. Пока наследник не оформил документы, у него нет прав на продаваемую недвижимость, проще говоря, он обязуется продать то, чего у него нет. Процедура оформления наследства длительная и затратная и, если после получения задатка наследник (продавец) по каким-либо причинам прекратит действия по получению наследства, покупатель может распрощаться со своими деньгами – в лучшем случае, потратившись на адвоката, он получит решение суда о взыскании долга, а вот самих денег вряд ли, ведь они будут потрачены, а взыскивать с продавца нечего.
«Продвинутые» продавцы, когда покупатель высказывает такие опасения, предлагают продать недвижимость по доверенности. Покупатель отдает сразу все деньги и получает генеральную доверенность, дающую ему право на любые действия в отношении недвижимости.
Здесь нужно особо подчеркнуть, что покупатель, отдав деньги, покупает вместо недвижимости доверенность – право от имени собственника распоряжаться жильем и хорошо, если он в период действия доверенности доведет дело до заключения договора купли-продажи, потому что бывает и так, что пока покупатель устранял возникшие проблемы, закончился срок действия доверенности. Хорошо, если продавец согласится выдать новую доверенность, ведь деньги им получены и давно потрачены, а тут вдруг неожиданный подарок – он повторно сможет продать недвижимость, ведь теперь прежний покупатель никто и звать его никак!
В любом случае, всегда перед покупателем будет выступать или добросовестно заблуждающийся продавец или мошенник, или алкоголик, т. е. без специального опыта или подготовки трудно разобраться, стоит ли иметь дело с этим человеком или лучше отойти в сторону.
Обычно, если у «продавца» нет денег на оформление своих прав собственности, а предлагаемая недвижимость очень привлекательна и «продавец» действительно имеет право на получение недвижимости, лучше воспользоваться услугами посредника. В этом случае «продавцу», на основании заключенного договора, за счет покупателя, предлагают выдать посреднику доверенность на оформление документов, а деньги, требуемые для подготовки документов, передаются посреднику, который имеет опыт в оформлении документов. Только так покупатель может быть уверен, что деньги будут использованы по назначению, а не пропиты «продавцом» сразу после получения.
Если же, после оформления документов «продавец» передумает продавать жилье, та самая недвижимость станет предметом обеспечения иска о взыскании долга и пока продавец не вернет долг, расходы на адвоката и убытки, на недвижимость будет наложен арест, т. е. ему по любому придется возвращать деньги.
31.01.2022.