Телефон:+38(099)363-27-63 (Viber,WhatsApp,Telegram),+38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Продавцу после удостоверения нотариусом договора купли-продажи, обычно предлагают простую копию такого договора, поскольку считается, что он утратил право собственности на недвижимость и в дальнейшей регистрации права собственности заинтересован покупатель, так что будет лишним тратить деньги на изготовление нотариально заверенной копии сделки.

Все это верно, однако бывают случаи, когда, по каким-то причинам у одной из сторон сделки возникает желание ее отменить и вот тогда…

Сделку, согласно гражданскому законодательству, можно или расторгнуть, или признать недействительной.

Если покупатель согласен расторгнуть договор купли-продажи, тогда все просто и продавцу не нужна копия договора.

batle

А вот, когда покупатель откажется добровольно вернуть недвижимость, продавцу и понадобится та самая копия договора, чтобы изучить ее «под микроскопом» на предмет поиска оснований для отказа от исполнения обязательств по договору или признания его недействительным.

Итак, что говорит закон, когда он допускает односторонний отказ от исполнения обязательства.

Прежде всего, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами.

Согласно Закону, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Мало того, перед тем, как обращаться в суд, продавец должен попытаться договориться с покупателем о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, а вот когда договориться не получилось, только тогда подавать исковое заявление, к которому, в качестве доказательств, приложить документы, подтверждающие отказ покупателя договориться, правда при этом должны иметься одновременно следующие условия:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

И даже если все эти условия соблюдены, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пробраться через эти законодательные джунгли вряд ли получится. Единственное приемлемое основание для отказа от договора – это доказать, что покупатель не заплатил продавцу указанную в договоре сумму. А если заплатил? В договоре всегда указывается о том, что стороны произвели расчет по сделке. Оплата покупателем недвижимости считается действием по исполнению договора.

Поэтому даже если у продавца имеются основания для отказа от договора (расторжение договора), но он подтвердил действие договора путем принятия от другой стороны предложенного исполнения обязательства (принял деньги), последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Возражение типа «продешевил», «меня обманули» судом могут приняться только при наличии доказательств.

Копия договора будет нужна для того, чтобы признать договор недействительным, а вот получится ли это сделать – это совсем другое дело.

Так что, на всякий случай, простая копия договора пусть себе лежит, мало ли что!

21.03.2022.

 

Перечень статей