Телефон:  +38(099)363-27-63, +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Что влияет на стоимость недвижимости?

Существует много различных факторов, влияющих на цену Вашей недвижимости. Одни лишь слабо уменьшают либо увеличивают стоимость недвижимости, а другие имеют существенное влияние.

Как же определить, что делает нашу недвижимость дороже, а что её удешевляет? Здесь действует правило: чем легче изменить тот или иной параметр, тем меньше он будет влиять на стоимость недвижимости.

К ОСНОВНЫМ ФАКТОРАМ, ВЛИЯЮЩИМ НА СТОИМОСТЬ, ОТНОСЯТ:

Фактор № 1. Месторасположение

Месторасположение дома - это один из наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Имеется в виду престижность и благополучие района, а также его инфраструктура - близость остановок транспорта, детских учреждений и поликлиник, торговых, развлекательных и культурных центров и т.д.

Чем дальше всё это находится, тем меньше стоимость недвижимости. Так, например, квартира в центре города, будет стоить дороже той, что расположена на окраине. А квартира в престижном спальном районе с хорошей инфраструктурой будет дороже аналогичной квартиры в менее привлекательном районе, удаленном от метро и основных транспортных магистралей города.

Что делает недвижимость ДОРОЖЕ?

  • Престижный район;

  • Развитая инфраструктура, близость к транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т. д.;

  • Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки рядом с крупными автомагистралями. Маленькое расстояние от шумных транспортных артерий - своеобразная «золотая середина» для покупателей: с одной стороны - это удобство и комфорт передвижения, а с другой - благоприятное (тихое) место для проживания;

  • Природа. Близость к «зелёным» зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озеро и т.д.);

  • Хорошие перспективы развития района (напр. скоро открытие супермаркета) и т. д.;

Что делает недвижимость дешевле?

  • Расположение недвижимости в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий;

  • Чрезмерная удаленность от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу;

  • Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражей и автостоянок;

  • Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

Фактор № 2. ДОМ: возраст дома и состояние, типовые серии жилых домов.

Общеизвестно, что возраст дома и его состояние тоже значительно влияет на стоимость жилья. Чем новее дом, тем, естественно, он больше ценится (исключением могут быть роскошные отреставрированные «царские» дома)... И соответственно, квартиры в домах, которым максимум 10-12 лет, стоят гораздо дороже, чем квартиры в «старых» зданиях. Разница в цене порой доходит до 50%.

Имеет значение также и материал дома. Квартира в тёплом кирпичном доме, который также отличается звукоизолирующими качествами и способностью «дышать», будет более желанной (а значит, и более дорогой), чем в панельном доме, но чуть дешевле, чем в монолитном…

Важную роль в ценообразовании играют также типы и серии домов. Этот показатель характеризует капитальность строения и уровень комфортности проживания в нём. Каждый тип дома (серия дома) имеет свои достоинства и пороки. Отличие функциональных планировок и наличие в доме таких благ цивилизации как, например, лифт и мусоропровод, а главное – их состояние - оказывают весьма существенное влияние на стоимость жилья.

Что делает недвижимость дороже?

  • нахождение квартиры в «новостройке»;

  • новые коммуникации;

  • несколько лифтов, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.;

  • облагороженный двор, хорошие подъездные пути;

  • наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки;

  • уровень сервиса и степень известности управляющей компании;

  • общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой недвижимости и т. п.;

Что делает недвижимость дешевле?

  • старый дом;

  • деревянные перекрытия в старых домах;

  • ветхие коммуникации;

  • в плохом состоянии (грязные) подъезды и лестничные клетки;

  • отсутствие лифта;

  • плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги;

  • заброшенный «неопрятный» двор или вообще его отсутствие и т.д.

Фактор № 3. Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

Этаж тоже влияет на стоимость недвижимости. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать "перевести" помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

  • сырости и холода;

  • близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих «радостей» под окнами;

  • шума с улицы и постоянно хлопающих дверей подъезда;

  • излишней темноты в комнатах из-за деревьев;

  • а также повышенной вероятности «проникновения» в квартиру непрошеных гостей (воров) из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит грубо, и мало желающих готовых жить «за решёткой».

Последний этаж, как правило - дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже всегда хуже, так как здесь возможны проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и тающего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом - жаркий и душный воздух от накалившейся крыши, особенно если в доме нет чердака... К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весьма огорчительно. При этом красивый вид из окна и заверения, что нет соседей, которые будут «ходить по голове», или затопят сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, редко склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

Остальные этажи в многоквартирном доме - в одной цене. Исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые недвижимости), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры.

Они дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы. Касательно расположения на этаже, надо выделить торцевые и угловые квартиры – они находятся в торце (в углу) дома, и стены их граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой - три. Термин «угловая» или «торцевая» квартира говорит о том, что в такой квартире будут нужны особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди «минусов» можно выделить два основных:

  • зимой - холодно в комнатах (иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону);

  • большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся пороков торцевые и угловые квартиры, как правило, чуть дешевле аналогичных квартир в середине дома.

Что делает недвижимость дороже?

  • маленькое количество квартир на этаже;

  • красивый вид из окон квартиры;

  • выход окон квартиры на две стороны;

Что делает недвижимость дешевле?

  • первый или последний этаж (в домах эконом класса и социальном жилье);

  • угловая или торцевая;

  • плохой вид из окна - на глухую стену, кладбище или свалку;

  • выход окон на проезжую часть;

  • плохие соседи, например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта» тоже может значительно снизить стоимость недвижимости.

Фактор № 4. Площадь и планировка.

Общая площадь. Так уж повелось, что стоимость недвижимости рассчитывают исходя из цены 1 м2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать недвижимости с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

Количество комнат - здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 м2 квартиры меньшего размера стоит дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м2 однокомнатных квартир дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

Жилая площадь. Часть оценщиков корректируют стоимость недвижимости исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей недвижимости). Это только иногда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире - это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае снижает уровень удобства проживания.

Площадь кухни - тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.

На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни - это одно условие увеличения стоимости квартиры.

Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) – они, возможно, слабо повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

Что делает квартиру дороже?

  • улучшенные планировки или перепланировки;

  • просторные комнаты, большая кухня;

  • раздельный санузел или еще лучше - несколько санузлов в квартире;

  • наличие балконов и лоджий;

  • большие подсобные помещения.

Что делает квартиру дешевле?

  • плохая планировка (например, все комнаты - смежные);

  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения;

  • отсутствие балкона;

  • смежный или маленький санузел и т.д.

Фактор № 5. Вид из окна.

Согласитесь, зеленый пейзаж за окном гораздо приятнее, чем промышленное здание, кладбище или мусорная свалка... И, конечно, за такое удовольствие покупателю придётся заплатить подороже.

Все вышеперечисленные факторы (месторасположение и состояние дома, расположение квартиры в доме, площадь, планировка и вид из окна), невозможно изменить, и именно они, зачастую, являются теми причинами, по которым продается квартира.

Фактор № 6. Состояние недвижимости

Кроме того, на стоимость недвижимости существенно влияют такие опции, как ФИЗИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ балконов и лоджий, оконных проемов, отопительных приборов, столярки, напольных покрытий (в том числе и материал, из которого они изготовлены), электрической проводки, сантехники (состояние труб, сливных систем) и т.д. Здесь человеку, желающему купить квартиру в Донецке, важно распознать скрытые дефекты, для чего нужен специалист.

А вот косметический ремонт в квартире, наличие кондиционеров, хороших обоев, качественной мебели, встроенной кухни (как правило, она переходит в собственность вместе с квартирой) и прочих приятных «мелочей» - на сегодняшний день уже слабо влияют на увеличение стоимости, это скорее ускорители процесса продажи.

Потому что покупатели, как правило, сами имеют возможность выполнить требуемые им улучшения в приобретённой квартире по своему усмотрению и вкусу. Так что, если Вы задумали продать квартиру в Донецке и для этого решили делать ремонт, то именно в этой связи воздержитесь доводить его до 100 % готовности (это деньги, которые мало влияют на стоимость, а просто несколько ускоряют процесс продажи).

Фактор № 7. Уровень платежеспособности населения.

При оценке недвижимости также учитывают такой фактор как уровень платежеспособности населения - ведь он имеет довольно сильное влияние на цену квадратного метра.

Кроме вышеперечисленных существует также множество других факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Конечно же, составить их исчерпывающий список - невозможно. Ведь помимо всего прочего существует много разных субъективных моментов, которые имеют существенное (а порой и значительное) влияние на определение цены недвижимости.

Так вот, чтобы установить рыночную цену недвижимости, риелтор должен обладать знаниями строителя, архитектора, электрика, знать генеральный план застройки города и криминальную обстановку в районе нахождения недвижимости.

Перечень статей