Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Человек решил продать квартиру. Как обычно поступают: размещают объявление в интернете, обзванивают все агентства недвижимости и дают описание квартиры и желаемую сумму продажи. Хотя, после размещения объявления в интернете, звонки в агентства будут лишними, т. к. все они уже занесли информацию об этой квартире в свои базы данных, и они первые позвонят продавцу, чтобы уточнить параметры квартиры.

Редко, но иногда бывает, что продавец выставляет на продажу квартиру по рыночной цене. Так вот, когда такое случается, появляются риелторы, которые осматривают жилье и знакомятся с документами на квартиру.

И тут продавец может узнать, что дом (квартиру) можно будет продать только после устранения одной из проблем или ряда таких проблем как:

Многие посетители ЖБ «Альфа-Город» выражают удивление: кому какое дело, что в квартире сделана незаконная перепланировка, ведь я согласен ее купить такой, как она есть!

Здесь важно напомнить читателям о пределах осуществления гражданских прав (ст. 13 Гражданского Кодекса):

  • гражданские права лицо свершает в пределах, предоставленных ему договором или актами гражданского законодательства;

  • при осуществлении своих прав лицо обязано удерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц, причинить вред окружающей среде или культурному наследию;

  • не допускаются действия лица, предпринимаемые с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах;

Другими словами, квартирные проблемы, которые, по мнению большинства, касаются только продавца и покупателя, обязательно нарушают нормы законов, вследствие чего нарушаются чьи-то права или интересы.

Мы помним, что договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 ГК) без которого он считается незаключенным (ст. 640 ГК).

Так вот, на нотариуса Законом возложены обязанности по проверке соблюдения норм законов при совершении сделки (ч. 3 ст. 209 ГК).

Вот почему законодательно регламентирован перечень документов, которые нужно предоставить нотариусу для заверения договора.

Вот почему нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, отказывает в его совершении, если осуществление такого действия противоречит Законодательству (ст. 59 Закона о нотариате ДНР; ст. 49 Закона о нотариате Украины).

Многие продавцы, узнав о проблемах с недвижимостью, начинают увещевать риелтора, мол у вас есть знакомые нотариусы, с которыми вы работаете, так поговорите с ними, а может проскочим, а мы уж отблагодарим!

Да у риелторов есть знакомые нотариусы, у которых клиенты оформляют договоры. Но знакомство ограничивается лишь тем, что нотариус может выделить удобное продавцу и покупателю время. И все! Исключено уговорить нотариуса заверить сделку с нарушениями требований Законов.

Если кто-то подумает, что такая стойкость нотариусов к взяткам объясняется тем, что их набирают исключительно из ангелов или инопланетян, то он ошибется. Все гораздо проще. Здесь работает инстинкт самосохранения, здравый смысл и экономическая целесообразность.

Почему же нотариусы отказываются от взяток? Потому, что, нарушив закон, нотариус столкнется с судебными исками тех самых «других лиц», чьи права он нарушит, о взыскании материального и морального вреда. Суммы таких исков, как правило равны или превышают стоимость продаваемой недвижимости. И даже если нотариус «отобьется» от иска, он вынужден будет долго ходить в судебные заседания, т. е. терять деньги, поскольку специфика их работы такова, что только он лично может осуществлять нотариальные действия, т. е. пока нотариус сидит в суде – деньги зарабатывает другой нотариус. Конечно, можно для этого нанять адвоката, однако адвокату тоже нужно много платить.

А если суд удовлетворит требования «других лиц» - это катастрофа, поскольку кроме денег нотариус может потерять и свой статус.

Вот почему нотариусу выгоднее соблюдать законы, чем их нарушать – себе дороже.

Многие читатели могут возразить и указать на публикации, в которых фигурируют жулики – нотариусы, обманувшие людей, желающих купить дом в Донецке. В ответ можно только спросить, а может ли кто-нибудь сослаться на решение суда, которым нотариуса обязали возместить причиненный ущерб?

Почему так происходит? Потому, что статьи пишут журналисты – дилетанты в области права, основываясь, вместо норм закона, на эмоциях потерпевших от мошенничества людей, обвиняющих в своих бедах нотариуса, как сообщника преступников. Статья готова, есть сенсация!

А почему журналисты обходят молчанием конец таких историй?

Потому что суду нотариус предоставляет документы, на основании которых он, в соответствии с Законом, удостоверил договор купли-продажи. И оказывается, что нарушений с его стороны нет. Нет, возмущается потерпевший: нотариус был в сговоре с продавцом, потому что установил его личность по фальшивому паспорту, я настоящий собственник! И тут для многих становится откровением, что, оказывается, у нотариуса нет прав, обязанностей и возможностей проверять подлинность предоставляемых документов.

Но как же, возразят знатоки, если подлинность представленного документа вызывает сомнение, нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, вправе оставить этот документ и направить его в экспертное учреждение (эксперту) для проведения экспертизы, оплата которой осуществляется в установленном законодательством порядке (ст. 61 Закона о нотариате ДНР; ст. 51 Закона о нотариате Украины).

Тут многие заблуждаются, потому что Закон вместо того, чтобы обязать нотариуса проверять подлинность документов, дал ему только право, которым нотариус может воспользоваться по своему усмотрению - передать документ эксперту, «если подлинность представленного документа вызывает сомнение». А если внешне и по содержанию документ похож на подлинный, что тогда? И даже, если внешне документы отличаются от подлинных, придраться к нотариусу исключено, ведь у него отсутствовали сомнения! Вот тут нотариус, как любой жадный бизнесмен, с удовольствием, воспользовавшись дырой в Законе, спокойно, возьмет деньги: Закон соблюден – у него сомнений нет, а на нет и суда нет!

Поэтому проверка документов – это отдельная тема. Здесь можно только сказать, что самостоятельно покупатели вряд ли эту проблему решат.

В итоге претензии к нотариусу снимаются, и он продолжает заниматься своей деятельностью, а потерпевшие продолжат борьбу по возврату денег или недвижимости.

Почему мы так подробно описываем все эти нюансы. Потому, что, когда человек узнает о том, что для того, чтобы ему продать дом в Донецке, нужно совершить массу действий и потратить определенную сумму денег, его поведение можно описать следующими моделями:

1) прекращает активные действия и пассивно ждет, когда проблема рассосется сама по себе или предлагает покупателю решить эти проблемы;

2) отвергает все, что говорят профессионалы и находит умельца, который за 3 рубля обещает найти покладистого нотариуса, приватизировать квартиру или за 2 недели сделать кадастровый номер, в общем сделает все, что пожелаете и почти даром.

К сожалению, изменить точку зрения или модель поведения продавца может только время. И если в первом случае он потеряет только время и покупателей, то во втором и деньги, причем много денег, а проблемы останутся с ним, потому что для решения проблем нужен опыт и знания профессионалов, услуги которых стоят больше 3 рублей. И что самое интересное, когда начинаешь разговаривать с людьми, которые пользовались услугами умельцев, оказывается, что итоговая сумма денег, которые эти умельцы постепенно вытянули из клиента, в разы превышает гонорар специалиста: берутся деньги на взятку должностному лицу, нотариусу, на походы в ресторан с нужным человеком, на такси… Проходит время, результата нет и в какой-то момент телефон умельца отключается.

Поэтому дальнейшее повествование будет интересно только людям, прошедшим этот период жизни.

Продолжение следует…

04.11.2016.

Перечень статей