Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Чтобы понять, что делать с проблемой, сначала нужно ее выявить и обозначить действия, которые нужно будет предпринять для ее устранения. Итак, начнем излагать способы преодоления проблем.

Незаконное переоборудование и перепланировка.

Прежде всего, что такое законное переоборудование и перепланировка. Это переоборудование и перепланировка дома (квартиры) находящегося в частной собственности граждан, проведенная с разрешения исполкома районного Совета народных депутатов (ст. 152 Жилищного Кодекса УССР).

Ст. 9 Закона Украины от 20 мая 1999 года «Об архитектурной деятельности» указывает, что под самовольным строительством следует понимать как новое строительство, так и реконструкцию, реставрацию или капитальный ремонт уже существующих объектов недвижимости.

Инструкция «О порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины и «Временный порядок проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» ДНР переоборудование, перепланировку и строительство дома (квартиры) называют одним термином – «строительство», которое может быть и самовольным.

В п. 3.2 Инструкции обозначено, что не является самовольным строительством: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01/page2.

В п. 3.49 Временного порядка и в Изменениях к Временному Порядку проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества также обозначено, что не является самовольным строительством:

https://doc.minsvyazdnr.ru/sites/default/files/documents/prikazminust_n96_09022016.pdf;

http://www.minjust-dnr.ru/wp-content/uploads/2016/08/Prikaz-711.pdf

Итак, в квартире (доме) запрещено нарушать или разрушать несущие конструкции (капитальные стены), а если уж сильно хочется, надо получить на это разрешение исполкома районного Совета народных депутатов. Написано просто, но, чтобы получить такое разрешение, нужно будет сделать проект реконструкции дома (квартиры), который могут сделать только специализированные организации. Без углубления в детали, скажем только, что такой проект стоит дорого и делается долго.

Самые типичные случаи самовольного строительства – это соединение комнаты с лоджией и соединение кухни с комнатой.

Первое, что делает продавец, узнав, что у него в квартире (доме) проведено самовольное строительство, заявляет о том, что это было сделано до него, он купил квартиру (дом) с этими изменениями. Потом продавец сильно удивляется, когда ему показывают чертеж из его техпаспорта, в котором изменений несущих стен нет, т. е. он купил жилье, соответствующее строительным нормам. Происходит это потому, что при покупке жилья человека убедили в том, что все в порядке, техпаспорт – это формальность, мы сто лет живем и все нормально, а делать новый техпаспорт с изменениями дорого и долго.

Действительно, так и было до последнего времени. Техпаспорт на квартиру, дом, по Инструкции Украины был вечным и можно было продавать самовольное строительство по старому техпаспорту.

Однако ст. 1.7 Временного порядка ДНР ограничила срок действия результатов проведенной технической инвентаризации объектов недвижимого имущества одним годом с момента её проведения.

Что это значит. Это значит, что до 31 декабря 2016 года можно будет провести сделку купли-продажи недвижимости по законам Украины на основании техпаспорта 19 какого-то затертого года или техпаспорта, изготовленного украинским техником.

А что потом? Потом «Здравствуй ужас!».

Если техпаспорту больше года, нужно будет заказать БТИ изготовление нового техпаспорта.

К собственнику придёт техник БТИ, замеряет и зарисует все, что увидит, а увидит он все. Через 30 дней собственник получит новый техпаспорт с отметкой «Самовольное строительство».

Лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимости, не приобретает право собственности на него (ст. 376 ГК).

Что делать дальше?

Напомним, статья написана для тех, кто уже прошел период ожидания, когда проблема должна была рассосаться сама по себе и период общения с умельцами, знающих нужных людей и обещающих за 3 рубля за 2 недели решить проблему.

На самом деле, чтобы продать жилье с отметкой в техпаспорте «Самовольное строительство» нужно:

  • или восстановить разрушенные (измененные) несущие конструкции (капитальные стены) до первоначального состояния;

  • или доказать, что изменения в несущих конструкциях (капитальных стенах) проведены в соответствии с действующим законодательством.

После чего заказать изготовление нового техпаспорта без отметки «Самовольное строительство».

Как все просто написано! А как это сделать?

Скажем сразу: дешевле будет все восстановить до первоначального состояния. Для этого нужно только нанять строителей, купить стройматериалы и после выполнения работ заказать в БТИ новый техпаспорт.

Если же собственник жилья считает, что сделанные изменения улучшают жилье, тем самым увеличивая его стоимость и их нужно отстаивать, он должен будет доказать в суде, что его недвижимость построена законно:

  • на земельном участке, отведенном для этой цели;

  • имелись соответствующие документы, дающие право на строительные работы;

  • имелся должным образом утвержденный проект;

  • соблюдены строительные нормы и правила (ст. 376 ГК Украины).

Кроме того, в суде потребуется предоставить сертификат соответствия о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта (ст. 301 Закона Украины «Про планування і забудову території»), выданный инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля.

К тому же, ст. 29 вышеуказанного закона предусматривает, что разрешение на выполнение строительных работ выдается инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля.

Кто-то может упрекнуть автора в том, что в статьях он ссылается на законы Украины, а у нас, мол свое законодательство.

Чтобы закрыть этот вопрос, нужно отметить, что Совмин ДНР, в связи с отсутствием законодательной базы на территории ДНР и потребностью постоянного регулирования отношений между субъектами права, постановил, что законы и другие правовые акты, действовавшие на территории ДНР до вступления в силу Конституции ДНР, применяются в части, не противоречащей Конституции ДНР (ч. 2 Постановления № 9-1 от 02.06.2014).

Короче говоря, как ни хитри, все равно придется делать проект реконструкции недвижимости, который стоит дорого и делается долго, выполнить работы, предусмотренные проектом и ввести объект в эксплуатацию. А если собственник все это сделает, то и без суда может заказывать новый техпаспорт – строительство будет законным.

Поэтому можно только посочувствовать людям, поддавшимся на уговоры купить недвижимость с самовольным строительством, потому что это стало их проблемой, а покупателям недвижимости настоятельно посоветовать воспользоваться помощью специалиста при осмотре объектов недвижимости.

Перечень статей