Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Эта проблема чаще всего касается бывших супругов, которые, находясь в браке, купили недвижимость. Брак распался, разделить жилье сразу сложно, поскольку из-за враждебных отношений каждый выдвигает фантастические требования, только чтобы досадить ему (ей). Время проходит, жить под одной крышей пытка и он (она) съезжает куда-то, а право то на недвижимость осталось (ч. 3 ст. 368 ГК)!

И вот приходит время, когда бывшему (бывшей) надо продать квартиру в Донецке. И первое желание продавца – это сделать так, чтобы ему (ей) досталось как можно меньше после продажи, а то и вообще ничего, потому что… Далее приводятся аргументы, оправдывающие и обосновывающие позицию продавца. А если учесть, что даже убийцы находят для себя оправдание своему поступку, то здесь и подавно пределу совершенства нет.

Первое, что обычно заявляют, он (она) куда-то уехал (уехала) и я понятия не имею где его (ее) искать, а надо срочно продать дом в Донецке.

Здесь уместно привести поговорку, что худой мир лучше доброй вражды. Первое, что настоятельно рекомендуется – это договориться. Как правило, с момента развода до продажи жилья проходит несколько лет, страсти утихают и бывшие начинают общаться и слышать друг друга. Обиды остаются, однако, чтобы быстро продать существует только один путь: договориться и честно поделить деньги!

Если продавец последовал доброму совету и решил договориться, ему нет смысла продолжать чтение этой статьи, потому что дальше будет описано развитие событий для тех, кто решил наказать его (ее) и для покупателя такой недвижимости. Для простоты дальнейшего изложения назовем этого доброго продавца, чтобы название относилось и к мужчине, и к женщине, Продавцом, совладельца – Совладельцем, а покупателя – Покупателем.

Чтобы самостоятельно продать недвижимость, Продавцу нужно лишить Совладельца его права собственности.

Закон допускает это (ст. 365 ГК) при соблюдении ряда условий. Самое страшное из условий – это ч. 2: «Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в совместном имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда».

Однако, как мы помним, задача Продавца - наказать Совладельца, да и денег жалко. Что нужно сделать? Правильно! Минимизировать стоимость доли Совладельца!

Продавец находит адвоката и ставит перед ним задачу. У адвоката есть знакомый оценщик, который оценивает очень дешево недвижимость, предоставив соответствующий отчет. Далее адвокат составляет исковое заявление о признании права собственности Продавца на жилье, приложив к нему, в том числе отчет оценщика и квитанцию о внесении на депозитный счет суда суммы стоимости доли Совладельца.

Через какое-то время суд выносит заочное решение о признании права собственности Продавца на недвижимость. Все довольны друг другом.

Почему решение суда заочное?

Вы помните, что у Продавца даже понятия нет о том, где может находиться Совладелец. Поэтому адвокат вызывает в суд ответчика через объявление в прессе. Читал ответчик это объявление или нет, все равно он считается уведомленным о дате и месте проведения судебного заседания (ч. 9 ст. 74 ГПК). И такое объявление публикуется два – три раза. После чего суд, на основании имеющихся в деле доказательств может вынести заочное решение (ч. 1 ст. 224 ГПК).

На основании заочного решения Продавец зарегистрирует свое право собственности на жилье и продаст его в соответствии с действующим законодательством Покупателю.

Однако рано или поздно Совладелец узнает о том, как дешево Продавец оценил недвижимость, за сколько ее продал и посчитает себя обманутым.

И тут начнется вторая часть Марлезонского балета: битва Совладельца с Продавцом, жертвой которой станет Покупатель.

Совладелец наймет адвоката, который подаст заявление о пересмотре заочного решения суда (ст. 228 ГПК). В процессе рассмотрения дела будет заявлено ходатайство о проведении экспертизы – рецензировании отчета оценщика какой-нибудь солидной организацией, в котором будет требоваться предоставление отчета о стоимости имущества (ст. 13 Закона Украины «Об оценке имущества… в Украине»).

Здесь важно отметить, что если оценка имущества будет проведена в соответствии с действующим законодательством, то стоимость недвижимости в отчете всегда, повторяю, всегда будет выше рыночной.

Почему так происходит? Потому что при определении рыночной стоимости имущества оценщик обязан руководствоваться Национальным стандартом № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», в котором сказано, что определение рыночной стоимости объекта оценки основывается на информации о ценах продажи (предложения) подобного имущества достоверность которой не вызывает сомнений у оценщика.

При отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, учитывающих тенденции изменения цены продажи подобного имущества… (ст. 16).

Скажем сразу, что официальной информации о ценах, по которым реально можно, например, купить дом в Донецке нет вообще. Ссылаться на статьи риелторов о ценах на недвижимость оценщику исключено, поскольку официально у нас нет риелторов, риелтор не является стороной сделок купли-продажи недвижимости, нотариусам Законом запрещено разглашать информацию, а сторонам сделки и подавно светиться нет смысла.

Поэтому оценщик вынужден определять стоимость недвижимости на основе информации о ценах предложения подобного имущества. Где он находит эти предложения? Конечно в интернете и в газетных объявлениях. А мы все помним, что в объявлениях люди указывают ту сумму, которую они хотят получить, рассуждая примерно так: «Чтобы купить однокомнатную квартиру в Ялте, мне нужно продать мою двухкомнатную хрущевку в Петровском районе минимум за $30000,00», а когда ему говорят, что она стоит максимум $5000,00 он искренне заявляет: «Так я же на эти деньги ничего не куплю!» или «Так я только в ремонт вложил $20000,00 и мне нужно вернуть эти деньги!». С такой мотивацией (разом решить все свои проблемы за счет продажи жилья) у нас 99% продавцов. Да, оценщик делает поправки, убирая 2-3 из самых высоких и 2-3 из самых низких цен предложений, однако, все равно оценочная стоимость недвижимости будет в 1,5-2 раза выше цен реальной продажи.

Вот почему отчет рецензента всегда будет в пользу Совладельца и на основании отчета рецензента суд отменит заочное решение о признании права собственности Продавца.

Вдумчивый читатель может сказать, что таким образом можно «поломать» любую сделку и будет прав. Если между всеми совладельцами царит согласие, то отчет оценщика с мизерной стоимостью недвижимости – это только документ для нотариуса, которому все равно какая стоимость там указана: формально закон соблюден - налог он взыщет от суммы, указанной в отчете, отчет подложит к материалам дела и все забудут о нем. Если же сделка нарушает чьи-то интересы, то отчет оценщика – самое слабое звено сделки.

Следующим шагом Совладельца будет подача иска в суд о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Продавцом с Покупателем и отмены регистрации места проживания (прописки) Покупателя. Договор будет признан недействительным, а прописка отменена, поскольку Совладелец не давал своего согласия на продажу и прописку. Последствия признания договора недействительным – реституция, т. е. приведение сделки в первоначальное положение: Продавец должен вернуть Покупателю деньги, а Покупатель освободить жилье. Но тут ведь еще есть третья сила – Совладелец, который вряд ли станет дожидаться окончания разбирательств Продавца с Покупателем и при помощи гос. исполнителей выкинет Покупателя из квартиры, а вот получит ли Покупатель назад от Продавца свои деньги – большой вопрос. Нет, адвокаты, предварительно получив гонорар, помогут Покупателю восстановить свое нарушенное право – суд вынесет решение о взыскании с Продавца в пользу Покупателя денежных средств. Только взыскивать будет нечего, потому что имущества у Продавца нет, а деньги уже потрачены.

Вся эта процедура может занять 2-3 года, но люди, движимые местью, могут сражаться гораздо дольше.

В итоге: Совладелец упивается плодами своей мести, а Продавец всю оставшуюся жизнь будет прятать свое имущество от исполнительной службы и от Покупателя, который остался без денег и жилья.

Поэтому Продавцу будет дешевле и лучше для нервной системы «включить голову» и договориться с Совладельцем.

Читателю же, собирающемуся купить квартиру в Донецке, чтобы избежать участи Покупателя, стоит обратиться к специалистам, знающим на какие документы нужно обращать внимание, чтобы избежать покупки такой «мины».

16.12.2016.

 

Перечень статей