Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

Если родители на момент продажи недвижимости живут вместе и вместо старой квартиры покупают бóльшую и лучшую – получить разрешение просто.

Проблемы начинаются когда:

  • родители живут раздельно и разведены; или

  • квартира продается с целью покупки меньшей и/или худшей.

Что такое ребенок. Ребенок – это лицо возрастом до 18 лет (совершеннолетие), если согласно закону, оно не приобретает права совершеннолетнего раньше (ст. 1 Закона «Об охране детства»).

Условия приобретения прав совершеннолетнего до достижения им 18 лет описаны в ст. 35 Гражданского Кодекса.

Права детей при сделках с недвижимостью у нас защищают:

1. Закон «Об охране детства».

Родители или лица их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению и/или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять раздел, обмен, отчуждение жилья, выступать поручителем от имени ребенка, выдавать письменные обязательства (ст. 17).

Дети - члены семьи нанимателя или владельца жилого помещения имеют право пользоваться помещением наравне с владельцем или нанимателем. Органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением родителями или лицами, которые их заменяют, имущественных и жилых прав детей при отчуждении жилых помещений и купли нового жилья (ст. 18).

2. Закон «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей».

Для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое либо право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, выданного в соответствии с законом (ч. 4 ст. 12).

3. Гражданский Кодекс.

Сделка, совершенная без разрешения органа опеки и попечительства, является никчемной, т.е. ее нет и исключено использовать ее как доказательство в суде (ч. 1 ст. 224).

Здесь особо следует подчеркнуть, что у ребенка может быть, как право собственности, так и право пользования недвижимостью.

Право собственности, как правило, ребенок получает, если участвует в приватизации жилья. Это самый сложный случай, особенно если ребенку менее 16 лет. При этом ребенок, обычно и прописан в этой недвижимости. В этой ситуации продать квартиру в Донецке можно только с согласия органа опеки и попечительства.

Для получения такого согласия заявители (мать и отец или усыновители/опекуны) должны предоставить доказательства того, что имущественное положение ребенка после продажи недвижимости останется прежним, т. е. его доля в купленном новом жилье будет такой же или большей и он будет прописан в новом жилье.

По закону, например, чтобы продать дом в Донецке, в которой есть доля ребенка, обязательным условием является согласие на такое действие второго родителя. Аргументы о том, что отец проживает отдельно от семьи много лет после развода и давно выписан из квартиры, либо второго родителя исключено найти обычно малоэффективны.

Можно обойтись без согласия второго родителя если:

  • супруг/супруга лишен(а) родительских прав;

  • он/она признаны без вести пропавшим;

  • в случае смерти одного из родителей;

  • отца не было с момента рождения ребенка (мать-одиночка).

Часто бывает так, что второй родитель, узнав зачем он, вдруг, через столько лет понадобился, видит свой шанс разбогатеть и начинает требовать за свою подпись какие-то фантастические деньги, которые разом решат все его проблемы. Получив отказ, он игнорирует опекунский совет, или наоборот, придёт, чтобы заявить о своем отказе в даче разрешения, аргументировав это кучей грязи и лжи по отношению к бывшей/бывшему. В этом случае ситуацию нужно будет подтвердить показаниями свидетелей. В виде исключения опекунский совет может дать свое согласие на сделку по заявлению лишь одного из родителей. Однако, скорее всего, опекунский совет уклонится от участия в разборках между бывшими и откажет в выдаче разрешения.

В этом случае у продавца, желающего получить разрешение опекунского совета на продажу недвижимости, есть следующие варианты действий:

  • лишить бывшего/бывшую родительских прав, поскольку, как правило, основания для этого будут (процедура займет от 6 до 12 месяцев);

  • подождать, когда ребенку исполнится 16 лет и получить права совершеннолетнего (1 – 2 месяца).

Выбор варианта поведения продавца зависит от возраста ребенка и от степени актуальности продажи жилья - что дешевле и выгоднее: подождать или предпринять активные действия.

Порядок выдачи разрешения и перечень документов, требуемых для выдачи разрешения на продажу недвижимости указан в Порядке осуществления органами опеки и попечительства деятельности, связанной с защитой прав ребенка http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/866-2008-%D0%BF/ed20130412/print1446623052334564. Документ дается в редакции, признаваемой в ДНР.

Важно, что для получения разрешения опекунского совета, как в случае если у ребенка есть право собственности, так и право пользования недвижимостью, будет обязательным наличие нового жилья. Если родители хотят купить квартиру в Донецке за деньги, вырученные от продажи старой, то опекунскому совету предоставляют предварительный договор купли-продажи недвижимости, покупателем которого будет, в том числе и ребенок, удостоверенный нотариально и договор о задатке. Если сделка сорвется, то в опекунский совет придется обращаться заново, предоставляя новые документы на вновь найденное жилье.

Если родители хотят купить дом в Донецке меньше и/или хуже по качеству, то нужно будет заключить договор купли-продажи недвижимости с увеличением в нем доли ребенка относительно продаваемого жилья, например, половина нового дома больше четверти старого. В этом случае разрешение будет выдано.

Разрешение на совершение сделки с недвижимостью, право собственности на которое или право пользования которым имеет ребенок дается районными администрациями по представлению службы по делам детей после проведения проверки документов по месту нахождения имущества в течение месяца со дня поступления заявления, при условии наличия гарантий сохранения прав ребенка на жилье и оформляется решением, извлечение из которого выдается заявителям службой по делам детей.

Для человека, впервые столкнувшегося с такой ситуацией, разобраться с проблемой и решить ее самостоятельно сложно. Вот почему нужны специалисты, вот для чего нужно Жилищное Бюро «Альфа-Город»!

23.12.2016.

Перечень статей