Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

Человек, желающий купить квартиру в Донецке, наконец, нашел то, что ему нужно, пришел на подписание предварительного договора и от продавца узнал, что сделка купли-продажи может быть осуществлена только через… Дальше возможны варианты развития событий, которые мы и обсудим.

Информация в части сроков изготовления документов и подготовки документов до начала продажи недвижимости устарела. Обновленная информация в статье "Еще раз о подготовке документов для продажи недвижимости".

Как правило, у продавцов недвижимости в Донецке нет правоустанавливающего документа, позволяющего продать квартиру в Донецке – свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного в соответствии со ст. 2.34 «Временного положения о порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (обременений) и предоставления информации», без которого нотариусы ДНР откажутся удостоверять сделку.

И, как правило, продавцы плохо представляют сколько времени нужно затратить, чтобы получить это самое свидетельство, вследствие чего, при заключении предварительного договора купли-продажи, от продавца можно услышать, что для оформления документов ему нужен месяц и через этот срок он будет готов к заключению договора. Покупателю также хочется побыстрее въехать в новое жилье и месяц он готов ждать.

Когда же продавцу квартиры, после ознакомления с документами, риелтор говорит, что ему понадобится гораздо больше времени для подготовки документов, поскольку у него старый техпаспорт, он может снисходительно посмотреть на советчика и сказать, что у него есть такой ловкий человек, у которого везде есть связи и вот этот самый человек его заверил, что через месяц все будет сделано!

Заключается предварительный договор, выдается продавцу задаток и через месяц оказывается, что нужно подождать всего неделю и все будет сделано, потом еще неделю… В конце концов, через два месяца и неделю документы готовы!

Продавец оплатил услуги ловкого человека, однако… (варианты):

  • остался без покупателя, который устал ждать и предъявил к продавцу требование выплатить ему сумму, равную двойному задатку, поскольку нарушены условия предварительного договора;

  • покупатель остался, но снизил цену покупки как раз на сумму двойного задатка.

В любом случае продавец в проигрыше и может только проклинать своего «решалу», потому что деньги он ему вряд ли вернет.

А теперь давайте узнаем, сколько, согласно нормативным актам ДНР, нужно времени, чтобы получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Ч. 5 ст. 15 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений) говорит, что государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в срок, не превышающий пятнадцати рабочих дней… со дня поступления в орган государственной регистрации вещных прав заявления о такой регистрации и предусмотренных настоящим Законом и нормативными правовыми актами, принятыми в его развитие, документов, необходимых для ее проведения, т. е. три календарные недели.

А чтобы орган госрегистрации принял заявление, к нему должны быть приложены документы, собрать которые продавцу легко, кроме техпаспорта.

Почему техпаспорта? Потому что, согласно ст. 1.6 «Временного Порядка проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», технический паспорт составляется на основании материалов технической инвентаризации, срок действия которой составляет один год с момента её проведения (ст. 1.7).

С учетом того, что последний украинский техпаспорт мог быть составлен в мае 2014 года, продавцу, для продажи его недвижимости, понадобится новый техпаспорт, а согласно ст. 1.8 Порядка, срок проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества – 30 календарных дней.

Таким образом, для получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности, согласно законам, понадобится:

30 дней для изготовления БТИ техпаспорта плюс 21 день для самой государственной регистрации прав, итого 51 день, а с учетом разгильдяйства и реальной практики – 180 дней и 2200 рублей (1200 – за техпаспорт, 1000 – платежи за регистрацию).

Это по Закону. Фактически, Минюст поставил всех желающих сделать техпаспорт в одно окно, в котором заявления о проведении техинвентаризации принимают 2 раза в неделю. Физически, работник БТИ может принять 30 - 35 заявлений в день, а записывается 120 -130 человек.

И даже, если занять очередь в 5 часов под дверями БТИ (сегодняшняя реальность) и сдать заявление, то техпаспорт, в лучшем случае, сделают через 3 месяца, потому что не хватает техников для оформления документов!

Проблема создана на ровном месте, поскольку для оказания платной услуги можно набрать сколько угодно работников, чтобы ликвидировать очередь. Причина здесь, по мнению автора, только в умственных и организационных способностях министра юстиции.

Что касается ускорения процесса различными личностями, которые выставляют себя как особ, имеющих связи в БТИ и во властных структурах, то здесь следует обратить внимание читателей, что в ДНР ведется реальная борьба с коррупцией, поэтому велика вероятность того, что, отдав «решале» деньги гораздо бóльшие, чем 1400 рублей, документы все равно будут получены через 4 месяца, потому что чиновники просто боятся брать взятки, да еще и стучат друг на друга.

И даже если документы будут готовы через 6 недель, продавец рискует потерять покупателя и задаток.

Еще сложнее ситуация, когда человек хочет продать дом в Донецке при отсутствии кадастрового номера земельного участка.

Для получения этого номера, в числе прочих документов, нужно предоставить свидетельство о государственной регистрации прав собственности на дом.

При продаже дома есть еще один нюанс. Зачастую собственник узнает о самовольном строительстве своего домовладения только после получения техпаспорта с соответствующей отметкой. В этом случае продать дом можно только после устранения проблемы, которая может потребовать от 1 месяца, если постройки соответствуют строительным нормам, до неопределенности, если будут обнаружены отклонения от норм - в этом случае собственник должен решить, что ему выгоднее: устранить нарушения или привести недвижимость в первоначальное состояние (снести самострой).

И если процедура регистрации земельного участка занимает 2-3 месяца, то с учетом изготовления свидетельства о государственной регистрации прав собственности, человеку, желающему купить дом в Донецке, оформление сделки придется ждать, минимум, 8 месяцев.

На сегодняшний день в базе данных Жилищного Бюро «Альфа-Город» зарегистрировано 1273 активных продавца домов и 5600 продавцов квартир. На самом деле их больше, но активные – это те, которые отвечают на звонки по телефону.

Отсюда возникает вопрос, что предпочтет делать покупатель: искать другое жилье или ждать, когда продавец разберется с документами?

Вывод однозначен: перед тем, как выставлять на продажу свою недвижимость нужно, с минимальными расходами, подготовить правоустанавливающие документы.

24.03.2017.

 

 

Перечень статей